Duda subrogación y cuadro amortización

3 respuestas
Duda subrogación y cuadro amortización
Duda subrogación y cuadro amortización
#1

Duda subrogación y cuadro amortización

Buenas a todos,

Perdonad si la pregunta en tonta o ya está respondida, pero no termino de aclararme del todo con la subrogación.

Imaginad una hipoteca a 30 años, que como sabéis funciona con el sistema francés, es decir, al principio amortizo mucho interés y poco capital y a medida que pasan los años va alternandose esa proporción interés/capital.

Si yo me subrogo por ejemplo al 5° año de hipoteca, practicamente habré pagado intereses y casi nada de capital. ¿En el nuevo banco se me mantendría el cuadro de amortización tal y como estaba?, o volvería a tener que recalcularse un nuevo cuadro en función del capital restante?

Entiendo que será lo primero ya que si no sería poco rentable la subrogación, pero en ese caso, ¿qué beneficio obtiene un banco al que yo me subrogue por ejemplo despues de 20 años de hipoteca, si practicamente ya el otro banco se ha comido los intereses y el nuevo me dara el capital a un interes muy bajo?

Espero no estar diciendo una tonteria.

Un saludo
#2

Re: Duda subrogación y cuadro amortización

El cuadro de amortización debe ser el mismo que en la anterior entidad (suponiendo que no amplíes hipoteca al subrogar y que el tipo de interés fuera el mismo).

Salu2.
#3

Re: Duda subrogación y cuadro amortización

La segunda parte es sencilla de responder. Pero para eso tienes que quitarte de la cabeza eso de que "al principio pagas más intereses y amortizas poco capital"...
Es correcto, pero eso es proporcional.

El banco al que te subrogas tras 20 años de hipoteca, proporcionalmente va a cobrar los mismos intereses. Si la hipoteca está al 3%, el primer banco cobró durante 20 años el 3% de lo que le debías. El segundo hará lo mismo, cobrar el 3% de lo que le debes.

Se ve claramente si en lugar de utilizar el método francés utilizaras un método de amortización constante (el francés es de cuota constante).
Pides 100 a 5 años. Interés 10%.
Año 1. 20 + 10 (10% x100) = 30
Año 2. 20  + 8 (10% x80)  = 28
Año 3. 20  + 6 (10% x60)  = 26
Año 4. 20 + 4  (10% x40)  = 24
 --- SUBROGACIÓN: Capital pendiente: 20.
Año 5. 20 + 2 (10% x20) = 22

Con este sistema de amortización, terminarías pagando 30 de intereses.

Con el sistema francés al ser la cuota constante, comienzas -como bien dices- pagando más intereses (en el cálculo global, también pagarías un poco más, ya que debes durante más tiempo)... pero REDONDEANDO, pensemos que sería algo como esto:

Año 1. 26,4 = 16,4 + 10
Año 2. 26,4 = 18 + 8,4 (10% x84)
Año 3. 26,4 = 19,8 + 6,6 (10% x66)
Año 4. 26,4 = 21,8 + 4,6 (10% x46)
--- SUBROGACIÓN: Capital pendiente: 24.
Año 5. 26,4 = 24 + 2,4 (10% x24)
 
Con este sistema de amortización, terminarías pagando unos 32 de intereses.

Al último banco le pagas pocos intereses, porque le debes poco capital... En proporción, su beneficio es el mismo: el 10%  de lo prestado.


Salu2.





#4

Re: Duda subrogación y cuadro amortización

me queda claro, muy bien explicado.

Un saludo y gracias!