Dudas sobre precio de compra de un piso

5 respuestas
Dudas sobre precio de compra de un piso
Dudas sobre precio de compra de un piso
#1

Dudas sobre precio de compra de un piso

Hola a todos
Quería consultaros sobre los diferentes precios, valores de un piso, para poder compararlos con el precio de venta que ofrece un vendedor. Sé que el precio de venta quizás no tiene necesariamente que ser comparable con otros y que seguramente dependa más del mercado, pero me gustaría poder saber algo más, quizás para tener una herramienta más de negociación como futuro comprador.

He leído que se puede pedir el IBI, y que ahí figura el Valor Catastral y el Fiscal. He visto que el valor catastral es 0,5 el valor de mercado, pero que depende mucho de cuando se realizó la valoración. Que el valor fiscal suele ser pelín superior al de mercado. No sé, me lío

Y luego por otra parte, está el Valor de Tasación

La idea es que alguien me aclare que posible relación tienen estos valores con el precio que oferta el vendedor, vamos a llamarlo Valor de Mercado 

Alguien me podría explicar, ¿cómo saber si el precio que oferta un vendedor es caro o barato en función de otros valores que se puedan comparar como son el valor de mercado, fiscal, tasación, etc?

#2

Re: Dudas sobre precio de compra de un piso

El valor de tasación creo que es el único de los que citas que debería acercarse al valor de mercado. En cualquier caso, cuando busques piso ese valor de tasación no lo vas a conocer así que tendrás de fiarte de tu olfato. De todas formas tu olfato es algo que puedes entrenar.

#3

Re: Dudas sobre precio de compra de un piso

Es caro, o barato, en base a tu olfato, a las ofertas de la zona, y a la experiencia que tengas. Lo más fiable es comparar, y mucho, con viviendas similares. 

Y como te indican, el valor de tasación es lo más razonable.

#4

Re: Dudas sobre precio de compra de un piso

La valoración de inmuebles tiene varias formas de entenderse : 

Si lo entiendes como inversión : calcula cuanto vale ese piso en alquiler, multiplicalo por 150 veces, todo lo que sea por encima es mal negocio, todo lo que sea por debajo mejor negocio.

Cómo hogar, quieres vivir en una zona determinada, en un tipo de piso concreto y con unos extras particulares (ascensor, urbanización, piscina, portero ...), en este el factor decisor será mas pasional que objetivo, por lo que la forma de evaluarlo es por comparativo, como bien te indica JTorres, evaluas la zona, tipo de vivienda / extras y ves como está situado el piso que quieres respecto a los otros comparables. 

Respecto a la tasación, por desgracia no es un "ivariante" si tasas el mismo piso con dos tasadoras distintas, obtendras dos precios diferentes, en cualquier caso, como bien indica Pvila314 tendrás una valoración objetiva y te puede servir para negociar. Una recomendación, fíajte sólo de tasadoras oficiales (reconocidas por Banco de España) y que tengan buena reputación (esto excluye a Tinsa). 

Cómo este tema es importante para la economía familiar, no es ninguna tontería tasar una vez has encontrado el piso que crees que es el piso de tú vida. Además de contrastar tú valoración, te servirá para saber si el tema de hipoteca va a ir bien o no, muchos bancos conceden hipotecas del 80% sobre el menor de los valores compra / tasación Esto hace que puedas llevarte una desagradable sorpresa y con las arras pagadas, angustiosa

 

#5

Re: Dudas sobre precio de compra de un piso

Creo entonces, que para poder tener algo con lo que negociar, debe ser el valor de tasación y con una tasadora independiente.

El tema es que si el valor fiscal es superior, luego hacienda puede exigirme pagar el ITP con respecto al valor fiscal. Y el valor fiscal creo que se puede conseguir si el propietario te lo facilita a través del IBI. Aunque el ITP se calcula con respecto al valor de tasación normalmente, creo.

En mi caso, la inmobiliaria me dice que el propietario no quiere facilitar ni valor catastral ni valor fisca. Me ofrecen que a través de un "contacto" que tienen, me pueden sacar el valor de tasación. Y eso no me ha sonado bien. Me hubiera sonado mejor que me dijeran que puedo ir yo al piso con tasador y tasarlo, que creo será lo que les ofrezca

 

#6

Re: Dudas sobre precio de compra de un piso

Te respondo sobre tú respuesta: 
 

Creo entonces, que para poder tener algo con lo que negociar, debe ser el valor de tasación y con una  tasadora independiente.

Laowei: ojo es un arma de doble filo, si la tasación dá un precio mas alto que el de venta, le dará posición de fuerza al vendedor. 

El tema es que si el valor fiscal es superior, luego hacienda puede exigirme pagar el ITP con respecto al valor fiscal. Y el valor fiscal creo que se puede conseguir si el propietario te lo facilita a través del IBI. Aunque el ITP se calcula con respecto al valor de tasación normalmente, creo.

Laowei: el valor fiscal es público y puedes sacarlo en las web de casi todas las comunidades. Te dejo el link de la comunidad de Madrid.
https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/ValoraBienForm.icm?ESTADO_MENU=2_1

Cada autonomía tiene las suyas, es buscar. 

El ITP se declara a la consejería de hacienda de la comunidad sobre el valor escriturado, si ese valor es superior al valor catastral, ningún problema con la hacienda autonómica, si es inferior, te llegará una reclamación de Hacienda para que se pague el diferencial de ITP entre lo declarado y lo que viene en sus tablas. Esta reclamación se puede alegar, documentando todo lo que se crea oportuno, poniendo en entredicho que la valoración de hacienda estuviese mal, dando la tasación, presupuesto de reforma, análisis comparativo con otros pisos similares en la zona, lo que se tenga. 

En mi caso, la inmobiliaria me dice que el propietario no quiere facilitar ni valor catastral ni valor fisca. Me ofrecen que a través de un "contacto" que tienen, me pueden sacar el valor de tasación. Y eso no me ha sonado bien. Me hubiera sonado mejor que me dijeran que puedo ir yo al piso con tasador y tasarlo, que creo será lo que les ofrezca

LAOWEI : el catastral ya sabes que lo puedes conseguir por tú lado y la tasación, es hacer pedido a empresa y hace la visita a la vez que tú al piso, tarda unos 10minutos media hora en tomar datos y la tasación suelen tenerla, salvo que sea algo raro, en uno o dos días. 
Puedes hacer tasación oficial (es la que puedes usar después para pedir la hipoteca) o una valoración no vinculante, que la puede hacer un tasador (hay muchos anunciados en internet) te dan una idea de precio, es mas barato y rápido, pero no es oficial, ni vinculante
Importante tambien tener la nota simple registral (10 eur aprox en registradores.org)