Hola Tristán: Aunque Francisco Calvo ha tenido la cortesía de responder sobrada y acertadamente a las cuestiones planteadas por el citado Subastero, denominado Pelayo, permíteme Tristán que desarrolle un poco más la cuestión.El crédito hipotecario nace como consecuencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato constitutivo y se extingue por la cancelación registral de la misma. De conformidad con los artículos 104 de la LH y 1876 del CC la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. De esta forma, en nuestro sistema normativo la hipoteca requiere la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura y garantiza. Así conviene no confundir la hipoteca con el crédito u obligación que garantiza. La cancelación del crédito hipotecario implica concatenar dos actuaciones sucesivas. La primera la denominada cancelación financiera de la hipoteca que supone haber pagado en su totalidad la deuda, el préstamo garantizado con la hipoteca. La segunda es la cancelación registral que se suele realizar por vía notarial mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación para proceder a la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El propietario de un inmueble, en el caso que tenga intención de enajenarlo, tiene la obligación de demostrar que el mismo se encuentra libre de cargas y, por tanto, de soportar todos los gastos necesarios para la cancelación registral de la hipoteca.Las ventajas de cancelar registralmente en el momento oportuno el derecho real de hipoteca o cualesquiera otras cargas, pueden ser, entre otras, la de abonar un precio inferior por los gastos de cancelación y que la titularidad libre de cargas actué como garantía o aval de posteriores operaciones financieras. En cualquier caso, no voy a insistir demasiado, por lo absurdo del supuesto planteado por el comentarista de tú artículo. Lo verdaderamente relevante es que el crédito que la hipoteca garantiza se encuentre debidamente liquidado, siendo el prestatario el único sujeto obligado a su reintegro. Por ello, una vez cancelado económicamente el crédito hipotecario, la única consecuencia de la falta de cancelación registral de la hipoteca, con independencia que formalmente aparezca inscrita en el Registro de la Propiedad, es que el titular de la misma contrae la obligación de iniciar este trámite y soportar los gastos que ocasione. Por otro lado, en el momento de vender un inmueble la entidad bancaria, la administración de fincas o el propio comprador se preocuparán debidamente de obtener la correspondiente certificación del Registro de la Propiedad para comprobar si la finca se encuentra afectada por alguna carga.En cuanto a la segunda cuestión, el adquirente de un inmueble subastado debe saber que quedarán subsistentes las cargas debidamente registradas que sean anteriores a la hipoteca, la cual queda extinguida con la ejecución hipotecaria junto con las cargas posteriores. Si hubiere cualquier remanente se adjudicará por el orden preestablecido en la ley y el sobrante se devolverá al deudor hipotecario, el cual es el único obligado a restituir el crédito solicitado. Un cordial saludo Tristán.
