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Participaciones del usuario carlosocean - Hipotecas

carlosocean 15/08/20 12:10
Ha respondido al tema Cuánto se puede bajar de precio una casa?
 Buenas tardes.  Primero es tener una idea clara del máximo de la inversión que queremos realizar en un inmueble, si es en efectivo o mediante hipoteca y si tenemos las garantías suficientes para que nos la concedan. A partir de ahí tenemos un rango de precios por los que podemos comprar ese inmueble que se ajusta a nuestras exigencias. En cuanto a los precios que se anuncian en el caso de venta de inmuebles yo no diría que están inflados ya que en muchos casos el vendedor está interesado en vender al igual que tú estás interesado en comprar. Hay que tener en cuenta que muchos precios de los que se anuncian seguramente el mercado y las necesidades de venta ya se han ido reduciendo y ajustando a la realidad y si nos encontramos uno de estos inmuebles a un precio justo una oferta excesivamente a la baja hará que sea ignorada. Como mucho lanzar una oferta un 10% por debajo podría ser una buena estrategia, si la lanzamos un 20% por debajo seguramente será ignorada. En cuanto a la evolución del mercado, seguramente debido a la crisis los precios deberían tender a la baja, cosa que de momento en las grandes ciudades todavía no está ocurriendo. Como nota en Madrid que es donde yo resido los mejores precios se produjeron en 2.015 y eso que la crisis inmobiliaria se produjo en 2.008 y a día de hoy los precios casi se han recuperado en su totalidad. Aunque sí parece que lo más aconsejable sería esperar un par de años hasta ver la profundidad de la depresión en la que la economía está inmersa. Otro dato es que debido a la competencia entre los agentes inmobiliarios las comisiones que cobran por comprar y vender un inmueble se han reducido bastante y aunque debemos informarnos de las mismas su porcentaje en muchos casos es del 2% y anteriormente llegaron Aser cercanas al 10%, dependiendo del precio del inmueble.  Un saludo! 
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carlosocean 09/07/20 19:13
Ha respondido al tema Casos y experiencias con la cláusula suelo de cada banco
Buenas noches.La justicia europea dictamina que las cláusulas suelo renegociadas pueden ser abusivasEl fallo considera ilegal que los bancos obliguen a los consumidores a renunciar a la vía judicial.Nuevo varapalo a la banca española por parte de la justicia europea. El Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) pone en entredicho los denominados "contratos de novación", los acuerdos que algunos hipotecados firmaron con sus bancos a partir de 2013 para reducir o eliminar cláusulas suelo a cambio de renunciar a la vía judicial con el fin de recuperar lo cobrado de más.La sentencia afirma que estas cláusulas suelo renegociadas con los bancos pueden ser examinadas por un juez y declaradas abusivas. Obligar por contrato a los clientes a renunciar a la tutela judicial en el futuro vulnera las normas de la UE sobre protección de los consumidores, resalta el fallo.El TJUE alega que este tipo de cláusulas suelo renegociadas no han sido pactadas individualmente entre banco y cliente (incluso aunque figure la firma de éste), sino que responden a una política general de las entidades para protegerse de la sentencia del Tribunal Supremo de 2013 que cuestionó las cláusulas suelo.Por ello, la cláusula suelo renegociada está sometida a control judicial y "puede, en su caso, ser declarada abusiva" si no cumple los requisitos de información y transparencia que exige la normativa comunitaria. Finalmente, el fallo declara que la cláusula de los contratos de novación en la que el cliente renuncia a acciones judiciales futuras es abusiva y debe declararse nula.Las cláusulas suelo fijan un mínimo a pagar por las hipotecas a interés variable (que son el 80% de las que se firman en España), que se aplica incluso aunque los tipos desciendan a un nivel inferior. Los bancos españoles las utilizaron de forma generalizada durante la crisis financiera entre 2007 y 2012: la consecuencia fue impedir a los clientes beneficiarse de la caída de