Cuanto pedir de hipoteca?

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Cuanto pedir de hipoteca?
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Cuanto pedir de hipoteca?
#1

Cuanto pedir de hipoteca?

Buenos dias.

Soy un trabajador indefinido que gano 25.000 euros netos al año con un trabajo bastante estable, dificilmente a corto plazo hayan cambios. Vivo en un pequeño piso de alquier donde pago 350 euros al mes. Tengo ahorrados 110.000 euros.

He ido a ver a través de una inmobiliaria una vivienda unifamiliar reformada de 120 metros con un terreno anejo de 500 metros cuadrados, que está amueblada y perfecta para entrar a vivir ya y me la venden por 187000 euros ( serian unos 210.000 euros con gastos )

Quiero pedir una hipoteca Openbank fija a 25 años ( según web 2.2% ) en el que pagaría 433 euros mensuales.

Mi pregunta es, del dinero ahorrado, cuanto dinero es lógico destinar al préstamo ( cuanto mas destine menos intereses y menos plazo ) y cuanto mínimo me tengo que guardar para posibles gastos aparte? 

Un saludo

#2

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Con ese dinero ahorrado entiendo que cada mes ahorras. Ese dinero lo tienes invertido? Si es así, le sacas más del 2,2% que te costaría el préstamo? Si la respuesta es afirmativa yo no destinaría nada al pago de la vivienda. En cambio, si lo tienes en una cuenta que no te genera nada y no lo vas a invertir destinaría prácticamente el 100% a la vivienda guardando una pequeña parte (unos 10.000€ aproximadamente)

#3

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Hola, ese es el problema, que no lo tengo invertido, tan solo lo tengo en una cuenta corriente que no me genera nada. 

Entiendo por lo que dices que con guardarme unos 10.000 euros tengo de sobra para gastos que pudieran surgir no?

#4

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Por cierto, en caso de no quedarme con la vivienda, en que es mejor invertir esa cantidad? gracias!

#5

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Si la vivienda cuesta 210.000 con gastos y tienes 110.000 ahorrados, la hipoteca mínima es de 100.000. De ahí para arriba.

Puesto que no es buena idea quizás quedarse "seco" de golpe, deberías dejar un margen de ahorro para imprevistos, muebles, etc. Por lo tanto, yo pediría al menos 120.000 o incluso mas. Lo importante sería que no tuviera comisiones de cancelación, de manera que cuando te estabilices puedas amortizar todo lo que veas que te sobra. Puesto que no es fácil hoy en día conseguir rentabilidades de mas del 2,2% sin correr riesgos, la mejor inversión sería cancelar hipoteca.

#6

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Financiado (80%) : 149.600

No financiado (20%) : 37.400

Gastos C/V (10%) : 18.700

Reforma : lavado de cara 200eur/m2, baños, cocina, suelos, pintura, ventanas : 400€/m2, de revista : 600€/m2. Estimmo 3% s/valor compra : 5600 € (ojo sin amueblar)

Aportación liquidez : 61.700 €

Con estos datos 80%, 2,2% y 25 años : 646 €/mes 

Gastos fijos (ibi, seguro, comunidad?) : 180€/mes 

Total HIpoteca + Gastos fijos : 820 €/mes  47% aprox. sobre ingresos, es alto. 

Para estar en el ratio máximo recomendable (35%), la cuota debe estar en lo que indicas 433eur/mes máximo. 

Con lo que tendrás que bajar el porcentaje del 80% (*) al 53% 

Entre gastos y la parte no hipotecada, tendrás que desembolsar unos 105.000 eur, es decir te vas a quedar pelado, algo por desgracia habitual pero nada recomendable (**). 

Recomendacion : tipo variable, hipoteca al 64% y mantienes 25.000 euros en liquidez (1 año de ingresos netos) para imprevistos. 

(*) máximo porcentaje posible : el banco mantiene la reserva de dominio hasta que has liquidado por completo la hipoteca, es decir el banco está obteniendo la propiedad de tú casa al 100% a cambio de darte un X % en dinero, siendo así, si se ve como una "venta" (entrego la propiedad a cambio de dinero) lo lógico es conseguir quien adquiere la propiedad, abone el máximo porcentaje posible por ella, no darle "voluntariamente" el 100% de la propiedad a cambio del menor porcentaje posible. 

