Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

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Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
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#16

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Tanto "BBVA valora" como las administraciones públicas tienen a sobre-estimar el precio de los inmuebles. El precio de la plaza de garaje a priori me parece muy caro.

A las estimaciones de BBVA les puedes quitar tranquilamente un 15 - 20%.
#17

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

si, como dije la plaza de Garaje está muy sobrevalorada... se venden en la zona a unos 9-12.000€ dependiendo del tamaño y acceso.
sin embargo los trasteros están algo por encima de 6.000€ los más baratos, ya que al ser una zona céntrica y la mayoria de las viviendas muy antiguas, no hay y se venden caros.
El piso, pues no lo se... la verdad que hay poco con lo que comparar.
Los que he visto y me han medio interesado:
- Duplex 3 habitaciones, anunciado en 200.000€, ofrecí 175.000€ para tantear y el propietario dijo que no bajaba un euro, que no necesitaba vender... nuevo pero una zona algo peor aunque cercana, que me daba algo de inseguridad, reconozco que tengo un problema con esto y siempre pienso mal.
- Piso 2 habitaciones, entrega en Febrero, 190.000€ sin garaje ni trastero
- Duplex 4 habitaciones, anunciado en 180.000€, construido en 2008 pero sin estrenar, las puertas aun con plásticos, el dueño dice que lo compró como inversión a 290.000€ y que no necesita vender que el piso llevaba 3 años en venta y que no lo bajaba (buenísima inversión). Solo un balcón y una ventana enanas en toda la planta baja, nada de luz... lo descarté por esto, arriba velux minusculas.
- Dúplex 3 habitaciones a reformar, interior, anunciado en 200.000€ hace un año, lo bajaron en Febrero a 180.000€ fui a verlo y no me gustó demasiado, aunque hay que reconocer que no estaba mal, lo vendieron por 155.000€ + 3% comision a la agencia = unos 160.000€.
- Ático 2 habitaciones, piden 160.000€ pero la agencia proponía bajar a 150.000€ la primera oferta, a 10 minutos en coche de la zona que me gusta... fue el primero que vi y cuando decidí que prefería pagar más y estar en el centro.


#18

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Buenas noches, por mi parte encantado de poder aportar.

Respecto del valor que le estima la Junta CyL, debes tener en cuenta lo siguiente.

a) puedes comprar por 170.000€ y liquidar ITP, quedando en riesgo de recibir una paralela por el importe restante hasta los 173.000€ más la sanción correspondiente. no estoy seguro si será de un 25% o algo menos.

b) puedes comprar por 170.000€ y liquidar ITP por 173.000€. Esta es la opción que tomaría Yo.

Suponiendo que garaje y trastero sean fincas independientes; si se tratase de anejos, lo antes descrito se cumple para la suma total de los tres valores.

La reducción de ITP en la Comunidad de Madrid es ridícula. El tipo nominal es el 6% y para primera vivienda o vivienda habitual, pues se trata de un 10% sobre la cuota resultante, y siempre y atendiendo a esto:  Esta bonificación será aplicable, exclusivamente, cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 250.000 € (para el cálculo de este importe se considerará la vivienda, 2 plazas de garaje y trastero).

Espero y deseo que en tu Comunidad autónoma sea algo más interesante el descuento.

Respecto del I.B.I. no esperes grandes alegrías: están por las nubes y subiendo.

Respecto de las cuotas de Comunidad, bien podría deberse a la cantidad de pisos sin habitar. Éstos no estarán pagando nada, y por lo tanto el total de gastos los deben asumir lo que sí habitan el inmueble. Debe tratarse de algo estacional. En unos cuantos meses, no deberías estar pagando mucho más que la media, en función del número de ascensores, si tenéis piscina, gimnasio, pista de pádel, conserje, puerta de garaje automática, servicio de jardinería, servicio de limpieza, vigilante nocturno, sistema C.C.T.V. etc etc

Tampoco te extrañe que este inmueble que deseas adquirir no esté al día ni el pago de cuotas de la Comunidad ni con el I.B.I. Exígelo antes de la firma en Notaría.

Si la operación va para adelante, en la Notaría el Notario se limita a firmar y nada más. Tu persona de contacto será el/la Oficial que lleve tu operación.s Hazte con su nombre y llámalo por teléfono  o envíale e-mails tantas veces como sea necesario. Le puedes tratar por su nombre de pila con cercanía, que no te imponga respeto, está a tu servicio. Hazle preguntas, pídele verificaciones de aquellos aspectos que no veas claros. Te puede librar de un buen marrón. Sé partícipe en la transacción, no te limites a hacer lo que diga la parte vendedora, infórmate y aprovecha la experiencia para aprender.

Cuando vayas a negociar el préstamo hipotecario, pon especial atención a la T.A.E. y no al T.I.N. , que será lo que pretenderá el banco. Un T.I.N. al 1,30% fijo por ejemplo, se puede transformar en una T.A.E. 1,95% fácilmente, si te clavan una buena comisión de apertura o te colocan forzósamente algunas pólizas de seguro, que suelen tener las primas infladas un 50% respecto de cualquier otra compañía aseguradora.