tipos que se produjo durante la Gran Recesión.Devolver lo cobrado de másEn una sentencia del 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo dictaminó por primera vez que las cláusulas suelo eran abusivas, y por tanto nulas, en caso de falta de transparencia. Pero también dejó claro que la sentencia no tenía efectos retroactivos. A raíz de este fallo, algunos bancos hicieron firmar a sus clientes afectados por una hipoteca con cláusula suelo un "contrato de novación modificativa del préstamo".Este tipo de contratos preveía una rebaja de la cláusula suelo, efectiva a partir de la siguiente cuota de la hipoteca y hasta la cancelación de ésta. A cambio, se incluía también una renuncia expresa a recurrir a la vía judicial.En el caso concreto que ha llegado hasta el TJUE, Ibercaja rebajó a una clienta la cláusula suelo del 3,25% al 2,35%. La afectada escribió de su puño y letra que entendía que el tipo de interés de su préstamo "nunca bajará del 2,35% nominal anual". La novación se firmó el 4 de marzo de 2014.Con posterioridad a este contrato, el 21 de diciembre de 2016, el TJUE dictaminó que la banca española debía devolver todo lo cobrado de más a sus clientes por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca y no únicamente lo ingresado desde el 9 de mayo de 2013, el límite que había fijado el Supremo.Al conocer esta sentencia, la clienta afectada presentó una demanda judicial en la que pedía que se anulara la cláusula suelo de su contrato de novación y que se condenara a Ibercaja a reembolsar las cantidades cobradas de más.El juzgado de primera instancia e instrucción número 3 de Teruel es el que lleva el caso y el que ha pedido al TJUE que se pronuncie. La justicia europea vuelve a dar la razón a los consumidores frente a las pretensiones de la banca.https://www.elespanol.com/invertia/empresas/banca/20200709/justicia-europea-dictamina-clausulas-renegociadas-pueden-abusivas/503949889_0.htmlUn saludo!
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carlosocean 23/03/20 13:08
Ha respondido al tema Comparador de hipotecas en Rankia. ¿Me concederán la hipoteca?
Buenas tardes.Dada la situación económica actual, producción baja, turismo inexistente por causa del virus y tensiones en los mercados de deuda lo más normal es aplazar las decisiones de inversión inmobiliaria.Lo más normal es que se esté reduciendo la demanda a marchas forzadas y la oferta de vivienda se debería adecuar a la demanda con bajada de precios.En cuanto a la bajada que pudiera producirse yo tendría los precios de los inmuebles de 2.012 - 2.014 para comparar con los actuales.Tampoco sabemos lo que durará la crisis, pero sí que se perderán puestos de trabajo durante la misma y lo más normal es que tarde bastante tiempo en normalizarse la situación.Pero si me pusiesen una pistola y me obligasen a comprar en estos momentos:La banca suele acercarse a ese 100% de la hipoteca si va a ser utilizada como primera residencia y siempre que la tasación también esté acorde  a la cantidad solicitada.Si no fuera así lo tendríais más difícil.En cuanto a la cuota pienso que la podríais alargar lo suficiente para no tener problemas.Salud!
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carlosocean 15/02/20 19:45
Ha respondido al tema Comparador de hipotecas en Rankia. ¿Me concederán la hipoteca?
Buenas noches.En principio si yo tuviera que pedir una hipoteca para una segunda vivienda y mi plazo de amortización oscilase entre 5 años y 10 años, intentaría que esta fuese a tipo variable si mi capacidad económica fuese la aconsejable.No se esperan subidas de tipos en los próximos 2 años, así que lo más normal es que el EURIBOR siga en negativo, con lo que tendremos un ahorro de intereses.Por otro lado viendo el endeudamiento generalizado en Francia, Italia y España tampoco parece que aunque los tipos empezasen a subir lo hiciesen con fuerza y yo espero tipos igual o por debajo al 1% durante muchos años, así que el tipo variable parece mejor.Además nos estaremos beneficiando de tipos más bajos los primeros años que es cuando la carga de intereses que pagamos en la cuota es más alta al deber más.Un saludo y buen finde!
