Comunicación Conforme a la Disposición Adicional 8a

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Comunicación Conforme a la Disposición Adicional 8a
Comunicación Conforme a la Disposición Adicional 8a
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Comunicación Conforme a la Disposición Adicional 8a

Buenos días.

Pasados dos meses de contratar la hipoteca, he recibido un correo de registradores.org con un documento titulado:
COMUNICACIÓN CONFORME A LA DISPOSICIÓN ADICIONAL 8a
DE LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
INSCRIPCIÓN DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

y un link al que no puedo acceder (dice "no se puede cargar el componente", imagino que es Java), que en el teléfono de atención me dicen que es lo mismo que tengo adjunto.

En el texto hay una "Nota de despacho / calificación" con las siguientes advertencias:

Cláusulas calificadas negativamente: De conformidad con los Artículos 12,
18 y 258.2 Ley Hipotecaria, 83 y 84 de la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios de 16 de Noviembre de 2007, 8 de la Ley 7/1998
de 13 de Abril de Condiciones Generales de la Contratación, 3 de la Ley
5/2019 de los contratos de crédito inmobiliario, y Sentencias del Tribunal
de Justicia de la Unión Europea de 4 de Junio de 2009 y 14 de Junio de
2012, y del Tribunal Supremo 792/2009 de 16 de Diciembre, 22 de Abril de
2015, 23 de Diciembre de 2015 y 18 de Febrero de 2016, no se han inscrito
las siguientes cláusulas:
- La información sobre la inclusión de la deuda contraída frente al
Banco en ficheros de solvencia de la Cláusula 6a Quater, y el último
párrafo de dicha cláusula -responsabilidad ilimitada de los deudores y
procedimientos alternativos a la ejecución de hipoteca-; las cláusulas 6a
Quinquies -Riesgos y Advertencias- y 6a Sexies -Atención al cliente.
Medidas de Protección-; la referencia al domicilio fiscal y variación de su
destino de la Cláusula 7a; los dos últimos párrafos de la cláusula 8.1
-alteración de lugar de pago y facilidades que pudiera dar el Banco y plazo
y horario de pago en oficinas-; el último párrafo de la cláusula 8.2; lo
relativo a la puesta en conocimiento del acreedor de los menoscabos de la
finca y los dos últimos párrafos de la 11a -exhibición de recibos e
inspección de la finca-; las Cláusulas 13a, 14a, 15a y Tratamiento de Datos
Personales y siguientes, salvo la relativa al cumplimiento del principio de
trasparencia material en la comercialización de préstamos inmobiliarios,
por carecer de trascendencia real y/o tener carácter obligacional, de
conformidad con lo dispuesto en los artículos 2 y 98 de la Ley Hipotecaria
y 9 y 51.6 de su Reglamento y según la reiterada doctrina de la Dirección
General de los Registros y del Notariado.
- Las letras b) y c) del apartado 2.3 de la cláusula 2a, por
condicionar a la prestataria en su derecho a la amortización parcial o
total del préstamo, dado que el derecho de amortización es un derecho
reconocido ex lege al prestatario sin necesidad de pacto, sin que sea
posible negar o condicionar por contrato este derecho, en virtud de los
dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario, que establece que "El prestatario
podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado
reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada",
teniendo las disposiciones de dicha Ley carácter imperativo y no siendo
disponibles por las partes contratantes, según su artículo 3.1.
- La Cláusula 4a -Comisiones-, en cuanto la comisión de apertura, por
carecer de trascendencia real y por resultar superflua al haberse pactado
una comisión equivalente a cero euros, y en cuanto a la Comisión de
subrogación, además de por carecer de trascendencia real, dado que dichas
previsiones futuras no deben ser objeto de reflejo registral, en base a lo
dispuesto en los artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria 9 y 51.6.a de su
Reglamento, al no constituir tales cláusulas o previsiones una cláusula
financiera, ni servir para perfilar la obligación garantizada, tal como ha
