Un proyecto inmobiliario tiene el objetivo principal de cubrir las necesidades demográficas, económicas e industriales que surgen del crecimiento poblacional de una región. En el siguiente artículo conoceremos qué es un proyecto inmobiliario y cuáles son sus etapas.
¿Qué es un proyecto inmobiliario?
Un proyecto inmobiliario es el resultado de contemplar una obra de construcción cuyo destino sea habitacional y/o de equipamiento. Es un proyecto porque debe partir de varios factores o elementos que deben ser tomados en cuenta, como son, el terreno, la factibilidad económica, ubicación, diseño, estudio de mercado, tiempo de ejecución y más.
Para llevar a cabo un proyecto inmobiliario, también de debe evaluar la interacción del hombre con el medio ambiente, es decir, el cómo afectaría la ejecución del proyecto a las zonas adyacentes, y más si están próximos a parques, lagos, ríos, etc.
En otras palabras, un proyecto inmobiliario es el resultado tangible de un estudio financiero destinado a una obra de construcción sobre un bien raíz o inmueble. Por ejemplo: la compra de un terreno y la posterior construcción de viviendas, es un proyecto inmobiliario.
Etapas de un proyecto inmobiliario
Gestionar un proyecto inmobiliario requiere evaluar varios factores (el terreno, la factibilidad económica, ubicación, diseño, estudio de mercado, tiempo de ejecución), los cuales convergen e intervienen en el proceso del desarrollo del proyecto. Es importante además, llevar un control adecuado, ordenado y lógico que englobe el estudio de estos factores para que todos sean cónsonos con los objetivos de la empresa.
Ahora bien, los proyectos inmobiliarios en términos generales están divididos en varias etapas y subetapas, las cuales son:
Factibilidad del proyecto
Esta etapa encabeza el inicio de cualquier proyecto inmobiliario, ya que antes de cualquier obra, compra o adquisición de una propiedad es importante analizar y estudiar la factibilidad que el mismo pueda tener. En esta etapa es importante reconocer lo siguiente:
- Estudio de mercado: El análisis proyectará los datos para verificar lo que conviene hacer en el proyecto, diseño, estructura, edificación y procedimiento de ventas.
- Informes legales: Estatus de los títulos de la propiedad y la legalidad que posea.
- Estudio de suelos y de la topografía: Este estudio es muy importante en países como Chile, ya que se necesita verificar la topografía del terreno en referencia a que pueda ser afectado por algún movimiento de placas tectónicas.
- Evaluaciones económicas: En asesor inmobiliario es el encargado de dar el veredicto sobre las posibilidades económicas del terreno o la adquisición de esa propiedad, como también los precios de financiamiento y costos a futuras ventas.
Diseño del proyecto
En esta etapa se analizarán varios puntos que son de gran importancia para la futura edificación, entre ellos se encuentran:
- Construcción y estructura: Mediante planos y diseños de arquitectura se plantean formas del proyecto para la creación del mismo.
- Ubicación: Este ítem se analiza desde el inicio en base al diseño, ya que es importante que la obra cuente con la mejor ubicación tanto en el aspecto estético como a nivel de ingeniería civil.
- Impacto vial/social: El lugar y la distribución de la futura propiedad comprada y edificada podría afectar el tráfico o por lo contrario podría conseguir nuevos flujos viales dependiendo del proyecto.
Ingeniería
En esta etapa se desarrollan los detalles que conlleva la construcción, como también la elaboración de planos puestos previamente en los diseños. A continuación se mencionan algunos puntos clave de la etapa de ingeniería:
- Mecánica de suelos: Se estudiará el comportamiento de las capas de la corteza terrestre mediante la aplicación de algunas leyes de la física, con el fin de evitar posibles siniestros.
- Estudio topográfico: En el amito de ingeniería, el levantamiento topográfico busca encontrar estabilidad en el terreno.
- Equipos y material necesario: Será el estudio sobre distintos materiales que se utilizarán en la obra de construcción, como por ejemplo agua y alcantarillado, pavimentación, electricidad, espacios de áreas verdes, sistema de riego, entre otros.
- Aprobación para construir: En esta etapa también se comienzan a gestionar las aprobaciones legales para construir.
Modalidades de venta
Las distintas modalidades de venta están dadas de acuerdo a la etapa en que se encuentre el proyecto:
- Preventa: El proyecto se encuentra planteado y listo para esperar los permisos. Esta etapa procede cuando las autorizaciones de construcción y/o edificación se encuentran aún en trámite por lo tanto no se puede vender aún.
- Venta en blanco: El inversionista o la empresa inmobiliaria obtiene el certificado o la legalidad para construir y edificar, pero aún o se ha comenzado el proyecto.
- Venta en verde: Es cuando se adquiere la casa o departamento de un proyecto que aún se encuentra en ejecución. Es la tendencia que predomina en el mercado inmobiliario actual en Chile con un porcentaje al 61% para departamentos y 76% para casas.
- Venta producto terminado: Se lleva a cabo cuando el proyecto ya está terminado y en proceso de venta de las unidades que aún queden disponibles. En este punto, el precio del inmueble aumenta de valor, por lo que muchos prefieren comprar en la etapa anterior.
Proceso de construcción
Es una de las etapas más cruciales y vitales de todo proyecto inmobiliario. A nivel estadístico la etapa de construcción absorbe al menos un 60% de los gastos en el proyecto.
Cabe destacar que toda construcción inicia con la elaboración del contrato para la obra, el mismo puede establecer un precio fijo por la obra, o bien por administración, en donde se cobrara un porcentaje de los gastos de la construcción.
Colocación en venta
Es la última etapa de cualquier proyecto inmobiliario, ya que una vez se encuentre edificada la obra, se debe proceder a la venta o arriendo.
Un puno clave a tomar en cuenta cuando el proyecto está dedicado a la venta es contar con la asesoría profesional de un corredor inmobiliario. Está figura se encargará de gestionar el proceso de venta y/o tipo de arriendo que se desee y será el intermediario entre la empresa constructora y los compradores o arrendadores. Puede evitar problemas legales o incluso reajustar los costes de arriendo en base al valor anual que pueda tener la propiedad visualizando puntos clave como:
- Localidad
- Accesibilidad
- Espacio en relación mt2.
- Valor exacto de la UF.
- Cantidad de habitaciones y baños.
- Valor en relación al ser amoblado o no.
Proyecto inmobiliario: conclusiones
Un proyecto inmobiliario está conformado por varias fases, las cuales tienen el propósito de construir una obra destinada al uso habitacional (casa o departamento) que cumpla con todos los parámetros establecidos por la ley en estos casos, además de entregar un producto final de calidad.
De lo visto en el artículo podemos concluir que para gestionar un proyecto inmobiliario es necesario cumplir con varias etapas, las cuales van desde la fase de diseño, considerando la organización como pieza principal, la supervisión orientada a obtener resultados de primera calidad, la estimación del presupuesto y la concertación de un cronograma el cual permitirá establecer los rangos de tiempo en que se desarrollara cada etapa.
