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  2. Perfil de W. Petersen

W. Petersen

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13/11/19 17:41
Ha respondido al tema Transferencia de Hipoteca entre Bancos sin mi permiso
Como el TSJUE así lo determine, la banca europea va a tener un problema muy gordo, y además no sería posible retrotraer la operaciones ... las fusiones bancarias no han sido solo en España ... es decir no se podría fusionar ningún banco... salvo que si se considerase cuando sus efectos correspondiesen a fusiones, pero no cuando sean producto de venta de una cartera... Si nos ponemos en la última hipótesis, estaríamos hablando de algo equiparable a la venta de una unidad de  negocio, que normalmente no son únicamente fincas y sus instalaciones, la cartera de clientes suele ir ahí .... Me cuesta ver como resolver algo así, sin que tenga equiparación con otras actividades económicas, es decir una consideración distinta de la cartera de clientes, no lo veo .. pero no soy abogado.
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12/11/19 14:50
Ha respondido al tema Transferencia de Hipoteca entre Bancos sin mi permiso
 http://www.revistaacofar.com/revista/actualidad/actualidades/4205-bankia-acuerda-la-venta-del-70-2-de-bancofar-a-banco-caminos-por-36-8-millones-de-euros Dentro de una operación de venta de las acciones de Bancofar a Banco Caminos, Bankia adquirió la cartera hipotecaria de dicho Bancofar, comprar un activo o un paquete de activos es absolutamente legal, es igual que comprar una finca, pues se compra una cartera de deudores hipotecarios, con sus contratos y garantias.Solo tienen que respetar una cosa, y no es precisamente poco, y son los contratos, es decir, del mismo modo que si se compra una finca con inquilinos, hay que respetar escrupulosamente las condiciones que tenía dicho inquilino con el anterior propietarios, en una cartera hipotecaria, pues eso, respetar todos y cada uno de los pactos de las escrituras que firmó Bancofar, sencillamente porque Bankia se subrogó en todos los derecho de cobro y garantías, pero al mismo con todas las obligaciones adquiridas por el antigui Bancofar. Y no, no precisan de tu autorización para vender tu hipoteca, ni ninguna del paquete, es mas, aspuesto que al final de tu contrato (escritura) de hipoteca pone algo así: Lo siento, pero muy probablemente renunciaste al artículo 149 ...La verdad es que dudo mucho que exista alguna hipoteca sin tal renuncia, porque si no estuviera renunciado, por ejemplo ahora la compra del Popular por el Santander se podría hacer igual, pero nunca, nunca podrían absorberlo porque ello supone el traspaso de las hipotecas, las cuentas, los depósitos, etc. Y no, no precisan de tu autorización para vender tu hipoteca, ni ninguna del paquete, es mas, aspuesto que al final de tu contrato (escritura) de hipoteca pone algo así (parecido): Cesión.- El Banco podrá ceder total o parcialmente el presente préstamo hipotecario a terceras personas físicas o jurídicas, tengan o no éstas la condición de entidades de crédito, sin necesidad de notificar la cesión a la parte deudora y a la hipotecante, renunciando éstas al efecto al derecho que sobre el particular les concede el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. ///// Las cesiones en una sola vez o en varias, podrán referirse tanto a la totalidad del préstamo como a una parte alícuota del mismo, siempre y cuando no suponga incremento de coste o gasto para el deudor. Bueno seguro que exacto no es, pero parecido si, y esto tu familiar lo aceptaste cuando firmase la hipoteca ante notario, cosa distinta es que no se fijara en ello, poca gente se lee todo el contrato por si mismo, aceptando (y es legal) que el notario lo lea en voz alta, sin antes de firmar pedir que lo quiere leer por su cuenta, o incluso ir un par de dias antes a la notaria y pedir un borrador de la escritura para leerlo en casa con calma. Como hace unos años y como la mayoria de personas me econtré con sorpresas, algunas más de las esperadas, decidi cambiar radicalemente mi forma de actuar hace más de 10 años, de todo se aprende, y ahora es bastante más difícil que me la cuelen, al menos en lo que se refiere a la lectura y a las firmas. Puede que tengamos todos un problema de cultura financiera, no lo niego, pero con "lectura", se arreglan buena parte de los asuntos, bueno al menos a mi me ha funcionado. 
