¿Existe burbuja inmobiliaria en Chile?, si la hay ¿Cómo entender la burbuja inmobiliaria en Chile?. Son algunas dudas que cada tanto en estos años vienen surgiendo en el sector ante ciertos factores como el aumento en el precio de la vivienda que pueden hacer dudar sobre si existe una burbuja inmobiliaria en Chile o no.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Las burbujas inmobiliarias disponen de dos períodos:
- El 1er período, de una fuerte alza de precios de las viviendas impulsado por la especulación
- El 2do período de una fuerte baja de precios de las viviendas.
Existiendo dentro de dichos períodos factores que se genera por una especulación de precios detrás de los datos y el aumento de precios no justificado en base a ciertos aspectos que suelen influir en los valores de los inmuebles.
La burbuja suele verse impulsada en base a los inversionistas cuando la expectativa de estos esperan que los precios de venta sean más altos en el corto plazo previo a un retroceso en los precios hasta volver a su precio razonable y no al valor inflado.
Por lo que la definición de la burbuja como tal y que se aplica a la burbuja inmobiliaria, se refleja al existir una alta demanda habitacional y un nivel correcto de acceso a créditos hipotecarios, y un alto nivel de compras de viviendas para venderlas en un medio plazo a un precio más alto.
La burbuja inmobiliara y la recesión
La recesión puede ser una de las consecuencias de la burbuja inmobiliaria, como la de Estados Unidos de 2007 a 2009 se debió a una burbuja inmobiliaria. Mientras que en Chile, salvando las diferencias entre el mercado de EE.UU., y sus instrumentos y características, en Chile entre 2012 y 2013 se dio una situación con ciertas similitudes a la de EE.UU. Como la alta oferta de créditos ofreciendo entre el 75% y 80% del valor de los inmuebles incluso ofreciendo el 100 %, sin pie y a la vez los compradores podían disponer de dividendos de más del 25% de sus ingresos.
Ante semejante festival de ofertas, varios compradores de viviendas se arriesgaron a acceder a la vez a más de un crédito hipotecario, mientras el gobierno chileno de turno aplicaba subsidios. Llevando cierto nivel de preocupación, el Banco Central de Chile impulsó a los bancos a elevar el nivel de requisitos para acceder a los créditos, mientras las tasas de interés eran bajas, con un alto crecimiento del arriendo sobre los departamentos que habían adquirido los inversionistas en su momento.
¿Cómo entender la burbuja inmobiliaria en Chile?
Algunos pueden ver indicios en base a la proyección del mercado inmobiliario 2021 Chile, de una posible burbuja inmobiliaria. Es como una junta médica en la que quizás algunos ven signos en el mercado inmobiliario de Chile 2021 sobre la enfermedad -burbuja inmobiliaria- y otros pueden creer que tales señales no indican dicha enfermedad/burbuja inmobiliaria.
Por lo que quizás lo correcto seria preguntarse ¿hay una burbuja inmobiliaria en Chile?. Para el Banco Central de Chile en su momento dejó en claro y explicó el por qué no hay una burbuja inmobiliaria en Chile en especial al haberse frenado la compra de viviendas para arriendo.
Y con la llegada de la pandemia del Covid 19 en todo 2020 y lo que va de 2021, hay que descartar un crecimiento por ahora de la compra de viviendas, lo que baja las posibilidades de una burbuja inmobiliaria 2021 en Chile.
Si se diera un aumento de inversionistas que deciden adquirir una segunda vivienda como forma de inversión con deuda hipotecaria, de suceder dicha situación elevaría las posibilidades de una burbuja pudiendo afectar al sistema financiero chileno.
Algo que advirtió en su momento el Banco Central (BC), si bien los inversionistas minoristas apalancados por diferentes motivos bajaron el nivel de compra de viviendas para arriendo ayudaron, así como las entidades emisoras aplicando mayores requisitos para otorgar dichos créditos hipotecario y reducir el nivel de otorgamiento de estos.
Más allá de lo anteriormente mencionado, es uno de los factores que en caso de darse puede empujar hacia una burbuja inmobiliaria en Chile, existiendo otros factores que pueden generar el riego de una potencial burbuja en el mercado inmobiliario.
Volviendo a los inversionistas minoristas apalancados, estos son potencialmente impulsores del riesgo en caso de deteriorarse las condiciones económicas y empleo, algo que en el actual escenario de pandemia podría darse.
Si bien más allá de un ajuste de los precios de viviendas, algo que se ha dado en países desarrollados, no en Chile. Mientras que en algunos países se dio una burbuja inmobiliaria efectivamente, en el mercado inmobiliario chileno aunque se dieron aumentos de precios, no subieron disparada ni disparatadamente, por lo que si se diera un ajuste de precios no sería tampoco fuerte la corrección de los valores. Lo que aleja la posibilidad de una burbuja.
Incluso los factores que influyen para generar una burbuja inmobiliaria en Chile no llegan a ser tan significativos como en otros países en los que se dio dicha situación. Aunque el Banco Central de Chile suele monitorear y seguir los datos sobre el aumento de compradores de ingresos medios de viviendas para arriendo mediante créditos hipotecarios. No advierte de señales alarmantes sobre una potencial burbuja inmobiliaria en Chile.
Si bien el título del artículo lleva como duda sobre: ¿Cómo entender la burbuja inmobiliaria en Chile?, uno podría en cambio preguntarse si ¿Existe o no una burbuja inmobiliaria en Chile?. Por ahora las señales no indican que exista una actual ni en camino, lo que no significa que de darse las condiciones pueda haber una burbuja en el sector inmobiliario chileno.
