jaglas

jaglas 14/01/19 15:39

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Y por cierto, otra aclaración, tambien hubo unas medidas de flexibilización para atraer al ciudadano a las subastas, me imagino que de ahí, que el ciudadano que accede a adjudicarse una vivienda permanente no se vea perjudicado por contratos de arrendamiento y por ello decidiesen que tras la subasta y adjudicación de estas se extingan los arrendamientos que pudieran haber.

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jaglas 14/01/19 14:52

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vale, te respondo, no aporta su propio contrato, para que desde el juzgado no apliquen el 661 y determinen antes de subasta si el inquilino tiene derecho a permanecer o no. Así, cuando lo veas en el registro, huyes como la polvora, no sabes la renta establecida y por tanto, no sabes rentabilidad. Y por otro lado, si alguien entra en subasta, pueden ir incrementando pujas hasta lo que se les debe por todos los conceptos (principal+intereses+costas), pero en realidad lo que quieren es quedarselo (el Inmueble). Imaginate, que lo presentan y el Juzgado les dice que no tiene derecho. Les tumba su blindaje y se las tienen que ver en la subasta con la competencia. La nueva LAU tiene medidas para la flexibilización del mercado de alquiler de vivienda permanente. No toca arrendamientos de uso distinto, que se rigen por pacto entre las partes. Si en subasta, te adjudicas un local con inquilino (arrendamiento de uso distinto a vivienda), te subrogas en el arrendamiento, con derecho a incrementar la renta por cesión. No ? Otra cosa, es que un particular realice contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda (segunda vivienda), con plazos infinitos, cuando no es su objeto social, y por tanto, puedas tumbarselo. Te hago un copia y pega del edicto: 3ª.- Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando,en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato (art. 691.3 de LEC). 4ª.- No se puede hacer constar la situación posesoria de la finca hipotecada.

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jaglas 13/01/19 09:14

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Vale me has pillado, no sé Italiano, entre otras cosas, pero si en la subasta no esta personada la empresa y si el arrendatario tampoco, lo esta como ejecutante subrogado en la hipoteca, que pinta el 661, y el 13.1 hace referencia a contratos de arrendamiento de vivienda. (vivienda permanente). No ?

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jaglas 13/01/19 08:52

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Habia una canción de Rafaela Carra: parlare, parlare, parlare..... y hasta ahí, porque no recuerdo más, pero no, no es esa (la subasta, no la canción), da igual, el caso es que en esta otra, la empresa es una inmobiliaria cuyo objeto social es la promoción de todo tipo: de comprar, alquilar ............, el señor X que tiene el contrato de alquiler y ha comprado por cesión la hipoteca, es un asesor y probablemente de la propia empresa inmobiliaria (esto último pura especulación), gente como dice mfmelo que ha tenido o tiene pasta y que saben lo que hacen. Así que, teniendo claro el 661 y el 675, el tema es, te hacen una simulación de contrato de alquiler privado de uso distinto de vivienda (segunda residencia), la elevan a pública con inscripción cuando les viene bien, me imagino se personan o no, en el procedimiento como arrendatario(para que el adjudicatario no pueda aludir al art. 34 LH, me imagino que da igual porque esta inscrito y el registro es público), y te meten un gol por la escuadra en la prorroga del partido. Y ahora la cuestión es, se les puede anular el gol, ( el contrato), porque, casi seguro, que ejercitaran un derecho de retracto, o lo que sería peor, que alguien entre en la subasta y se la adjudique por un precio que les venga bien y el señor X (arrendatario) este los 15 años disfrutando. Con lo cual, como decia mfmelo, perder el tiempo y seguramente dinero. saludos,

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jaglas 12/01/19 11:10

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Ya mfmelo, pero no vas a contratar servicios antes de tener nada, por eso aporto datos para solicitar opinión, no para que nadie de certeza, sino opinión de gente con experiencia en estas lides. y bueno, con respecto a la regla del chat que alude Jotaerre, pues no se aporta por la L.O.P.D. ;)) No he podido resistirme, perdon. saludos,

