Buenas Enrique,
Encantado de hablar contigo de nuevo. Siempre es un placer escribir en este foro. Veo que sigues totalmente prendado de esta empresa y de sus gestores. Veo también que sigues con tu habitual política de bombardeo de mensajes en el foro, hecho que sigo pensando que distorsiona mucho el debate, lo hace díficil de seguir haciéndolo engorroso y pesado, y desmotiva bastante a contestar. Te agradecería si pudieras valorar la opción de reflexionar sobre ello un poco. Creo que haria que el foro fuera aún más interesante y productivo. Pero bueno, al final fuiste tu quien creo el hilo y estás en tu derecho de escribir como quieras, faltaría más
Dicho esto, vamos a entrar en el tema que nos ocupa, que son los resultados de LAR.
Dejo enlace del informe de resultados porque voy a ir comentando algunas cosas sobre él, citando la página.
http://larespana.com/es/wp-content/uploads/2017/02/Lar_informe_2016_ESP.pdf
Me preguntas si creo que se va generando valor... Mi respuesta es si y no. De momento, en términos de efectivo, el dinero invertido por los accionistas renta menos este año que en el ejercicio anterior.
Si nos fijamos en el estado de flujos de efectivo consolidado (página 52), puedes ver que el efectivo generado por las actividades de explotación es menor al del año pasado. Se han generado 19.132 millones este año, frente a 22.674 millones del año pasado. Esto pasa por una razón, han aumentado los ingresos por rentas del alquiler, sí, pero ha aumentado mucho el gasto financiero (cosa normal y que agradezco) y también los pagos en comisiones en acciones.
La empresa dice que no está comisión no es un gasto real, porque esta comisión vuelve a invertirse en la empresa, pero es mentira. Al equipo gestor se le pagan 19 millones de euros en efectivo y con este dinero están obligados a comprar acciones, con lo que el efectivo vuelve a entrar, pero disminuyendo la participación de los demás, ya que se les hace una ampliación de capital a medida para ellos.
Es como si a mi, que soy accionista, me dieran un dividendo en efectivo y a ti no y yo este dividendo en efectivo decidiera volver a invertirlo, en una ampliación hecha a medida para mi.
Por lo tanto, en este aspecto, no se crea valor, se destruye. Se está generando menos efectivo con más dinero invertido, cosa preocupante.
En cuanto a las adquisiciones de activos ya hechas, estas, según valoraciones externas, han incrementado su valor. Este hecho en principio si es muy positivo, en principio LAR sabe generar valor a sus activos en cartera, siempre según estas firmas de valoración que firman en sus informes. Pero de momento, estas revaloraciones no son reales, no se ha materializado ninguna, no hay ventas. Han hablado unos supuestos especialistas, faltará que hable el mercado si es que algún dia se quiere vender algo. Así que está todo por ver.
Lo que no me gusta nada de todo esto, pero nada nada, es que la comisión de la gestora este año es muy alta, en parte por las revaloraciones de sus activos. Esta comisión se calcula de la siguiente manera:
2)Performance fee (Honorarios variables)
En el IMA también se recoge un performance fee como incentivo a nuestro Gestor, que depende del retorno anual generado a nuestros accionistas. El performance fee se devenga cuando el incremento anual del EPRA NAV (neto de ampliaciones de capital y dividendo distribuido) de Lar España, excede del 10% y se calcula de la siguiente manera:
Promote fee El 20% del exceso del 10% de rentabilidad anual de los accionistas.
Catch-up fee El 20% adicional de la parte del exceso de rentabilidad que se encuentre entre el 12% y el 22%.
Es decir, la filosofía es. Nosotros vamos cobrando por supuestas revalorizaciones y después ya veremos. ¿Que pasaría si un activo se va revalorizando un 5% cada año durante 5 años y cuando lo queremos hay una crisis inmobiliaria y se desvaloriza un 25%?
¿Devolverán el dinero? No lo creo.
¿Qué pasará si hay una burbuja inmobiliaria en España y el valor de los activos sube de manera que quedan muy sobrevalorados? Iremos pagando la comisión cada año por activos hinchados en su valoración? Si los activos pierden valor en algún ejercicio, serán ellos los que pagarán en vez de cobrar? No creo