La T.A.E. es lo que finalmente acabas pagando por el dinero prestado.

El banco pondrá a tu disposición toda la documentación relativa al préstamo (FEIN) https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/01/19/midinero/1516360168_395747.html, al menos 10 días de la firma de la compra venta y deberás acudir al Notario dos veces. La primera vez repasará contigo la oferta de la entidad bancaria y te hará un test de comprensión; ahí tendrás ocasión de exponer todas las dudas que te hayan surgido así como de verificar que lo te han ofertado se corresponde con lo que aparece en los documentos, de este modo acudirás el día de la firma sin esperar ningún sobre salto de última hora.

Respecto de no haber pagado nada aún y poder dejar todo sin efecto, no tengo ningún argumento para animarte a hacerlo. 
Tú eres quien mejor conoce tus necesidades, y si has visitado el inmueble, y te ha gustado y el precio te parece razonable y lo puedes pagar..... adelante!

Suerte!

#19

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Buenas noches,

en realidad cabe realizar un gran matiz a mis palabras, que veo no se te ha pasado por alto. Cuando dije durante los últimos 19 años, debí aclarar:

primer periodo: 2.001-2.009

segundo periodo: año 2.014: unas operaciones puntuales, sin continuidad.

tercer periodo: 2017-actualidad

O sea, que no fueron 19 años consecutivos. Obviamente, durante la crisis del 2.007, el mercado me expulsó a mí igual que al resto de los mortales que andábamos por allí operando.

Durante el primer periodo, dio tiempo a materializar grandes beneficios, que quedaron reducidos a ceniza durante los últimos 18 meses del mismo. Como dice Sabina en una de sus canciones, "ni más ni menos larga que cualquiera".

La tipología:

- Locales con posibilidad de cambio de uso, aunque los plazos aburren a un muerto y siempre comprar con un cierto porcentaje de incertidumbre, a no ser que lleves a un Arquitecto a cada visita y esperes que te realice un informe detallado.

-  Pisos pequeños o muy pequeños en Madrid Capital y pisos medianos en ciudades dormitorio grandes.

Respecto a tu pregunta sobre las inmobiliarias: 

- durante el primer periodo, qué voy a contar que tu ya no sepas....ventas, reventas, pases, etc

- durante el tercer periodo, nunca he tenido esa sensación. A veces sí he tenido que empujar para que le hiciesen llegar una oferta a la parte vendedora, pero no creo que no lo hayan hecho con posterioridad. Es cuestión de lógica. Todos salimos beneficiados de ese proceso de negociación. La parte compradora puede ir tanteando el terreno. La parte vendedora, detecta que la inmobiliaria está trabajando su inmueble y que recibe ofertas, aunque éstas sean bajas. no hay nada peor que no recibir ninguna. y por último, la inmobiliaria justifica su trabajo y puede apoyarse en esas ofertas pobres, para solicitar una bajada de precio al a parte vendedora. En mi opinión, nadie pierde durante este proceso.


#20

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

*Donde dije CyL, quise decir CLM
#21

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Gracias de nuevo.

El piso creo que está en precio, incluso diría que barato debido a las circunstancias, en condiciones normales no podría permitirme acceder a esta zona en una vivienda nueva.
Me han confirmado que se acepta mi oferta y que ya me contactarán para los trámites siguientes.
Piso: 162.000€ (Valoracion JCCM 173.000)
Garaje: 7.000€ (Valoración 20.000)
trastero: 1.000€ (Valoración 6.000)
Es decir, compro por 170.000€ lo que la Junta me valora en unos 200.000€, ¿como liquidarías?, otra duda que tengo es que la tasación saliera muy por encima de este precio.
Esta distribución de costes no es negociable, tengo unos 50.000€ para entrada y gastos, no se cual es la mejor forma de pedir la hipoteca, si sobre los tres o dejar 10.000 para garaje y trastero sin hipoteca y 40.000 para la vivienda.

Una vez leidos tus consejos y con lo que yo pensaba que me quedaba, creo que ahora y antes de firmar la señal toca:
- Visita al catastro a conocer valor catastral e IBI, o al menos aproximación
- Visita a la administración de fincas para obtener garantía de que la vivienda y resto de elementos están al corriente de pagos y que no hay derramas previstas, ¿Me darían el teléfono del Presidente de la comunidad?
- Preguntar si el resto de viviendas que no están aún habitadas están al corriente de pagos.
- Ir a Hacienda de CLM a preguntar por el ITP y como se liquidaría, el tipo nominal es el 9% bonificado en primera vivienda habitual al 6% siempre y cuando no supere los 180.000€ y el valor real esté por encima o igual de tasación hipotecaria, es decir, me lo deberían tasar por algo entre lo que pague por el piso y 180.000€ y liquidar como base imponible (valor real) el importe de la tasación.
Similar con Garaje y trastero, aunque aquí había pensado jugármela y escriturar por el valor de compra puesto que de tener complementaria no sería muy alta.
Pediré consejo en alguna gestoría para que me asesoren y no meter la gamba.