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12/11/19 13:31
Ha comentado en el artículo Claves para organizar el patrimonio inmobiliario para mi futura Libertad Financiera
Hay otro tema a considerar en sociedades, da igual SA. SL, o unipersonales SAU y SLU. En teoría, el disponer de una sociedad lo que permite es la absoluta separación de patrimonios, es decir no se confunde el patrimonio “y cuentas” personales con las de la empresa, incluso se puede tener una sociedad con socio único, son las indicadas SLU Sociedad Limitada Unipersonal o SAU Sociedad Anónima Unipersonal, sin embargo como no tengamos una buena estructura de balance, con adecuados fondos propios (capital más reservas) un fondo de maniobra positivo y unos resultados proporcionales y sostenibles, esto se va a convertir en simple teoría, porque iremos al banco, y tendremos que avalar personalmente las operaciones, luego algunos proveedores no nos van a vender si no es al contado, porque sus aseguradoras de riesgo de crédito (Crédito y Caución, Cesce, Coface ….) , no les cubrirán, con lo cual si no es al contado o incluso por anticipado al pedido, nos van a decir que nones. Aquí vuelve a cobrar su relevancia esto de capitales ínfimos (3.000 €), insisto que esto solo vale para empresas que no deban acudir nunca a crédito o préstamo bancario, ni por extensión precisar de avales bancarios para acudir por ejemplo a licitaciones del estado, o incluso para conseguir una simple tarjeta Solred, precisaremos de un aval bancario, y claro con 3.000 € de capital, el banco nos pedirá que les “contragaranticemos” de forma personal. Pero es que ni una simple Visa con un límite de 1.500 € nos concederán. Evidentemente las deudas con las administraciones públicas, a estos les cuesta muy poco considerar que el o los administrador/es es/son culpable/s y derivan las responsabilidades de la empresa a estos. Ahora bien la “presunción de culpabilidad” que se suele tener ante una inspección tributaria o de la seguridad social , tiene una solución, larga, pero la tiene, son los tribunales, ahí la gente suele entrar como inocente … jejeje ….. por tanto la limitación de responsabilidades tiene estas “curiosidades”, con las que a menudo no se cuenta. Asimismo y tal como ha indicado también el forero Drno1, una sociedad para un bajo volumen de negocio, tendrá esta ventaja de “separación patrimonial”, sin embargo hay que considerar que entre declaraciones trimestrales de impuestos, el anual de sociedades, el registro mercantil y alguna otra como estadística que puede “tocarnos”, difícilmente bajaremos de 1.500 – 2.000 € anuales de gasto, y si además no tenemos idea de llevar una contabilidad a través del Plan General Contable, que es obligatorio para sociedades, como poco unos 200 € al mes de trabajos contables, a lo mejor 150 … pero esto son otros 1.800 € más IVA. A ver, mezclar seguridad por separación de patrimonios con los costes de una sociedad, la verdad, no es fácil de decidir … pero habrá que considerar pros y contras de algún modo. Adicionalmente, recordemos que a la banca, volviendo a lo de antes, le agrada la tranquilidad, no tiene porque tener ningún problema en prestar al negocio de las subastas, aunque algunos lo puedan considerar un negocio especulativo, ello no es más que una definición, mejor dicho yo diría que una opinión, solo eso …. Vamos a ver: a efectos de financiación, un banco tendrá reparos en conceder préstamos a una persona que se dedique a las subastas (o a su sociedad), si su actividad es esporádica, no se va a considerar recurrente, y por tanto por buen balance que tuviere, es más que probable que se exijan avales personales. Por el contrario si uno se dedica a esta actividad de forma recurrente, valga la redundancia, se considerará como cualquier otra actividad económica con su propia estabilidad en ingresos y resultados. Bueno, al menos todo esto, es lo que he detectado en los muchos años, que llevo de “peleas” con la banca, para financiaciones de toda índole, con precios, e incluso tener que ponerse muy duro en planteamientos en 