establecido la DGRN en resoluciones de 30 de marzo y 28 de abril de 2015, o
10 de noviembre de 2016, entre otras, y en cuanto a la comisión de
reclamación de posiciones deudoras vencidas y la referencia a la misma que
se hace en la Cláusula 6a Quater, por vulnerar el artículo 14.3 de la Ley
5/2019, ya que no responde a un servicio solicitado en firme o aceptado
expresamente por el prestatario y que responda a un servicio efectivamente
prestado, y por haber sido declarada nula por abusiva en diversas
sentencias, como la de 30 de diciembre de 2016 de la Audiencia Provincial
de Álava, al vulnerar lo dispuesto en los artículos 85.3 y 89.3 y 4 del
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y otras leyes complementarias, ya que con dicha reclamación no se
presta servicio alguno, lo que priva a ese desembolso de su condición de
comisión, además, tampoco puede considerarse gasto repercutible al cliente
ya que no se refiere a los realmente habidos ni justificados, pese a que
haya reclamación formal de la posición deudora y se haya estipulado en el contrato.
- La cláusulas 5a -Gastos- y 5a Bis -Importe total a reembolsar e
importe máximo de préstamo disponible-, y lo relativo a los costes por
impuestos, tasación y gastos de correo de la cláusula Quinta Ter
-Vinculaciones y otros costes- por carecer de trascendencia real, dado que
en nada afectan al derecho inscribible, ya que no se pacta que su
incumplimiento genere el vencimiento anticipado de la obligación principal,
ni se garantiza su importe económico con alguno de los conceptos de la
responsabilidad hipotecaria, ni sirven para determinar la obligación
garantizada, conforme a lo dispuesto en los artículos 2, 9, 12 y 98 de la
Ley Hipotecaria, y 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario, y tal como ha
establecido la DGRN en resoluciones de 30 de marzo y 28 de abril de 2015, o
10 de noviembre de 2016, entre otras.
- La frase "y considerando la duración total que rija en cada momento,
si hubiera tenido lugar una novación posterior que añada plazo adicional,
siendo esta interpretación, lo más beneficiosa para el Prestatario", y la
expresión "tal y como queda definido en el párrafo precedente" de la
Cláusula 6a Bis, porque no se respetan los límites imperativos previstos en
los artículos 24 de la Ley 5/2019, 129 bis de la Ley Hipotecaria y 693.2 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil para los contratos de préstamo cuyo
prestatario, fiador o garante sea una persona física, garantizados mediante
hipoteca u otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o
cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre
terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, así
como en todo caso en que el prestatario o hipotecante no deudor sean
consumidores aunque la hipoteca no se refiera a inmuebles de uso
residencial de acuerdo con el criterio del TJUE (Sentencia de 26 de enero
de 2017). Los dos primeros preceptos citados disponen que sus reglas no
admiten pacto en contrario.
- La expresión “junto con los recursos propios que sean necesarios” de
la Cláusula 7a, por imponer al deudor una obligación ajena al derecho real
de hipoteca que se constituye.
- Las cláusulas 8.4 y 8.5 -Imputación de pagos y Compensación-, por su
carácter abusivo, conforme a la citada sentencia del Tribunal Supremo de 16
de diciembre de 2009 y dado que, además, se trata de pactos que trascienden
a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de
pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, según lo dispuesto en la
resolución de la DGRN de 10 de noviembre de 2016.
- Lo relativo al consentimiento al carácter ejecutivo de las segundas
copias de la escritura, de la Cláusula 10a por tratarse de pactos ajenos al
derecho real de hipoteca.
- Lo relativo al cobro de indemnizaciones de la letra B) de la Cláusula
11a, porque dichas situaciones se hallan reguladas en normas de orden
público, que serán las que regirán tales supuestos (art. 1176 a 1.181 y
1.877 CC, artículos 8 y 51 del Reglamento de Expropiación Forzosa,
artículos 40 a 42 de la Ley de 8 de octubre de 1.980 de Contrato de Seguro)