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carlosocean 20/01/20 08:56
Ha respondido al tema ¿Se puede reclamar a Caixabank por cobro indebido de IRPH en las hipotecas sujetas a este índice? - Caixabank (CABK)
Buenas tardes.De todas formas si se perdiese el juicio de Bruselas siempre se puede llevar la hipoteca a otro banco y con las nuevas condiciones que el otro banco ofrezca.normalmente el banco donde tienes tu hipoteca suele igualar las condiciones del nuevo banco para seguirte teniendo como cliente, esta última opción es la mejor ya que no lleva aparejado costes de cancelación, etc.por lo que seguramente la opción la seguirás teniendo sobre la mesa.Es como cuando te quieres cambiar de entidad de telefonía y tu operadora iguala la oferta para no perderte como cliente.Un saludo!
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carlosocean 20/01/20 08:38
Ha respondido al tema ¿Se puede reclamar a Caixabank por cobro indebido de IRPH en las hipotecas sujetas a este índice? - Caixabank (CABK)
Buenos días socio.Según yo lo veo si os dan la razón a los hipotecados, lo más normal es que sea con carácter retroactivo y las cantidades pueden ser importantes.Además se suelen ganar las costas judiciales y también los intereses legales correspondientes por los cobros indebidos.Suerte porque en este caso seguramente te interesa más ganar el juicio que lo que puedas perder por las acciones bancarias.Un saludo!
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carlosocean 20/01/20 08:23
Ha respondido al tema ¿Se puede reclamar a Caixabank por cobro indebido de IRPH en las hipotecas sujetas a este índice? - Caixabank (CABK)
Buenos días socio.Veo que estás afectado en varios frentes con el tema del IRPH, como accionista bancario y como tenedor de una hipoteca.Eso deduzco de tu post y si no fuera así perdona por el comentario.Yo lo que si aconsejaría si el Tribunal de Bruselas dictamina en contra de los bancos que los tenedores de hipotecas ejerzan sus derechos legales si están referenciadas al IRPH.Con el caso de cláusulas suelo a los hipotecados les están devolviendo las cantidades a las que tienen derecho si esta cláusula no existiera.por otro lado si el TJ de Bruselas les diera la razón normalmente los abogados suelen aceptarlas con una mínima provisión o incluso ninguna, esperando ganar la demanda y entonces cobrar de lo recuperado o de las costas que también se suelen ganar.Un saludo amigo!
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carlosocean 19/01/20 20:04
Ha respondido al tema ¿Buscas hipoteca variable? Por qué la TAE ya no te sirve para comparar los préstamos
Buenas noches.Así serán las hipotecas en 2020: el tipo fijo consolida su reinado y vuelve la comisión de aperturaGuerra de precios. Este año pasará a la historia por haber sido uno de los más propicios para contratar una hipoteca. La mayor protección para el cliente derivada de la nueva ley del crédito inmobiliario aprobada en junio y las constantes rebajas de precios por parte de las entidades han creado un escenario casi irrepetible para aquellos que se han lanzado a la compra de su vivienda este año.De hecho, nunca antes se habían visto hipotecas tan baratas en el mercado, con un interés medio del 1,803% en noviembre, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).Es cierto que después de dos años de continúas rebajas de precios algunas entidades han dado un giro en su estrategia, con subidas en las hipotecas fijas y algunas variables de Bankia, Sabadell, BBVA, Abanca, Bankinter, Openbank, Liberbank o ING. Bankia, por ejemplo, ha elevado el interés de su préstamo fijo del 2,08% al 2,16% TAE, mientras que BBVA lo ha situado en el 1,89% TAE, desde el 1,74% anterior. Sin embargo, los expertos anticipan un 2020 de máxima competencia que presionará, de nuevo, los precios a la baja.Fuentes financieras explican que no todos estos movimientos al alza se deben a un encarecimiento de las ofertas. Por ejemplo, Abanca ya no asume los gastos de tasación, como hacían hasta ahora, mientras que en los préstamos fijos de Sabadell o Bankinter los clientes han visto cómo se encarecían los seguros vinculados al préstamo.En el caso de las hipotecas variables, la subida sí ha venido precedida de una revisión al alza del