2009-2010, que a todos nos afectó la crisis, o a casi todos, intentar por todos los medios no tragar con la pretensiones de las entidades financieras e incluso llegar a “invitar” a alguna entidad a acudir a los juzgados en reclamación de sus pretensiones, no hablo de concurso de acreedores , de esto por fortuna, no tengo ni idea, pero si de plantarse y decir esta es nuestra máxima oferta, no aceptaremos por encima de eso y entenderemos que acudáis a los juzgados en defensa de vuestras pretensiones, pero ahí si ocurre, hay que estar muy seguro de lo que uno hace, ya que por una parte en crisis nos veremos obligados a refinanciar operaciones, y la palabra esa “refinanciación” es casi tabú para los bancos, y como poco nos van a aplicar los precios para ello, o sea malos, muy malos para nosotros, y ya no se trata de caro o barato, se trata de si podemos pagarlos o no, es decir debemos “salvar nuestros muebles, no los suyos” …… nos podernos poner duros, pero al mismo tiempo habrá planteamientos que nunca aceptarán, la verdad no es fácil .. es necesario reflexionar mucho y ponerse siempre en la piel del contrario. Desde hace muchos años endeudarse es barato, muy barato, lo que no ha cambiado es la exigencia en su pago, barata o no, los vencimientos hay que cumplirlos escrupulosamente, y si hay problemas, se habla antes, no luego cuando vas vendido !!!!! Y finalmente, una recomendación que vale para muchas cosas, operaciones hay muchísisimas en la vida económica, de seriedad y palabra, solo tenemos una, perdamos operaciones, no pasa nada, pero nunca, nunca, nuestra seriedad y palabra !!!!
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11/11/19 17:03
Ha comentado en el artículo Claves para organizar el patrimonio inmobiliario para mi futura Libertad Financiera
A ver a ver ... te aseguro que la contabilidad es de lo mas aburrido que te puedas echar en cara, porque no es mas que método y normas o técnica. El problema es que el jodido papelito llamado balance es la base de la confianza económica de una empresa. Un segundo problema, que al mismo tiempo es una ventaja, es que si vas a pedir prestado como forma de hacer negocios, solo tienes una posibilidad: tener tu jodido balance como tu prestador desea, de otro modo es una guerra perdida ... y esto no es nada complicado de conseguir si tu negocio genera de forma regular, no siendo gran problema si tienes un mal año dentro de muchos con generación. Ahora bien si "trabajas" con tu propio dinero, te la suda la estructura del balance, mientras cumplas con la fiscalidad, a la AEAT tal estructura le importa poco o nada. Al banco si le importa ... porque si tienes poco capital por ejemplo, no te prestan, ya que no quieren ser ellos los que ponen el dinero en un negocio que no es suyo. Sería algo así como "con tus ideas y mi dinero" y este no es un escenario que guste a la banca. Si no generas cash flow, no podras devolverles las financiaciones .. igual que un particular que no tiene ingresos acordes con la hipoteca que pide, no se la conceden... esto es lo mismo. Ya ves .. nada complejo ... si te pones a ello, en dos semanas como mucho te enteras de lo poco que puede no hubieras captado a la primera .. no es preciso ser licenciado en ADE, ni de lejos. Y en cuanto al fondo de maniobra, no es mas que una forma de medir las tensiones de liquidez, si las hay, es mas que posible que tengas demoras en los pagos, pocas o muchas... es igual, un negocio con tensión de tesorería aunque sea puntual, no es buen lugar para prestar.
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11/11/19 12:37
Ha respondido al tema Lg Finance Linda González
Hace unos cuantos años en las zonas fronterizas con Francia, Crèdit Agricole, a través de una sociedad financiera creada al efecto, otorgaba hipotecas en España, no sé si siguen con ello, porque al tener la propiedad de Bankoa, supongo que la cosa habría cambiado. También hace años, Catalunya Caixa, Caixa Manresa y Caixa Girona, hacía hipotecas sobre bienes en la parte francesa de La Cerdanya.  
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