Siendo una persona responsable, el dinero siempre estará mejor en tú bolsillo que en banco, sobre todo si surgen imprevistos. 

(**) cuando visitas pisos embargados, sorprende ver muchos medio reformados o incluso recien reformados, cuando hablas con el director de la sucursal en la firma y le comentas sobre el tema, te explican que es muy habitual tener fallidos después de reformas, la gente compra, reforma y llega hasta la línea de flotación del ahorro que tenían, viene cualquier imprevisto, pero se han quedado sin "pólvora" y ya va todo en cadena. 

 

 

#7

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

muchas gracias por las respuestas, ya veo que lo mínimo en mi caso es pedir 120.000 euros y mantener un ratio de 20.000 en mi poder para posibles gastos.

Porque me recomiendas una hipoteca variable? está claro que ahora interesa y parece que no va a subir de golpe el Euribor pero me da un poco de miedo pedir 120.000 euros a Euribor + ...

La casa está reformada y muy cuidada, es de unos extranjeros particulares que se vuelven a su país, pero está claro que hasta que no vives ahi no sabes que fallos puede tener... por imagen está para entrar a vivir ya.

 

gracias!

#8

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Porque me recomiendas una hipoteca variable?

Porque te permite mantener un fondo de liquidez para imprevistos que es mucho mas importante que hacer una hipoteca a tipo fijo. 

En junio se publica la nueva ley hipotecaria, que entre otros cambios, recoje una serie de normas para favorcer el cambio de tipos variables a tipos fijos, es decir, vas a poder cambiar de tipo fijo a variable en cualquier momento y a partir de que entre en vigor, se favorcerá el cambio ya sea en el mismo banco (novación) o en otro banco (subrogación) 

Siendo prácticos, empiezas con una cuota mas baja y cuando ya estés asentado en la nueva casa, reformada, amueblada, todo a tú gusto y no "preveas imprevistos" (los imprevistos por definición no se preeen) te planteas, cambiar a tipo fijo, asumiendo una cuota mayor que la que tendrás en variable. 

Cuando uno se compra una casa, son todo gastos, por todas partes, unos que habías tenido en cuenta (escritura, notaría, pintar, electrodomésticos ...) y otros que no habías tenido en cuenta (alta de luz/gas, mas muebles, otro electrodoméstico que no habías previsto, cambiar esto de sitio o vestir mejor los armarios) son cosas que en la borágine de la nueva casa, se hacen, muchas veces sin pensarlo bien, simplemente por el famoso "ya que estamos, lo hacemos bien", pero al final del día, son todo gastos por todas partes. 

Es mejor arrancar, con un depósito de seguridad y una cuota algo menor y luego cuando ya está todo asentado y vemos que los gastos ya están en modo "pilóto automático", entonces plantearse, si te lo puedes permitir, el cambio a tipo fijo, o el contratar un seguro contra subida, que es un producto que los bancos tienen pero que, como tienen como objetivo comercializar el tipo fijo, lo tienen metido en el cajón.

Estos seguros no tienen lo mejor de los dos mundos, pero son una solución mixta que permite limitar la subida de la cuota hasta una cuantía, a costa de pagar una prima de seguro, mensual, semestral o anual

 

#9

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Discrepo en el tema de variable o fijo ... me explico, a mi entender no se trata únicamente de que es más rentable, porque bajo tal perspectiva en un horizonte de 25 ó 30 años, si las entidades ofrecen tipos fijos del orden del 2%, su previsión de pérdidas no está en el horizonte, no obstante y lo desarrollo en mi blog, la consideración no solo depende de esta posibilidad (enlazo el artículo al final de la respuesta) ..... a mi juicio hay que considerar "el intangible" de la seguridad económica, que será más o menos valioso en función de las circunstancias de cada uno. 

