¿Cuáles son los pasos para hipotecar una casa? La compra de una vivienda es probablemente la inversión más grande que haremos en nuestras vidas, para la mayoría de los chilenos. Para comprar una casa, la mayoría de nosotros acudirá a alguno de los créditos hipotecarios que nos ofrece la banca nacional. Estos créditos varían normalmente entre los 20 y 30 años, pero las tasas de interés pueden variar bastante entre bancos, por lo que es importante cotizar con varios bancos.
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¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es básicamente un crédito para el que nos exigen como garantía un bien raíz, además de cumplir con los requisitos que la banca nos exigirá. Las hipotecas se piden normalmente para financiar viviendas nuevas, usadas y compras de terrenos o para la construcción de nuestro propio hogar. Es importante saber que al momento de conseguir el crédito hipotecario, tu casa quedará como garantía del préstamos obtenido. Veamos los pasos necesarios para hipotecar una casa.
¿Cómo funcionan los créditos hipotecarios?
Cuando pides un crédito hipotecario, puedes hacer uso y usufructo de la propiedad adquirida, pero en realidad el bien raíz pertenece al banco, hasta que termines de pagar el crédito.
Si al momento de pedir el crédito ya posees una propiedad o terreno, puedes utilizar este mismo para darla en prenda a modo de hipoteca y así financiar parte o la totalidad de otro bien raíz, dejando como garantía hipotecaria esta propiedad
Además, puedes utilizar la hipoteca como forma de obtener liquidez, al pedir al banco un crédito con prenda hipotecaria, es decir hipotecar alguno de tus bienes, con el compromiso de pagar las cuotas para poder recuperar su propiedad.
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Tipos de Garantías Hipotecarias
Es fundamental conocer acerca de las garantías hipotecarias al momento de decidir hipotecar un bien inmueble, en este caso, existen dos tipos de garantías:
- Garantía General: se presenta cuando el deudor entrega la propiedad o bien raíz hipotecado como garantía de pago de otra deuda que se tiene con el banco, un ejemplo de estas deudas pueden ser las adquiridas con tarjetas de crédito o préstamos.
- Garantía específica: al hacer uso de esta garantía puedes vender la propiedad aunque tengas el crédito de la hipoteca pendiente de pago, por lo cual estarías traspasando la deuda de la hipoteca al nuevo propietario haciendo un alzamiento de la hipoteca a favor de este.
Requisitos para un crédito hipotecario
Al momento de pedir un crédito hipotecario, los bancos primero realizarán un estudio sobre tu liquidez, patrimonio e ingresos. Las principales variables que analizarán son:
- Los ingresos.
- Los gastos.
- Los préstamos que tengas en curso y tu nivel de deuda.
- Los bienes que posees.
Usualmente el banco financiará entre el 80% al 90% del valor de un bien raíz, nunca el 100%, por lo que hay que fijarse muy bien en el valor del bien raíz a comprar, de forma que el dividendo a pagar mensualmente no supere el 25% de tu renta líquida.
Antes de pedir el crédito es importante que cotices en diferentes bancos, lo que es cada vez más fácil ya que existen varios simuladores en línea en varios bancos. Además de comparar en bancos, lo puedes hacer en de cajas de compensación y aseguradoras, que hoy también ofertan créditos hipotecarios.
Los bancos puede que te ofrezcan un crédito de consumo adicional para cubrir el píe o porcentaje de la hipoteca no cubierta por el crédito.
Requisitos básicos
¿Cuáles son los requisitos básicos en el momento de solicitar un crédito hipotecario? Aquí tienes el listado de requisitos:
- Deberás acreditar el monto pagado de la propiedad, ya sea la parte que has pagado o si es la totalidad del mismo.
- La mayoría de los bancos chilenos exigen tener al día la documentación legal de la propiedad, es decir:
- Títulos de dominio completos de los últimos 10 años.
- Copia de Inscripción de Dominio, con certificado de vigencia.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones.
- recibo de Contribuciones y Certificado de Tesorería que acredite que el inmueble se encuentra al día en el pago de contribuciones.
- Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a expropiación (Municipalidad, Serviu o MOP).
- Certificado de Recepción Final (departamento nuevo)
- Certificado que acredite que está acogido a la Ley de Venta por Pisos (departamento nuevo)
- Planos de Planta con constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces (departamento nuevo).
- Escritura de propiedad.
- El banco realizará una tasación comercial con el fin de evaluar el valor del crédito que otorgará a la persona solicitante al dejar la propiedad como bien en garantía para poder respaldar la deuda.
Hipotecar
Afortunadamente, hoy en día, si quieres vender tu casa y aún la estás pagando, sin importar las tasas o plazos establecidos, éstos no influyen en el valor de la vivienda en el mercado ni tampoco en el tiempo de la operación de compraventa.
Eso sí tendrás que tener en cuenta que el valor de la nueva compraventa tiene que ser superior a la cifra del Crédito Hipotecario a prepagar. De esta forma se puede cancelar la deuda entregándose la diferencia del valor de la compraventa al vendedor, una vez que se reconozca libre de hipotecas, prohibiciones o gravámenes.