euríbor, aunque solo haya sido de unas pocas décimas. También de los cambios en el cálculo de la TAE. Los expertos recuerdan que la ley hipotecaria establece en su Anexo II que si el contrato de crédito ofrece por un limitado diferentes tipos de interés, “se considerará que el interés y los gastos son los más elevados durante toda la vigencia del contrato de crédito”. Es decir, si una hipoteca tiene un interés fijo del 1,9% el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes, la TAE de la revisión anual debe calcularse como si el tipo del 1,9% se aplicara durante todo el plazo.REVISIÓN PARA CERRAR Y EMPEZAR EL AÑOMiquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero Helpmycash.com, insiste además en que la subida de precios de las hipotecas suele darse a finales y a principios de cada año. “Las entidades se preparan así para iniciar una nueva guerra de precios en primavera”, indica el experto, que anticipa que a finales de marzo los clientes podrán aprovechar una nueva oleada de buenas ofertas en el sector, especialmente en los tipos fijos.Esta tendencia será, precisamente, la que siga dominando los escaparates hipotecarios en 2020. Pese al ‘parón' que recientemente ha sufrido la formalización de hipotecas a tipo fijo, pasando de suponer el 43,7% de los nuevos créditos contratados en julio al 41,8% a cierre de agosto según los datos del INE, estos préstamos seguirán dominando las nuevas contrataciones el próximo año. “Todo dependerá de la evolución de los tipos de interés, pero si el escenario sigue igual, podríamos ver un cambio histórico en España donde se consolide un mercado con más hipotecas fijas que variables contratadas”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.com.¿TIPO FIJO POR DEBAJO DEL 1%?El experto no descarta, de hecho, que la banca se atreva con hipotecas a tipo fijo por debajo del 1%. “En países como Bélgica, donde hay más estabilidad económica y política ya hay ofertas con esos diferenciales”, señala Colombelli. A su juicio, en España no se han visto aún esas “ofertas hipercompetitivas” por el impacto en el sector de la aplicación de la ley del crédito inmobiliario, “que en otros países de Europa ya lleva años en vigor”, además de la inestabilidad política que retrasa las inversiones e incluso las operaciones de compra-venta.Fuentes bancarias indican, no obstante, que será difícil que algún banco se atreva a dar ese paso de forma decidida. “Me costaría verlo… ya ganamos poco dinero con las hipotecas variables y una hipoteca fija por debajo del 1% implicaría ganar también poco a plazos más largos, de 15, 20 o 30 años”, explican. Eso sí, no descartan que algunas entidades lo hagan compensando con una mayor comisión de apertura e incluso retomando este coste que muchas habían eliminado en los últimos años. Las entidades también estudian sumar al préstamo más productos vinculados como seguros o planes de pensiones para dar acceso a las mejores condiciones de sus préstamos.En cuanto a los primeros en moverse, Riera explica que “a partir de primavera habrá que mirar con lupa a las entidades que ya iniciaron guerras de precios anteriores como Bankinter o BBVA, además de a las entidades online como EVO, Openbank y MyInvestor”.MENOS RENTABLESLa realidad es que los bancos seguirán ganando poco dinero con las hipotecas en 2020, con un euríbor que, según las previsiones del departamento de análisis de Bankinter, se situaría en su escenario central en el -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%), frente al -0,272% en el que despidió noviembre.Aunque la tendencia sea al alza, los expertos coinciden en que los cambios en las hipotecas no serán radicales. En este sentido, y para los futuros compradores de vivienda, Simone Colombelli destaca que “las hipotecas fijas serán más interesantes en los plazos más largos, para hipotecas a 25 o 30 años, en los que el euríbor es más difícil de predecir, mientras que recomendamos variables o mixtas –especialmente si se puede amortizar el préstamo en los primeros años- para los préstamos a 10 o 15 años”.https://www.invertia.com/es/noticias/banca/20191220/asi-seran-las-hipotecas-en-2020-el-tipo-fijo-consolida-su-reinado-y-vuelve-la-comision-de-apertura-320701Un saludo!
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