Ya sean de renta, desarrollo o mixtos, con fondos públicos o privados, dirigidos al mercado de oficinas o vivienda, los fondos de inversión inmobiliarios han cobrado protagonismo como instrumentos indispensables en cualquier cartera de negocios.
Invertir en propiedades sin tener que reunir enormes cantidades de dinero es la opción que ofrecen los fondos de inversión inmobiliarios a inversionistas que buscan diversificar su patrimonio.
Dependiendo del tipo de fondo, puedes invertir desde US$ 10.000 dólares (alrededor de $8 millones), la décima parte de lo que te costaría si invirtieras directamente en una casa o departamento.
A continuación, profundizaremos en los fondos inmobiliarios: ¿Qué son y cómo funcionan?
¿Qué son los fondos inmobiliarios?
Uno de los vehículos de inversión que cobran protagonismo en los periodos de incertidumbre macroeconómica y financiera son los fondos de inversión inmobiliaria. Estos pueden administrar activos privados y/o públicos, mientras que, en términos de rentabilidad, se ubican en un segmento intermedio entre la renta variable y la fija.
Según cifras de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), a marzo de 2022 los fondos inmobiliarios alcanzaron un patrimonio de 147,8 millones de UF distribuidos en 168 fondos y son manejados por 39 administradoras.
Para tener una referencia del patrimonio total de los fondos inmobiliarios, se debe considerar que la UF en marzo de 2022 promedió un precio de $31.000; mientras que el dólar en marzo de 2022 promedió los $800. Con esto, el total aproximado del patrimonio de los Fondos inmobiliarios en Chile alcanzó los US$ 5.700 millones.
Además, en lo que respecta a los actores del mercado de fondos inmobiliarios, de acuerdo con los datos de ACAFI, Independencia, BTG Pactual, LarrainVial y Banchile Inversiones, en su conjunto, representan más del 40% del mercado.
¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?
Una forma de invertir en propiedades sin tener que gastar importante cantidad de dinero es comprar cuotas de fondos de inversión inmobiliarios, donde cada gestor impone un precio dependiendo del tipo de fondo y el proyecto.
Los fondos inmobiliarios funcionan bajo el mismo principio de los fondos de inversión, es decir, se constituye con un patrimonio integrado por el aporte de un grupo de partícipes, ya sean personas naturales o jurídicas, el cual es administrado por una sociedad o administradora de fondo, quien cobra un porcentaje de comisión. Este fondo se utiliza para invertir en el sector inmobiliario para obtener un beneficio posterior.
Estas sociedades administrativas por lo general son empresas con una amplia experiencia en el sector inmobiliario, quienes, conociendo las variantes del mercado, logran una gestión con un mayor retorno de capital para los inversionistas.
Las inversiones se pueden dar en diversos activos del sector inmobiliario, desde el desarrollo de proyectos, títulos de deudas, propiedades ya edificadas como centros comerciales, hospitales, edificios comerciales, entre otros.
En cuanto a la liquidez, se calcula que es necesario esperar entre 3 a 5 años para recuperar el capital invertido, debido a que este tipo de fondo es de poca liquidez por el tiempo que tarda la construcción, el arrendamiento o la venta del inmueble.
Tipos de fondos inmobiliarios
Este tipo de fondos se dividen básicamente en cuatro tipos: Desarrollo, Plusvalía, Renta y Mixtos.
Fondos de inversión inmobiliarios de Desarrollo
Un fondo de desarrollo inmobiliario tiene como objetivo construir propiedades, ya sea viviendas o comercios. La duración de este tipo de fondo promedia 3 años y la entrega de la rentabilidad se realiza una vez que el proyecto ha sido vendido.
- Ejemplo: Fondo de Inversión Desarrollo Inmobiliario I de BTG Pactual.
El objetivo del Fondo será la participación, a través de sociedades anónimas cerradas o sociedades por acciones, en todo tipo de negocios destinados al desarrollo inmobiliario, principalmente mediante la inversión en proyectos inmobiliarios en Chile, Perú y Colombia.
Fondos de inversión inmobiliarios de Rentas
Los fondos de renta tienen una duración de largo plazo, al menos 5 a 10 años, y generan una rentabilidad mensual que se traduce en un dividendo que normalmente es trimestral. Estos dividendos se generan por la utilidad de arriendo de las diferentes propiedades que componen el fondo (strip centers, oficinas, bodegas).
- Ejemplo: BICE Rentas Inmobiliarias Global
Invierte indirectamente en el fondo de inversión extranjero denominado “Nuveen Global Cities REIT, Inc.” administrado por Nuveen Real Estate Global Cities Advisors, LLC.
Fondos de inversión inmobiliarios Mixtos
Los fondos mixtos tienen una política de inversiones que establece que el objeto principal de inversión del fondo sea invertir en alguna combinación de los tipos anteriores.
Ventajas de los fondos inmobiliarios
Este tipo de vehículos de inversión cuenta con diversas características que los hacen altamente atractivos, como las siguientes:
- Acceso a la diversificación en las inversiones: Se pueden comprar cuotas de un fondo que invierta en propiedades diversificadas por países, tipos de contrato, comerciales o residenciales.
- Posibilidad de inversión para pequeños inversionistas: Se pueden comprar cuotas de fondos de inversión públicos por bajos montos de dinero.
- Posibilidad de diversificar una cartera de inversión: Puedes tener en tu cartera de inversión un activo inmobiliario que te beneficia por su solidez.
- Acceso a economías de escala: Al invertir en un fondo inmobiliario se accede a los beneficios que surgen debido el gran tamaño del capital de la inversión total.
- Industria con experiencia: La industria de los fondos de inversión inmobiliarios tiene más de 35 años en Chile.
- Alta generación de flujos: Algunos fondos, como los de renta, generan rentabilidades mensuales y también distribuyen dividendos entre sus tenedores.
- Liquidez Bursátil: Los fondos públicos se transan en la Bolsa de Santiago, como cualquier acción, y los más relevantes tienen una alta presencia bursátil.
Finalmente, antes de invertir en un fondo inmobiliario, en el caso de los de desarrollo, es importante conocer al administrador del fondo e informarse acerca del proyecto, su ubicación, tipo de construcción, si es habitacional o comercial o de oficinas.
En el caso de los fondos de renta, debes analizar las vacancias que tendrá el inmueble en el largo plazo, junto con las eventuales plusvalías que podrían incrementar el valor del arriendo. Esta información debe ser proporcionada por el gestor del fondo.
Por último, en el caso de que quieras vender tus cuotas antes del término del proyecto, estás, se pueden vender a otros inversionistas que quieran ingresar al fondo.
