¿Cómo se hipoteca una casa?

Hola marioseo! Binvenido a Rankia! Voy a intentar ser lo más clara posible para que entiendas bien la situación.

Si lo he entendido bien, quieres comprar una casa que cuesta 10 millones y quieres que el banco te preste los 10 millones aportando tú para ello como aval tu casa en propiedad que está valorada en 40 millones, verdad?

(Supongo que será así, ya que la otra opción sería que quisieras una casa que vale 50 millones y quieres que te los presten dejando como aval tu casa que vale 40, lo cual sin trabajo ni remuneraciones es complicado que te lo acepte el banco, además de ser una auténtica locura)

Partiendo de que lo que he entendido es lo cierto, te explico: primero que nada te aconsejo que te acerques a varias entidades financieras (bancos) para poder valorar cuál de ellas te ofrece mejores condiciones. A partir de ahí, el banco te hará un perfil de cliente en el que valorará tu riesgo de impago y devolución del capital más los intereses en el futuro. Para una persona sin ninguna remuneración, lo lógico y normal sería que el banco le denegase el crédito, ya que las probabilidades de impago son bastante altas. Tu caso puede ser diferente, ya que propones como aval una propiedad que cuadruplica el valor del préstamo que demandas. Por tanto, en caso de un impago por tu parte, el banco se quedaría con tu casa. Y creo que es ahí (más que en la cuestión de si el banco te concederá el préstamo o no) donde debes pararte a plantearte bien la cuestión. Sin trabajo ni remuneración alguna es poco factible que puedas ir cumpliendo con los plazos que tengas que ir afrontando, más si cabe, pensando que los primeros plazos suelen ser los más duros con diferencia. Si me permites el consejo, salvo que tengas a la vista posibilidades serias de encontrar un trabajo con un salario que te permita afrontar la deuda, deberías plantearte muy seriamente si es el momento de dar ese paso. Eres muy joven todavía para que una deuda te persiga por mucho tiempo.

Espero tu respuesta con tu decisión final. Un saludo.

Hola Maria,
Creo que no me di a entender bien, la casa que quiero hipotecar esta siendo arrendada, por lo que ya cuento con un ingreso aparte. La casa que quiero comprar cuesta 26 millones, y ya tengo 16 por eso necesito 10 millones para comprar esa casa..

En todo caso tengo un fondo de reserva por cuaquier imprevisto.

Hola de nuevo marioseo. Con más datos ya nos vamos aclarando mejor ;) Y así cambia mucho la situación.
Vamos a ver: yo primero que nada te recomendaría que te acerques a tu banco y expongas tu situación para ver que te ofrecen. Después, como ya te dije ayer, deberías tantear las òsibilidades que te ofrecen otros bancos para ver qué te convendría más.
Eso sí, deberías tener varias cosas en cuenta, ya que tienes varias cartas con las que poder jugar. No creo que el banco te ponga ningún tipo d problema por querer avalar el préstamo con una vivienda arrendada. Lo que sí deberías mirar es si pudieses compensar los pagos de tu préstamo con los ingresos que percibes por el arrendamiento. Podría ser una buena fórmula para asegurarte que vas a poder llevar los pagos al día. Por otro lado, y en mi opinión muy importante, deberías saber bien como jugar de la mejor manera la carta del fondo de reservas que tienes por cualquier imprevista. Te aconsejaría que tantees las posibilidades de que entre en juego, aunque sólo sea por ver si realmente te interesa. Quiero decir con ello que te informes de si te conviene utilizarlo para disminuir la cantidad que necesitas para la compra de la vivienda (los 10 millones). Puede que si lo utilizas, el ahorro que te produzca en cuanto a pago de intereses sea lo suficientemente grande y te convenga.

Por si no me has entendido bien, lo que quiero decir es que tantees todas tus posibilidades para poder elegir la que más te interese. Si tienes alguna duda puedes consultarme por aquí. Y puedes ir comentando como avanza todo.

María muchas gracias por tus respuestas. La verdad es que fuí al banco a hablar con mi ejecutiva, y no pueden hacerme ningun prestamo ya que no percibo ingresos. Lo unico que me queda hacer es invertir en algo los 16 millones que tengo...

Si pudieras recomendarme algo estaría muy agradecido :)

Mario.

Vaya, lo siento mucho marioseo. La verdad es que sin ingresos es bastante poco probable que te concedan el préstamo, aunque en muchos casos aceptan como aval una vivienda cuyo valor sea mayor al que se pide para el préstamo.

Todavía podrías acercarte a otras entidades y probar para ver que te dicen. No tienes nada que perder. Aunque bien es cierto que si te lo han denegado en tu actual entidad, es complicado que te lo concedan en otras.