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jaglas 12/01/19 08:11

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Y que pensais, si os digo que el mandamiento del juzgado de la expedición de certificado de cargas es de 2015 y el contrato de alquiler privado del 2014 elevado al registro en 2016 y seguido de la inscripción del contrato, se inscribe la cesión de la hipoteca. Parece claramente una simulación, que pensais sería facil tumbar el contrato de alquiler ? Saludos,

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jaglas 12/01/19 07:50

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Pues, es yo consulte telefónicamente en registradores para pedir la extensa y me comentaron que aún pidiendo la certificación, la extensa no la daban. saludos,

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jaglas 11/01/19 16:33

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Por la nueva ley de arrendamientos ? , pero no afecta a lo que se ha planteado aquí. No ? Saludos,

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jaglas 11/01/19 16:14

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Uff, no dudo de que Jotaerre es un magnífico abogado y si en algún momento tengo la necesidad, contrataría sus servicios, sin embargo, sabeis que según el Juez que toque puede dictar una sentencia en un sentido u otro. Y creo recordar Tristan, que tienes un post sobre arrendamientos, con el art. 29 de la LAU. para arrendamientos de uso distinto de vivienda, aunque estableces que no es la interpretación mayoritaria. saludos,

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jaglas 11/01/19 15:56

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Hola Jotaerre, te equivocas, el registro esta consultado, pero aparte de decirte en la nota simple que existe un arrendamiento inscrito a favor de X, en los terminos establecido en contrato privado, no hay más donde rascar, al menos en la nota simple solicitada. Tal vez, si acudes en persona al resgistro pues en la extensa pueda aparecer, pero comprenderas que no me voy a trasladar de punta a punta de la peninsula. Así que me toca especular, en función de la ubicación de la vivienda. Yo creía, que la LAU hace una diferenciación entre arrendamiento para vivienda (entendiendo la misma como vivienda habitual), y uso distinto para el resto de viviendas,(Segundas, turisticas, etc..), locales.... saludos,

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jaglas 11/01/19 11:51

Ha recomendado Estrategias de perdedor que a veces salen bien por las tragaderas de algunos de

Tristán el subastero

jaglas 11/01/19 11:36

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Hola mfmelo, esta claro que espera a ver como se desarrolla la subasta, pero en el momento que entre un licitador, como la deuda es menor al 60%, si la quiere y suponiendo que el mejor postor no rebase el 70%, el como acreedor tendrá que desembolsar ese 70% o mejorar posturas, lo cual no creo que haga por que la tasación es del 2006. Con lo cual, le queda la opción del derecho de retracto. Saludos,

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jaglas 11/01/19 11:28

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Hola Jotaerre, me da la impresión que no se trata de un contrato de alquiler de vivienda, sino para uso distinto (segunda vivienda), con lo cual no se extinguiria, y tendría el derecho de retracto ?. Lo que no tengo claro es si es un espabilado, que ha visto la ocasión por que la empresa esta desaparecida y tenia el contrato de alquiler, y aprovecha para quedarsela en la subasta como dice mefmelo, o si es una simulación entre las partes. Si fuera un espabilado aprovechando la ocasión y no pudiese probar los pagos a la empresa, el contrato de alquiler habría decaido y no tendría derecho de retracto, no ? saludos,

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jaglas 11/01/19 08:02

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Hola, una pregunta en relación con mi anterior comentario, el derecho de retracto del arrendatario puede verse afectado, como consecuencia del cierre provisional de la hoja registral de la Mercantil (Arrendadora) ? Un saludo,

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jaglas 10/01/19 14:48

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Hola, a ver si alguien me hace luz sobre el siguiente caso: Una finca a subasta cuyo titular es una empresa que esta con hoja de cierre provisional por deudas, recientemente. La finca tiene una única hipoteca. Esta hipoteca ha sido cedida a un individuo X. La empresa y el individuo X hacen un contrato de alquiler en 2014 por quince años, inscrito en el Registro de la Propiedad, el cual es posterior a la hipoteca que se ejecuta. La finca no tiene más cargas, de momento. La cuestión es porqué el individuo X prosigue con la ejecución de la subasta de la finca. Porqué la empresa no le ha vendido la finca al individuo X con la carga y han realizado el cambio de titularidad ? Un saludo,

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jaglas 28/11/18 18:50

Ha respondido al tema Demanda sobre herencia yacente por deudas

Es un solar en un pueblo. y tiene excaso valor.

