¿Invertir en acciones o invertir en bienes raices?
Mientras las acciones del IPSA ofrecen acceso rápido, bajo monto y exposición a los grandes sectores de la economía nacional, los inmuebles entregan estabilidad, plusvalía y protección frente a la inflación medida en UF.
La verdad es que ambos activos son parte de un portafolio diversificado, lo importante, en ambos casos, es comprar y/o vender al precio y momento adecuados.
¿Qué rentabilidad histórica ofrecen las acciones en Chile?
El rendimiento real anualizado desde 1989 hasta 2024 del IPSA es 7,2%. El Índice de Precio Selectivo de Acciones (IPSA) es uno de los dos índices bursátiles que existen en Chile, e incluye las empresas con mayor capitalización y liquidez del mercado accionario chileno.
Por tanto, un buen reflejo de lo que puede ofrecer la bolsa chilena es una rentabilidad obtenida sobre uno de estos índices.
Gráfico 1. Evolución del IPSA y su Rentabilidad.
El promedio del retorno real anual entre 1989 y hasta 2024 es 10,2% mientras que la mediana del retorno real anual en el mismo periodo es 5,3%.
¿Cuál ha sido la rentabilidad de los bienes raíces en Chile?
En general, depende mucho del tipo de activo inmobiliario, su localización geográfica, el segmento poblacional al que apunta, y los desarrollos urbanos aledaños como carreteras, estaciones de metro, hospitales, retenes y tenencias de carabineros, instituciones educacionales, entre otros.
Para entender la rentabilidad hay que tener claro primero la definición de Cap Rate. Se entiende por Capitalization Rate o Cap Rate al porcentaje de ganancia anual que genera una propiedad en arriendo, en relación con su valor de mercado, es decir, indica el porcentaje de ganancia anual que se obtiene por arrendar una propiedad, sin considerar financiamiento ni gastos asociados.
La Cap Rate puede calcularse bruta o neta de gastos, en este último caso, los ítems a considerar son: gastos comunes, mantenciones, vacancia, administración y pólizas. El cap rate histórico de los bienes raíces en Chile varía en torno al 4% y 7%.
Gráfico 2. Evolución de la Percepción del Cap Rate. Fuente: Reporte Inmobiliario 2025. CBRE-ACAFI.
Gráfico 3. Evolución de la Percepción del Cap Rate. Fuente: Reporte Inmobiliario 2025. CBRE-ACAFI.
Entre algunas formas de mejorar la Cap Rate, encontramos las siguientes:
Mejora la administración de tu propiedad.
Aumenta la plusvalía del inmueble.
Optimización de los gastos.
Ajuste del valor del arriendo.
¿Qué diferencias existen en liquidez entre acciones y bienes raíces?
Se entiende, por liquidez de mercado, la capacidad de transar activos sin incurrir en un riesgo de pérdida de valor por venta de los activos. Por tanto, la liquidez de mercado apela a la disponibilidad de los recursos, sin perder valor, para hacer frente a sus compromisos.
Desde esta perspectiva, las acciones, en general, son un activo más líquido que los bienes raíces. Los procesos de inversión en propiedades suelen ser más largos, especialmente cuando no se cuenta con un capital inicial suficiente para pagar una parte o la totalidad del activo.
En caso de disponer de los recursos, se puede comprar al contado, aunque en ese escenario los activos disponibles suelen ser los denominados “de entrega inmediata”. Existen otras modalidades de compra, como “en blanco” (solo en diseño o planificación del proyecto inmobiliario) o “en verde” (cuando el proyecto aún está en etapa de construcción).
Una forma más líquida de participar en el mercado inmobiliario es a través de cuotas de fondos de inversión que invierten en sociedades que administran u operan bienes raíces, permitiendo acceder a este tipo de activos sin necesidad de realizar una compra directa.
¿Qué riesgos enfrentan las acciones frente a los bienes raíces en Chile?
Toda inversión conlleva un riesgo a nivel financiero y operacional. Tanto la rentabilidad de las acciones como la de los bienes raíces está condicionada a la materialización de eventos que pueden representar, o bien, una oportunidad, o bien, un riesgo.
Existen una serie de ventajas que las acciones tienen respecto de los bienes raíces. Entre ellas destaca la liquidez de mercado, la accesibilidad y la rapidez de inversión, ya que permiten participar con montos menores y en plazos más cortos que los que exige la inversión inmobiliaria.