En cuanto a la inversión de la que hablas: bueno, esto ya es otra cosa totalmente diferente. Lo primero que tienes que saber es que cuanta más rentabilidad busques más riesgo vas a tener que asumir. Esto que parece obvio es la primera de las leyes en el mundo financiero. Nunca va a tener el mismo rendimiento un depósito a plazo (bajo) que una operación en el mercado bursátil (alto). Por tanto, te recomiendo que si no eres una persona experimentada en operaciones especulativas te mantengas al margen. Más que nada porque vivimos tiempos convulsos en los mercados financieros en los que el riesgo de pérdidas suele ser elevado si no sabes moverte bien por el mundillo. Por otro lado los productos de bajo riesgo no ofrecen apenas rentabilidad en los tiempos que corren, y menos si descontamos la inflación, de modo que el rendimiento se queda muy cercano a 0.

¿Qué opciones tienes? A mi parecer más bien pocas (disculpa por ser tan pesimista), aunque si tuviese que recomendarte algo te diría que lo metas en algún producto de bajo riesgo que opere en UF, ya que así te evitarás que la inflación te penalice los intereses que te pueda generar la inversión, y por poco rendimiento que obtengas, al menos tu plata estará segura.

Si quieres vender tu casa y aún la estás pagando, sin importar las tasas o plazos establecidos, éstos  no influyen en el valor de la vivienda en el mercado ni tampoco en el tiempo de la operación de compraventa.  

Eso sí tendrás que tener en cuenta que el valor de la nueva compraventa tiene que ser superior a la cifra del  Crédito Hipotecario a prepagar. De esta forma se puede cancelar la deuda entregándose la diferencia del valor de la compraventa al vendedor, una vez que se reconozca libre de hipotecas, prohibiciones o gravámenes.

En la actualidad, las instituciones financieras suelen operan las escrituras con gran agilidad. Éstos hacen comparecer al banco acreedor, realizando el alza de las hipotecas y prohibiciones que tienen con la casa hipotecada a vender, y así, se realiza el traspaso del dominio al comprador.

Además, existe la posibilidad de renovar el mismo crédito, pero para que te convenga, la tasa bancaria debe tener un valor razonable y acorde a los valores de mercado. O sea, traspasas al nuevo comprador tu deuda hipotecada bajo las mismas condiciones que rigen para él.

Recuerda que si quieres vender tu vivienda porque la tasa bancaria del crédito es superior a la que se ofrece en el mercado, hoy en día no existen inconvenientes de prepago a los bancos, excepto que en la escritura de la compraventa se impida. En ese caso, cancelarás el crédito actual, tomando el nuevo  crédito hipotecario con tasas inferiores y manteniendo la hipoteca sobre la casa.

Solicita siempre la información pertinente a tu asesor.

Recuerda que sin importar el motivo por el que deseas vender tu casa, siempre es recomendable que recibas un correcto asesoramiento, ya que el precio del bien no influye en el valor de mercado, por más que estés pagando un  Crédito Hipotecario.

Para leer más entra a:  Pasos para hipotecar una casa

De acuerdo al "Estudio de Mercado Inmobiliario" realizado por GfK Adimark, existe un total de 300 viviendas construidas y 800 aún sin terminar que fueron desistidas en su compra durante este segundo trimestre.

La cifra representa una gran alza si consideramos que, después de la crisis sub-prime del 2008, se había mantenido en torno a los 200.

Según Javier Varleta, gerente de Estudios de GFK Adimark:

Los problemas crediticios, el alza del desempleo, el efecto IVA y la sensación que existe en torno a la baja en la economía... De todas formas tampoco es algo preocupante. Lo sería si el total de las 1.100 viviendas estuviera terminadas porque se nos produciría un sobre stock, pero vemos que casi un tercio de ellas se entregarán dentro de los próximos 12 meses y, por eso, aún tienen la posibilidad de entrar a la oferta y venderse.

La situación actual se debe principalmente a la compra de departamentos nuevos en las comunas de Santiago Centro, Ñuñoa y La Florida.

En el segundo trimestre se incorporaron 59 proyectos nuevos: 12 correspondientes a la construcción de casas y 47 a la de departamentos. Este número representa una baja significativa con las incorporaciones anteriores durante este trimestre, las cuales sumaban  sobre 80 proyectos.

De acuerdo a GFK Adimark, la disminución de las ventas totales (entrega inmediata, en verde y en blanco) fueron de 8.969 unidades, lo cual significa una disminución del 30% en comparación con el segundo trimestre de 2015.

Pese a esta caída, Varleta asegura que:

Hay que considerar que 2015 fue un año incomparable ya que el fin a la exención del IVA en la compra de viviendas operó como un acelerador del mercado y se produjeron ventas nunca antes vistas. Ahora estamos equiparando a lo que pasó en 2012, 2013 y 2014.