Con todo esto y tras pagar la señal pues tramites con bancos a ver como va la cosa... hasta ahora y con las consultas hechas me ofrecían un 1,1 con varias vinculaciones que busco quitar, pediré a más bancos.

Respecto a poder pagarlo, estoy acostumbrado a vivir fuera de España donde ahorraba cerca del 60% de mi sueldo, evidentemente eso ya se ha acabado... pero creo que a priori y si la administración no quiebra debería poder hacerlo sin sacrificar mucho.
Las simulaciones que estoy haciendo (siendo bastante conservador y tirando por arriba en gastos y por abajo en sueldo) me darían un gasto aproximado del 25-27% de mi sueldo neto si solo considero la devolución de la hipoteca, aprox un 35% si considero gastos asociados a la vivienda (seguros, IBI + basuras y comunidad) y de un 65% si considero los gastos totales que tendría al mes (ropa, suministros, transporte, ocio, comida, reserva imprevistos...)
#22

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Muy interesante tu experiencia. 

"- Locales con posibilidad de cambio de uso, aunque los plazos aburren a un muerto y siempre comprar con un cierto porcentaje de incertidumbre, a no ser que lleves a un Arquitecto a cada visita y esperes que te realice un informe detallado."

Quién compra este tipo locales cuando se pueden convertir en viviendas? No es incómodo vivir en un bajo, por tema de ruido, vibraciones etc?
#23

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Principalmente los compran quienes no tienen acceso a una vivienda mejor.
Aunque a veces, se consiguen locales con patio interior y resultado final es de lo más mono que puedas imaginar.

Y residualmente, personas con movilidad reducida.

También recordar, que el anterior Gobierno del Ayto. de Madrid, impuso una norma para los apartamentos turísticos, y es que debían tener acceso independiente desde a calle. Esto creó una pequeña burbuja en los precios de venta de los locales, sobre todo de los ubicados en la zona centro y aledaños.
#25

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Buenas, he leído la noticia, pero yo no me he enterado de nada, puedes explicar un poco por encima en qué se basa? 
En mi caso también estoy negociando en CLM la compra de un adosado, de Blackstone. 
En mi caso la valoración de bienes urbanos de JCCM, valora el inmueble en 55.000€ más del precio de compra, y eso me tiene algo asustado por el itp. 
#26

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Yo tampoco he entendido muy bien la noticia, la entiendo como el caso contrario justamente, es decir comprar por encima de la valoración fiscal... Le daré otra lectura a ver 

Por otro lado comentarte, hoy he estado en el catastro preguntando por el IBI e ITP, por lo que me han comentado la Junta para la valoración no va a usar el valor que tienen en su propia web si no que están usando el valor catastral multiplicado por un factor de ajuste.
En mi caso me saldría 228.000€ por los que tendría que pagar ITP... Sin contar garaje y trastero,vamos,una ostia buena.
Me ha sonado rarísimo y he pedido cita en la delegación de Hacienda, cuando aclare algo te comento.

Donde vas a comprar? Has conseguido negociar a la baja el precio?
#27

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

En mi caso lo bajaron un 5% del precio inicial y es cuando me interese en el.
Yo pasé oferta con otro 5% menos. 
No me la aceptaron, pero me contra-ofertaron con una bajada de un 2% y he aceptado. 


El valor catastral te lo han facilitado sin ser propietario? Si es así mañana lo intento yo, haber que me dicen.

#28

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Bueno "joyita" en el sentido que se trataba de una sentencia del TSJ de tu comunidad hablando sobre ese asunto.

Leído en profundidad, la verdad es que no mejora demasiado tu caso concreto. 

Pero sí deja una puerta a abierta a algo que jamás he hecho y es declarar el ITP en función de los valores de la Comunidad, aunque estén por debajo del precio de Escritura. Hasta ahora se liquidaba o por el precio de Escritura o por el valor de la Comunidad, el que fuese mayor de ambos, pero leído este artículo se podría tributar por debajo del precio de Escritura. 

Muy interesante cuando menos, aunque a tu caso particular no se pueda aplicar.
#29

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

Buenas noches, ya he respondido a Leamington.

Saludos.
#30

Re: Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca

En el año 2.009 vendí unas parcelas que había adquirido antes de la crisis, en Layos, generando unas minusvalías cuantiosas, tributamos conforme al valor de venta real y no tardó en llegar la paralela de la Junta CLM. Creo recordar que nos pedían unos 8000€, han pasado muchos años y no estoy seguro de las cifras pero recuerdo perfectamente el resultado final.

Recurrimos y tuvimos que contratar los servicios de un perito independiente autorizado.

Finalmente, tras aportar la valoración de este profesional, nos llegó otra propuesta a la baja, tendríamos que pagar 1.800€ más el coste del peritaje. En total no debió ascender a mucho más de unos 2.000€ aprox, el monto total. Un importante ahorro, aunque aún así seguía siendo injusto, pero aplica aquello de "pleitos tengas y los ganes...", así que preferimos cerrar ese acuerdo y a otra cosa mariposa.