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jaglas 28/11/18 14:23

Ha publicado el tema Demanda sobre herencia yacente por deudas

jaglas 06/11/18 14:33

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Cuando el 670.4 dice podrá el ejecutado, en el plazo de 10 días, presentar tercero Ese tercero, debe de considerarse como tercero respecto al ejecutado ? o debe entenderse como tercero civil respecto al procedimiento ? Saludos,

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jaglas 06/11/18 14:18

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Pero puede ser alguien con vinculación al deudor?

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jaglas 06/11/18 14:01

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Hola, Una pregunta, cuando el ejecutado presenta un tercero, este debe cumplir algun requisito, puede ser cualquiera, un familiar por ejemplo o tener una vinculación ? Un saludo,

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jaglas 19/10/18 10:41

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De todas formas Jotaerre, cuando empieza a correr los plazos, porque he leido que algunos ni notifican, por que entienden que con la notificación del edicto es suficiente y cuentan desde la fecha de finalización de subasta, y otros en cambio, hacen notificación de la mejor postura. Y la presentación de ese tercero, no implica que en esos 10 dias tenga que soltar el dinero ?, que pasa que va el ejecutado a donde el LAJ y le dice, te presento a Mauricio que va a mejorar la oferta y le dan un plazo de 40 días ? saludos,

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jaglas 19/10/18 10:27

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Es una interpretación de algunos LAJ, y como dices de alguna AP, pero de cualquier forma no deja de ser un fraude de ley, el ejecutado presentando tercero que abona la deuda más intereses, frente a una oferta en subasta mayor, se estaría perjudicando en sus intereses, puesto que las deudas son personales y le van a perseguir, por tanto, evidencia que ese tercero, en realidad no lo es. No crees, un saludo,

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jaglas 19/10/18 08:40

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Pero eso puede suponer un fraude de ley, lo que pretende el legislador es que el precio a alcanzar sea lo más ventajoso para el deudor, y por tanto un precio menor que el de la postura alcanzada en subasta, es un contrasentido para el deudor, puesto que las deudas de los acreedores son personales, y seguiran yendo sobre él. Por tanto, es evidente que la presentación del tercero debíera mejorar la postura ofrecida en subasta, lo contrario implicaría que no se trata de un tercero, sino de alguien vinculado al deudor, tratando de perjudicar a los acreedores posteriores.

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jaglas 19/10/18 07:35

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Hola de nuevo, leo el art. 670 y dice que el ejecutado puede presentar tercero por el 70 % o siendo inferior que resulte suficiente para satisfacer al ejecutante. Quiere ello decir que una vivienda de 500 de tasación con una 1º ejecución de 50 y acreedores posteriores. El ejecutado puede presentar tercero por 51 y limpia a los acreedores posteriores ? y tambien birla al mejor postor ? Saludos,

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jaglas 19/10/18 07:20

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Hola buenos días, necesito un pelín de vuestra colaboración y ayuda, os comento, hice reserva de postura en una subasta y cuatro meses despues me devuelven la reserva, previamente había solicitado información de los plazos a ejecutado y ejecutante, contestandome que el 17 de Septiembre habian aprobado remate, confiriendo al rematante el plazo de 40 días. Pues bien, ayer me devolvieron la reserva, hoy acudo al Juzgado y me dicen, que el rematante es un tercero presentado por el ejecutado y que los plazos estan perfectamente establecidos. Las cuestiones son, el plazo de diez días para presentar tercero desde cuando empieza a correr, desde que le comunican o desde que acaba la subasta. Se le otorga a ese tercero un plazo de 40 días sin haber consignación de reserva ? o bien tiene que presentar tercero y que suelte el dinero total de inmediato. Si es un tercero no ha participado en la subasta no puede tener condición de rematante, no (pregunto)? Tengo derecho como reservista a saber en cuanto a rematado ese tercero, de quien se trata para averiguar si realmente cumple la condición de tercero ? Saludos,

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