Hoy en día los proyectos de menor valor son los más atractivos: el promedio de ventas de departamentos es de 4.000 UF, mientras que el de las casas está en las 5.044 UF.

Es posible liberar una propiedad de las hipotecas y prohibiciones, al finalizar de pagar la deuda con el banco.
 
Para realizar este trámite online debemos acceder al Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

• Paso 1: Completar los datos requeridos y hacer click en verificar.
• Paso 2: debemos de revisar que el documento verificado es el correcto.
• Paso 3: señalar las actuaciones que desea solicitar, completar los datos y agregar al carro de compras.
• Paso 4: revisar el valor y la cantidad de documentos solicitados.
• Paso 5: Escribir usuario y contraseña.
• Paso 6: Revisar su solicitud y hacer click en pagar.
• Paso 7: Como resultado habrá solicitado la cancelación de la hipoteca y el alzamiento de prohibiciones.

La respuesta será en un plazo de 5 días hábiles aproximadamente.

También se puede realizar este trámite en oficina, siguiendo estos pasos:

• Paso 1: Reunir los antecedentes mencionados en el campo documentos requeridos.
• Paso 2: Dirigirse a la oficina del COnservador de Bienes Raíces de Santiago, con horario de atención de 8:30 a 15:00.
• Paso 3: Entregar los antecedentes requeridos.
• Paso 4: Como resultado de solicitar el documento, recibirá un comprobante de ingreso de la orden de trabajo.

Los documentos requeridos para el trámite en oficina son los siguientes: 

• Para hipotecas y prohibición bancaria: copia autorizada de la escritura pública de cancelación de la hipoteca y alzamiento de la prohibición.
• Para hipotecas y prohibición SERVIU: copia autorizada del instrumento privado protocolizado en notaría.
• Además, del Formulario Nº6 disponible en la sección de informaciones e índices del COnservador de Bienes Raíces de Santiago.

El costo de este trámite es de $4.000 pesos. Revisa un artículo más completo aquí:  ¿Cuánto cuesta una cancelación de hipoteca?

Tengo una casa que compre con crédito hipotecario a 30 años plazo, de los cuales ya he pagado 10. Tengo en vista otra casa que me gustaría comprar pero sin tener que vender la que ya tengo (la cual dejaría en arriendo para que se siga pagando sola), sin embargo, es difícil que algún banco me dé un segundo crédito. Me han comentado que tal vez podría hipotecar mi casa y dejarla como aval. ¿es eso posible?.

Quedo muy atenta a sus comentarios.
Saludos

Buenos día,

si estas pagando un crédito hipotecario de un inmueble, es más fácil que puedas obtener un segundo préstamo con el mismo banco que tienes el primer préstamo, siempre que estés cumpliendo con tus obligaciones crediticias.

Aunque sería mucho más fácil si ya vas a terminar de pagar tu primer crédito o ya terminaste, entonces podrías acceder a una segunda propiedad sin problemas, porque la primera vivienda te ofrecerá un respaldo patrimonial. Los requisitos que necesitan los bancos para otorgar un segundo préstamo son: estabilidad de ingresos, acreditabilidad y periodicidad.

¿Has contactado con tu entidad para indicarle que necesitas una segunda hipoteca?

En lo personal tengo más de una hipoteca, y lo he acreditado con contrato de arriendo de la primera, antiguedad laboral y también mayor ingreso. Además, uno pudiera alargar el plazo de la primera hipoteca o credito hipotecario para así que tu compromiso financiero mensual fuera menor.

puedo hipotecar mi casa estando en dicom? llevo mas de la mitad de la propiedad pagada

Hola,

En cuanto a su duda yo le aconsejo que vaya en persona a distintas sucursales bancárias y pregunte que opciones le dan ya que al tener una oferta muy variada de bancos puede que  haya alguno que pueda ayudarle en aquello que necesita a pesar de su situación.

Si necesita dinero y no consigue que le  acepten la hipoteca de su hogar, tiene otras opciones;

En muchas ocasiones existen bancos pequeños dispuestos a conceder créditos, auqnue por lo general suelen pedir un aval fuera de DICOM y la tasas de interés suelen ser mayores.

También hay otras instituciones que permiten créditos, estas son:

• Instituciones financieras
• cooperativas de ahorro y crédito
• cajas de compensación
• créditos entre particulares

Tampoco es muy recomendable pedir un crédito cuando ya se ha tenido problemas para pagar uno, se recomienda no generar tanta deuda para que así pueda vivir más tranquilamente.

Sugiero que solucione primero el problema de DICOM, ya que con DICOM será muy castigada su hipoteca.

Dependiendo el monto de Dicom no veo inconveniente en un Banco de la plaza tome la hipoteca, pero sugiero que solucione primero el problema del Dicom. Veálo personalmente con un ejecutivo en forma presencial.