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/4240628-tipos-actuales-euribor-primavera-2019-interesa-tipo-fijo-hipoteca-264

 

#10

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

W.Petersen

Me alegro que discrepes porque en la discrepancia surge el debate y de ahí surgen cosas muy interesantes

Tal y como yo lo veo y como lo planteo es que las cosas no son blancas o negras elegir un tipo fijo o tipo variable no es un dogma a perpetuidad sino que es algo que puede modificarse

Uno cuando adquiere una vivienda incurre en una serie de gastos unos que ha previsto y otros que no se ha previsto por eso es bueno que el nivel de compromiso de pago de la hipoteca que es el gasto de mayor importancia se reduzca en la medida de lo posible

Y ya una vez que uno se ha sentado se plantea si quiere continuar en tipo variable o quiere cambiar a tipo fijo para que no le varía la cuota de la hipoteca en la vida del crédito

Estoy de acuerdo contigo que el factor seguridad es un intangible y cada uno tiene que valorar cuál es su tolerancia al riesgo y qué es lo que le quita el sueño

También es importante recordar que pasa a la inversa yo conozco personas que suscribieron hipotecas al tipo fijo del 4% cuándo empezaron a ponerse de moda y que están renegando desde entonces y en un caso ha pasado a tipo variable

Yo creo que el mensaje de fondo es que cada uno entienda cuáles son sus circunstancias cuál es su tolerancia al riesgo y actúe en consecuencia pero si es importante entender que ambos modelos pueden ser complementarios y que pueden depender de la circunstancia que tenga cada uno en cada momento

Hasta ahora nadie se planteaba cambiar las condiciones de la hipoteca porque era complejo requería de negociar con el banco generaba costes etcétera el banco nos quería atados y bien atados y cualquier modificación tenía muchos obstáculos

Con el cambio de ley dónde Europa hay puesto su criterio en favor del tipo fijo entendiendo que da más estabilidad a las familias que el tipo variable el cambio de condiciones a tipo fijo va a ser más sencillo y mucho menos gravoso en comisiones y gastos

Aprovechando eso lo que yo planteo es que no se juegue la partida con una sola carta si no que se entienda que hay dos cartas y que para cada circunstancia puede ser mejor una u otra y que hay posibilidad de cambiar entre una y otra

Gracias por el comentario

#11

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Pues mucho me temo que finalmente no hay discrepancia... has resumido mi rollo macabeo del blog en unos pocos párrafos ....añadiendo a ello una perspectiva adicional en relación a tipos fijos muy superiores no hace tanto tiempo.

Mi largo análisis, y queda claro que resumir no es una de mis virtudes, es solo en relación al momento actual.

Saludos.

#12

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Gracias por las respuestas chicos.

Hablando de los cambios de hipoteca variable a fija con la nueva Ley de crédito inmobiliario, hasta que punto será mas fácil?

O sea, si yo hoy pido una hipoteca variable digamos con Coinc o Openbank, hasta que punto será facil cambiarme a una hipoteca fija por ejemplo a los cinco años si veo que el Euribor empieza a subir bastante?

Aceptarán sin rodeos o como no les interesa será bastante dificil?

 

gracias!

#13

Re: Cuanto pedir de hipoteca?

Pensaba que normalmente el banco os abra antes que tú qué el Euribor se va a girar a largo plazo y empezarán a aumentar los intereses de las hipotecas a tipo fijo antes de que el gran público pueda intuirlo

Es decir el problema no va a ser el redondeo como tal sino que salvo que pases el día analizando variables macroeconomicas y siguiendo la evolución de los tipos para cuándo tú intuyas que el Euribor puede subir y que es momento para cambiar a tipo fijo ellos ya habrán corregido el interés y no será fácil negociar con el interés que había antes

La nueva ley de hecho tiene una parte que establece específicamente qué se deben facilitar los cambios de tipo variable a tipo fijo limita las comisiones y instalo los bancos a facilitar el proceso

Esto último no sé muy bien qué significa pero a los bancos también les está interesando comercializar a tipo fijo y de hecho lo primero que hacen es intentar convencerte para que no hagas variable con lo que no encontrarás problema en pasar de variable a fijo salvo que cambie mucho la cosa

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