Señores tenemos correo de respuesta de Urbanitae de hace 2 horas sobre: Aclaraciones sobre la novación del Tramo C – Hills 14 Debido a que algunos inversores habéis tenido dudas en relación con la novación y ampliación del Tramo C del proyecto Hills 14, trataremos de responder de forma conjunta y ordenada a todas las cuestiones planteadas, con la información disponible a fecha de hoy.El proyecto presenta actualmente un sobrecoste total de 1.464.882,18 € respecto del presupuesto validado inicialmente. De este importe, 472.508,68 € corresponden a una contingencia que ya estaba contemplada en el Plan de Negocio, mientras que 992.373,50 € corresponden a desviaciones que no estaban previstas inicialmente y que son las que han motivado la propuesta de novación del Tramo C.Estas desviaciones se deben principalmente a órdenes de cambio durante la ejecución de la obra, mejoras y aumentos de las calidades inicialmente previstas, excesos de medición y un incremento del coste correspondiente a la zona deportiva de la vivienda. Por tanto, el sobrecoste no responde a una única partida, sino a diferentes desviaciones producidas durante la ejecución del proyecto.Respecto del reparto del sobrecoste no presupuestado, el Promotor asumirá 662.373,50 €, mientras que los 330.000 € restantes se financiarían mediante la ampliación del Tramo C. Esto supone que aproximadamente el 67 % del sobrecoste no previsto será asumido por el Promotor y el 33 % mediante financiación adicional del préstamo.Adicionalmente, de los 472.508,68 € de contingencia que ya estaban contemplados en el Plan de Negocio, corresponde al Promotor aportar aproximadamente 141.753 €, mientras que el importe restante se cubre mediante fondos ya previstos dentro del Tramo C existente.Como consecuencia de la novación, el Tramo C pasaría de 3.050.000 € a 3.405.000 €, lo que supone una ampliación total de 355.000 €. De este importe, 330.000 € se destinarán directamente a cubrir las necesidades adicionales de obra y 25.000 € a los impuestos, comisiones y gastos asociados a la formalización de la novación. Los importes correspondientes a los Tramos A y B no se modifican.En relación con la aportación adicional de 662.373,50 € del Promotor, a día de hoy se trata de un compromiso y no de un importe ya desembolsado. No obstante, la estructura planteada establece que las aportaciones del Promotor deberán realizarse antes de que puedan disponerse los 330.000 € adicionales del Tramo C destinados a la obra.El orden previsto para la utilización de los fondos es el siguiente: primero se utilizará la aportación del Promotor ya prevista en el Plan de Negocio, después la contingencia ya prevista del Tramo C, posteriormente deberá realizarse la aportación adicional de 662.373,50 € del Promotor y, únicamente después de estas aportaciones, podrán utilizarse los 330.000 € adicionales correspondientes a la ampliación del Tramo C. De esta forma, la nueva financiación queda subordinada a que el Promotor haya realizado previamente el esfuerzo económico que le corresponde.Respecto a la deuda total del proyecto y al cálculo del LTV, la deuda total del préstamo después de la novación será de 8.515.000 €. Este importe se compone de 2.400.000 € del Tramo A, 2.710.000 € del Tramo B y 3.405.000 € del Tramo C una vez formalizada la ampliación.La cifra de 11.565.000 € que aparece en algunas de las consultas parte de sumar tanto el Tramo C anterior, de 3.050.000 €, como el nuevo Tramo C, de 3.405.000 €. Sin embargo, ambos importes no son acumulativos. La novación implica que el Tramo C pasa de 3.050.000 € a 3.405.000 €, no que se añada un nuevo tramo de 3.405.000 € al anterior.La última tasación disponible del activo asciende a 17.843.143 € y corresponde a marzo de 2026. Tomando como referencia la deuda total de 8.515.000 €, el LTV resultante es del 47,7 %, aproximadamente un 48 %. Por tanto, para este cálculo no se está utilizando una tasación superior ni un precio teórico de venta, sino la última tasación disponible del activo.Tras la novación, el proyecto mantiene además un LTC del 66 % y un LTV aproximado del 48 %, ambos dentro de los límites máximos establecidos en el contrato, que fijan un LTC igual o inferior al 70 % y un LTV igual o inferior al 50 %.En cuanto al estado actual del proyecto, el grado de avance real de la obra se sitúa en el 67,55 %, aproximadamente un 68 %. La previsión actual es que los trabajos de construcción puedan finalizarse a finales de 2026.La fecha de vencimiento contractual del préstamo no se modifica como consecuencia de esta novación y continúa siendo el 5 de septiembre de 2027, dentro del tercer trimestre de 2027. El contrato contempla, además, una posible extensión de hasta nueve meses, circunstancia que ya formaba parte de las condiciones inicialmente pactadas.En relación con la rentabilidad, la novación no supone ningún cambio en los tipos de interés aplicables. El Tramo A mantiene una rentabilidad del 10,00 % anual, mientras que los Tramos B y C mantienen una rentabilidad del 9,50 % anual.Los intereses