y dado que las cláusulas que atribuyen a la parte acreedora facultades de
cobro directo de las indemnizaciones por siniestro o expropiación forzosa
de la finca hipotecada constituyen un poder de trascendencia puramente
personal y carácter revocable (artículo 1.732 del CC), dado que se concede
en interés exclusivo de una sola de las partes (STS 02/11/1961). Además,
dicho pacto resulta contrario a lo dispuesto en los artículos 40 y 42 de la
Ley del Contrato de Seguro, en caso de siniestro, y en todo caso al
artículo 110, número 2, de la Ley Hipotecaria, puesto que tales preceptos
tan sólo atribuyen al acreedor el derecho al depósito de la cantidad que,
antes del vencimiento, deba ser entregada; y se trata, además, de un pacto
comisorio prohibido por el artículo 1.859 CC, excediendo igualmente dicho
pacto de lo previsto en el artículo 30 del Reglamento del Mercado
Hipotecario respecto del seguro de daños de los bienes hipotecados. La STS
de 30/07/1999 declara que, en caso de pérdida del bien hipotecado, este 
queda sustituido por la indemnización en virtud de subrogación real como
objeto de la garantía, pero el tomador del seguro que sea acreedor
hipotecario no puede atribuirse directamente la indemnización.
- La letra C) de la Cláusula 11a, por ir en contra del principio
general de libertad de contratación y tráfico inmobiliario, que infiere
sensu contrario al artículo 107-3o de la Ley Hipotecaria e implica una
prohibición de disponer contraria al artículo 27 del mismo cuerpo legal y
dado que, como regla general, los arrendamientos posteriores a la hipoteca
quedan sometidos al principio de purga -artículos 133 de la LH y 175-2 del
RH- y no afectan, por tanto, a la misma, según la ya mencionada sentencia
del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009.
- La Cláusula 12a “Subrogación de los adquirentes”, por carecer de
trascendencia real, en tanto dichas previsiones futuras no deben ser objeto
de reflejo registral, en base a lo dispuesto en los artículos 9 y 98 de la
Ley Hipotecaria 9 y 51.6a de su Reglamento, al no constituir tales
cláusulas o previsiones una cláusula financiera, ni servir para perfilar la
obligación garantizada, tal como ha establecido la DGRN en resoluciones de
30 de marzo y 28 de abril de 2015, o 10 de noviembre de 2016, entre otras.
Con independencia de lo anterior, no se inscribirán las cláusulas sobre
apoderamientos, anotación de suspensión, trato de datos personales,
condiciones generales de la contratación y autorización para tramitar, que
no son estipulaciones financieras, ni delimitan la obligación, ni pueden
hipotecarse, ni son causa de vencimiento anticipado, y a la de reclamar el
pago de la deuda a otros obligados, por carecer de trascendencia real,
según la RDGRN de 10-11-2016, y por no ser materia inscribible, conforme al
artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.
No sé si debo hacer algo con este documento o simplemente archivarlo. Soy médico especialista y hablo 5 idiomas, pero esta jerga me supera.

Gracias.
#2

Re: Comunicación Conforme a la Disposición Adicional 8a

"Disposición adicional octava.  Obligaciones de notarios y registradores con ocasión
de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario.

"El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará
o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los
registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al
prestatario  nota simple literal de la inscripción practicada  y de la nota de despacho y
calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y con la motivación de su
respectiva suspensión o denegación.
En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario para
la práctica de estas comunicaciones"

Has recibido la comunicación a que por ley está obligado el registrador.
Ve a la notaría y pregunta quien ha incluido en la hipoteca la retahíla  de cláusulas que no son susceptibles de inscripción.
El responsable debe subsanarlas y abonar el coste del trámite.

Un saludo.
#3

Re: Comunicación Conforme a la Disposición Adicional 8a

Gracias. Me comunicaré con ellos. A ver qué me dicen.