Por su parte, los bienes raíces presentan riesgos vinculados con la materialización de los proyectos inmobiliarios, lo que implica un riesgo tanto operacional como legal. También existe un riesgo de financiamiento, tanto para el desarrollador (la inmobiliaria o constructora que ejecuta el proyecto) como para el inversionista que financia parte o la totalidad de su compra mediante deuda bancaria o en mutuarias. A esto se suma el riesgo de tasa, derivado de variaciones en el costo del crédito entre el momento de decidir la inversión y la firma del contrato de financiamiento.
Asimismo, cuando la estrategia es arrendar la propiedad y dedicarse a la renta inmobiliaria, aparecen otros riesgos asociados a impagos de arrendatarios, morosidad, periodos de vacancia, problemas de administración y costos de mantención de las unidades.
En definitiva, no existe un “mundo perfecto” a la hora de invertir. Sin embargo, se pueden identificar riesgos característicos de las acciones frente a los bienes raíces, que se detallan a continuación:
Riesgos
Definición
💲 Riesgo de Precio
La volatilidad de los mercados afecta a las acciones, y en periodos de baja, afectan fuertemente el valor de los portafolios.
🚨 Riesgo no Sistemático
Las acciones en compañías conllevan el riesgo idiosincrático del negocio, que suele mitigarse a través de la diversificación.
🌍 Riesgo País
Invertir en acciones foráneas implica incurrir en el riesgo país de dicha inversión.
¿Qué inversión es más accesible para el ahorrista chileno promedio?
Los mercados son dinámicos y actualmente ofrecen una amplia gama de vehículos flexibles para participar tanto en acciones como en bienes raíces.
Por ejemplo, es posible invertir en residencias de cuidado y mantención de personas mayores, ubicadas en Estados Unidos o Europa, a través de cuotas de fondos de inversión que destinan su capital a este tipo de estrategias.
En Chile también existen fondos especializados en desarrollo inmobiliario y renta inmobiliaria, que invierten directamente en proyectos locales. Asimismo, hay fondos mutuos y ETF que combinan ambos tipos de activos, acciones y propiedades, tanto en el mercado chileno como en el internacional.
Por tanto, hoy existe acceso a ambas alternativas de inversión y resulta relativamente sencillo participar en ellas contando con ahorros y una cuenta corriente, siempre que se cumplan los requisitos legales y normativos establecidos.
Cabe mencionar que invertir directamente en propiedades (sin intermediación de fondos mutuos o fondos de inversión) sigue siendo mucho menos accesible para la mayoría de los chilenos, en comparación con la posibilidad de invertir en acciones.
¿Cómo influye la tributación en la rentabilidad de cada inversión en Chile?
En el caso de las acciones en Chile, el mayor valor tributa con un impuesto único a la renta con tasa del 10%. Lo anterior aplica en la enajenación o rescate de acciones de sociedades anónimas abiertas constituidas en Chile con presencia bursátil, de cuotas de fondos de inversión y cuotas de fondos mutuos.
Lo anterior, salvo que el mayor valor sea obtenido por inversionistas institucionales (sea que tengan o no domicilio o residencia en Chile), en cuyo caso este mantendrá su calidad de ingreso no constitutivo de renta.
En el caso de los bienes raíces, desde 2025, si al vender uno o más bienes raíces obtienes una ganancia superior a las 8.000 UF, te corresponde pagar impuesto por el mayor valor obtenido, es decir, la diferencia entre el precio de venta del bien raíz y su costo.
Lo anterior es independiente del número de ventas que realices y de bienes de propiedad que tengas, y aplica solo para propiedades adquiridas después del 1 de enero de 2004.
Si estás afecto a impuesto, tienes dos opciones:
Pagar el impuesto de acuerdo con la tasa de Impuesto Global Complementario (IGC) que corresponda a tus ingresos del año, o a la tasa promedio de los años en que tuviste la propiedad, con un máximo de 10 años.
Optar por un impuesto único y sustitutivo de 10%, sobre la base de renta percibida.
¿Conviene diversificar entre acciones y bienes raíces en Chile?
Dependerá de la inversionista, su perfil de riesgo, sus objetivos de inversión, las estrategias que escoja y el capital del cual disponga.
En general, se recomienda diversificar en la generación de activos, pudiendo contar con activos financieros (acciones, bonos, depósitos a plazo, fondos mutuos, de inversión, ETFs, etc.), así como también con activos reales como propiedades, campos y proyectos de inversión.
Al respecto, Chile sigue generando oportunidades de inversión que representan vehículos interesantes tanto para inversionistas nacionales como extranjeros, ya sea por sus fundamentos, por el marco institucional, por la profundidad de su mercado o por el desarrollo legislativo y jurídico en materia de inversión.