continuarán devengándose durante la vida del préstamo conforme a las condiciones previstas contractualmente. La novación tampoco modifica la prioridad de cobro, la prelación ni el rango de los distintos tramos. Por tanto, para los inversores existentes, la ampliación no supone una reducción de la rentabilidad contractual ni un cambio en su posición dentro de la estructura de financiación.Respecto a las garantías, la novación no introduce ninguna modificación. Se mantienen las garantías existentes, así como su prelación y rango, y también se mantiene el Poder Irrevocable de Venta al 75 % en las mismas condiciones previstas en el contrato.Sobre la cuestión concreta de qué tasación se utilizaría en un eventual escenario de aplicación del Poder Irrevocable de Venta, la información disponible confirma que esta garantía se mantiene en los términos contractualmente previstos, pero no incorpora una interpretación adicional específica sobre qué valor de tasación debería tomarse en ese supuesto. Por este motivo, preferimos no trasladar una interpretación que vaya más allá de lo expresamente recogido en la documentación contractual.En cuanto a la situación comercial del inmueble, actualmente no existen ofertas, reservas ni contratos de compraventa. Al tratarse de una villa de lujo, la estrategia comercial prevista contempla iniciar la comercialización una vez finalizados los trabajos de construcción, de forma que el activo pueda presentarse al mercado completamente terminado. La novación no modifica este planteamiento comercial.Respecto al precio mínimo de venta necesario para devolver íntegramente el principal, los intereses y el resto de costes asociados, la información disponible no recoge actualmente un cálculo cerrado que permita facilitar una cifra concreta con suficiente rigor.Sí podemos confirmar que el principal total del préstamo tras la novación ascenderá a 8.515.000 €. No obstante, para calcular un precio de venta de equilibrio sería necesario incorporar también los intereses efectivamente devengados hasta la fecha de venta y cualquier otro coste que deba satisfacerse con cargo al proyecto. Al depender estos importes, entre otras cuestiones, de la fecha efectiva de venta, preferimos no facilitar una estimación que no esté respaldada por un cálculo específico.En caso de que, una vez realizada esta ampliación, surgieran nuevas necesidades adicionales de financiación, el compromiso actual es que dichas necesidades sean cubiertas por el Promotor mediante nuevas aportaciones de fondos propios. Por tanto, con la información disponible actualmente, no se contempla que una eventual nueva desviación deba financiarse automáticamente mediante otra ampliación del préstamo.En relación con las consecuencias de aprobar la novación, su aprobación permitiría incorporar los 330.000 € adicionales destinados a obra y cubrir las necesidades de financiación identificadas para completar el proyecto. Todo ello manteniendo sin cambios los tipos de interés, las garantías, la prelación de los distintos tramos y la fecha de vencimiento contractual.Además, como hemos indicado anteriormente, esos fondos adicionales únicamente podrán utilizarse una vez que el Promotor haya realizado previamente las aportaciones comprometidas.Por el contrario, en caso de que la novación no fuera aprobada, los 330.000 € adicionales seguirían siendo necesarios para finalizar la obra. En ese escenario sería necesario buscar una fuente alternativa de financiación.La información disponible no determina actualmente cuál sería esa alternativa concreta, por lo que no podemos afirmar que necesariamente fuera a ser cubierta íntegramente por el Promotor, mediante financiación externa o mediante otra fórmula. Lo que sí debe tenerse en cuenta es que la necesidad de buscar una solución alternativa podría provocar un retraso en la finalización del proyecto.Por tanto, tampoco sería correcto afirmar que el rechazo de la novación implicaría automáticamente la paralización de la obra. Lo que implicaría es la necesidad de encontrar otra vía para cubrir la financiación necesaria para completar los trabajos pendientes.Por último, respecto a la posición de Urbanitae, no realizamos una recomendación expresa de voto a favor o en contra de la propuesta. Nuestro papel consiste en facilitar a los inversores la información disponible sobre la situación del proyecto, las necesidades de financiación identificadas y las condiciones de la modificación planteada, para que cada inversor pueda valorar la operación y tomar su propia decisión.La propuesta de novación tiene como finalidad cubrir las necesidades económicas actualmente identificadas para completar el proyecto, manteniendo los tipos de interés, las garantías, la prelación de los tramos y la fecha de vencimiento contractual.Esperamos haber resuelto sus dudas y que esta información le permita valorar con mayor detalle las implicaciones de la novación propuesta.Quedamos a su disposición para cualquier aclaración adicional.
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