Hola gent, bon dia,
fa uns dies vaig escriure al Patronat perquè m'expliquessin bé el tema de la recompra del dret de superfície atès que és un assumpte que a mi particularment em preocupa bastant i considerava que no ens havien donat prou informació al respecte.
Avui, he rebut resposta i la penjo aquí perquè penso que és de justícia que tots la tingueu:
Bon dia Sr. (no poso el meu nom per privacitat),
Dispenseu l’endarreriment en la resposta. Us l’adjunto tot seguit.
Salutacions
--------------------------------------------------------------------------------------------
XXX XXXX XXXX
Contractes i Escriptures
Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona
Ajuntament de Barcelona
Doctor Aiguader 26-36 08003-Barcelona
-------------------------------------------------------------------------------------------
De: xxx xxxx xxxxx
Asunto: Informació preu segona transmissió Dret de Superfície
Bon dia,
El procediment per calcular el preu de venda d’un dret de superfície després d’haver transcorregut uns anys és el següent:
El preu de venda serà el mateix al qual se li va transmetre el dret de superfície, incrementat amb l’IPC des de la data de la qualificació definitiva i minorat en proporció als anys transcorreguts sobre el termini total del dret de superfície (durada del mateix).
Aquest càlcul afecta tant a l’habitatge com als annexos vinculats al mateix.
A aquest preu resultant se li descomptarà la hipoteca pendent d’amortitzar, possibles rebuts impagats i despeses que hi pugui haver en concepte de reparacions.
Així mateix, el PMH se subrogarà en la hipoteca pendent o l’amortitzarà anticipadament a l’entitat financera.
Posem un exemple: (el tenim fet per a 10 anys però es pot extrapolar fàcilment al nombre d’anys que es vulgui considerar):
Imaginem que el preu de venda d’un dret de superfície a 75 anys és de 150.000 euros (incloent habitatge i annexos) i suposem que es transmet al PMH al cap de 10 anys.
Al cap de 10 anys, el preu del dret de superfície serà de: 150.000 – (150.000 x 10/75) = 150.000 x 65/75 = 130.000 euros
Si fem la hipòtesi que l’IPC s’ha incrementat un 15% des de la data de la qualificació definitiva, el preu actualitzat amb l’IPC de transmissió serà de 130.000 x 1,15 = 149.500 euros.
Si al cap de 10 anys resta un capital viu de la hipoteca de 80.000,00 euros,l’import que es pagaria al cap de 10 anys amb aquestes condicions, seria de 149.500 – 80.000,00 = 69.500,00 euros, sempre que no hi haguessin rebuts pendents de pagament, ni reparacions, que en aquest cas minorarien la xifra amb el seu import.
Pel que respecta a l’IVA i despeses de Notaria, Registre, Gestoria i altres despeses que hi pugui haver relatives a la primera transmissió del dret de superfície del PMH al client, aquestes no es consideren en aquests càlculs i no es recuperen.
No es consideren els impostos que pugui haver en la segona transmissió, que tampoc es recuperen.
Atentament,
-------------------------------------
Patronat Municipal de l'Habitatge de Barcelona
Ajuntament de Barcelona
Dr. Aiguader, 36
08003 Barcelona
www.pmhb.cat
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Fins aquí el mail.
Si algú vol saber els noms. mails i telf. de contacte de les persones del patronat que m'han solucionat el tema, que m'escrigui per privat i jo li faig saber sense problema. Només, que he trobat apropiat no posar-ho en un fòrum que és públic atès que són dades personals.
Pel que fa a la recompra, penso que les condicions son realment bones ja que entre l'augment de l'ipc (que tot i q ara ronda el 0%, no crec q duri massa i el normal és el 2% anual) i la minva de valor del pis és constant de l'1.3 % anual), en cas de venda, no es perdrien pràcticament diners perquè el pis mante + o - el seu valor. Un altre tema són els impostos i els interessos de l'hipoteca, però penso que amb l'ipc a la llarga, es veuran una mica compensats.
Jo, he fet càlculs sobre si compensa un lloguer, i, tenint en compte un lloguer d'uns 700 euros que es el que val qualsevol cosa mes o menys decent a Barcelona, i considerant que el preu ni incrementa ni disminueix el seu valor despres de calcular el resultat entre la minva de valor del dret de superfície, sumant els interessos de la hipoteca (constants del 2%) i les despeses d'iva, notaria, etc, a partir del 6 any, surt més a compte la compra que no pas viure de lloguer.
Aquests càlculs són molt conservadors, perquè, segurament la inflació no estigui sempre al =0%, així que es factible que el pis incrementi en algun moment el seu valor, els interessos poden pujar i es pot amortitzar hipoteca amb la consegüent baixada d'interès a pagar, etc.., així que dependent de varis factors, pot ser que no sigui a partir del 6 any sinó abans.
Però aquesta és la meva opinió i els meus càlculs en funció del pis que jo he triat i el préstec hipotecari sol·licitat. Cadascú que tregui les seves pròpies conclusions amb paciència i un full d'excel d'amortització hipotecària.
Ens veiem en un parell de mesos per l'escala!
Bones festes!