En la actualidad, las instituciones financieras suelen operan las escrituras con gran agilidad. Éstos hacen comparecer al banco acreedor, realizando el alza de las hipotecas y prohibiciones que tienen con la casa hipotecada a vender, y así, se realiza el traspaso del dominio al comprador.
Además, existe la posibilidad de renovar el mismo crédito, pero para que te convenga, la tasa bancaria debe tener un valor razonable y acorde a los valores de mercado. O sea, traspasas al nuevo comprador tu deuda hipotecada bajo las mismas condiciones que rigen para él.
Recuerda que si quieres vender tu vivienda porque la tasa bancaria del crédito es superior a la que se ofrece en el mercado, hoy en día no existen inconvenientes de prepago a los bancos, excepto que en la escritura de la compraventa se impida. En ese caso, cancelarás el crédito actual, tomando el nuevo crédito hipotecario con tasas inferiores y manteniendo la hipoteca sobre la casa.
Solicita siempre la información pertinente a tu asesor.
Recuerda que sin importar el motivo por el que deseas vender tu casa, siempre es recomendable que recibas un correcto asesoramiento, ya que el precio del bien no influye en el valor de mercado, por más que estés pagando un Crédito Hipotecario.
Pasos para hipotecar una casa desde el exterior
Si resides en el exterior y deseas hipotecar una casa en Chile, podrás acceder a un crédito hipotecario con hasta un 80% de financiamiento sobre el valor de la vivienda en Chile, con plazos hasta de 30 años.
Estos créditos hipotecarios van dirigidos a chilenos residentes en el extranjero, mayores de 18 años y trabajadores dependientes o independientes. Que no tengan compromisos hipotecarios en el país de residencia.
Se puede acceder a estos créditos hipotecarios vía online a través de la página oficial de BancoEstado. Las postulaciones están abiertas durante todo el año e inclusive puedes optar por subsidios habitacionales.
Si quieres más información sobre como hipotecar una casa desde el exterior dirígete al sitio oficial de BancoEstado y revisa los beneficios y requisitos exigidos.
Subsidios tributarios para la compra de nueva vivienda
La Cámara de Diputados y Diputadas ha impulsado un proyecto que otorga un beneficio tributario extraordinario con el objetivo de fomentar la adquisición de viviendas nuevas en Chile. Este programa está diseñado especialmente para brindar apoyo a familias de clase media que enfrentan obstáculos, como la paralización de obras debido a la pandemia y el incremento en los costos de materiales de construcción. Se trata de un crédito tributario reembolsable que puede alcanzar hasta 16 UTM (equivalentes a $1.000.000) por la compra de viviendas nuevas, con una vigencia de cinco años, sumando así un total de $5.000.000 por contribuyente.
Para ser beneficiario, las viviendas en consideración deben haber sido construidas y haber obtenido su recepción final antes de la fecha de entrada en vigencia de la ley o estar respaldadas por un contrato de promesa de compraventa posterior al 16 de octubre de 2023. Además, la compraventa debe concretarse después de la promulgación de la ley y la vivienda debe estar debidamente registrada a nombre del comprador antes del 1 de octubre de 2024.
Es importante destacar que este beneficio es compatible con otros programas de subsidios para la adquisición de viviendas y también con la reducción de gastos en intereses hipotecarios en el Impuesto Global Complementario. Esta iniciativa busca proporcionar un respaldo financiero adicional a quienes desean adquirir una nueva vivienda, al tiempo que dinamiza el mercado inmobiliario en Chile.
En resumen, este proyecto de subsidio del gobierno para la adquisición de viviendas nuevas representa una valiosa oportunidad para las familias de clase media que buscan una nueva vivienda en Chile, al mismo tiempo que fortalece el mercado de la vivienda en el país.
Conclusiones
Una clásica pregunta sobre hipotecas es la siguiente: "¿Puedo vender mi propiedad si la tengo hipotecada?". La respuesta dependerá de las condiciones en que conseguiste tu crédito hipotecario, ya que en la escritura de tu propiedad, quedará estipulado si tienes la posibilidad de vender o no y en qué condiciones, y toda esta información te la debe entregar el banco previo a la firma del crédito.
Lo mejor, obviamente, es tomar un crédito hipotecario que te permita tomar la decisión de vender tu propiedad en cualquier momento, ya que nunca sabes si algún día tienes algún apuro económico y te ves imposibilitado de continuar pagándola, necesitas liquidez o simplemente puede que desees deshacerte de esa propiedad porque ya no la necesitas.
Lo más importante al decidir hipotecar tu casa es conocer de antemano cuáles serán las consecuencias que traerá esta decisión para ti y así mismo procurar estar informado de todos los requisitos que se necesitarán en la entidad financiera elegida. Una de las mejores opciones es averiguar en las entidades bancarias cómo realizan el trámite y bajo que condiciones lo hacen, para lograr tomar una decisión acertada, confiable y que te haga sentir tranquilo.
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