Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

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Hipoteca fija 1.75 es buena opción?
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Hipoteca fija 1.75 es buena opción?
#1

Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Buenas,
Quería pediros consejo sobre la posibilidad de escoger una hipoteca fija a 1.75 en vez de una variable a 0.75. El importe es de 362000 euros a 30 años. Quiero optar por la fija puesto que es mucho dinero y si los intereses suben sería difícil asumir la cuota. Pero por otro lado parece que el euribor va a estar en mínimos mucho tiempo... La diferencia es de 170 euros con el euribor actual, lo cual nos supone un esfuerzo. Alguien me puede aconsejar?
Estaría muy agradecida. Un saludo a todos

#3

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Si la diferencia de 170€ ya te supone un esfuerzo, coge la de interés fijo porque si coges la de interés variable y suben los tipos a los niveles que estaban hace no tantos años (tarde o temprano lo harán) la diferencia será mucho mayor que esos 170€ y podrías tener problemas.

Por otro lado, si esos 170€ extra ya te supusiesen ir al "límite", quizás estuvieses pidiendo algo fuera de tu alcance. Recuerda que en 30 años pueden pasar muchas cosas.

Saludos

#4

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Gracias por tu respuesta Pvila314. No vamos al límite, y de hecho nos han aprobado tanto la hipoteca fija como la variable, pero aún así me da mucho respeto una subida de intereses, sobre todo porque es una cantidad importante y la cuota subiría mucho. Seguramente optemos por la fija. Muchas gracias de nuevo!

#5

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Sira76, 

El sabio consejo de Pvila314 de "algo fuera de tu alcance", va mas allá de haber "cualificado" para la hipoteca

Vamos por partes : 

1. Para "cualificar" para la hipoteca el banco tiene en cuenta la situación actual y con sus ratios, considera si uno es apto o no para que se la concedan, pero por desgracia el banco (ni realmente nadie) lo que sucederá a lo largo de los 30 años de la vida del préstamo y de hecho los bancos han demostrado fallar mas de lo que les gustaría en cuanto a la fiabildiad de los hipotecados, razón por la cual ha habido, hay y seguro habrá muchos embargos. 

Conclusión de este primer punto, que el banco te conceda la hipoteca no quiere decir que lo que estés pidiendo no esté como repito, bien dice Pvila314, por encima de tú alcance. 

2. Factor "sueño" : si una variación de los tipos de interés te quita el sueño, aun y cuando lo puedas pagar, es que tú sexto sentido te dice que vas por encima de tú límite, cada uno tenemos un límite de tolerancia al riesgo (lo que nos quita el sueño) y aun y cuando podamos pagarlo, si cualquier alteración nos quita el sueño, es que estamos por encima de lo que deberíamos. 

3. "red de seguridad" : esa hipoteca es de suponer será para una casa que estará en una horquilla entre los 400.000€ (90% financiación) a lo mas normal que serían unos 450.000€ (80% financiación). Supuesto este último caso, para tener las llaves hay que aportar liquidez por valor de unos 135.000€ (20% no financiado + 10% gastos escrituras) y estima un 10% de esta cantidad para amueblar y poner la casa a tú estilo (lavado de cara, actualizar o similar), hablamos de aportar liquidez por un monto de unos 148 - 150.000€ que reduce el "colchón  de por si acaso" que tengáis. Estar acostumbrado a ver una cuantía en el saldo de la cuenta y verlo bajar en 150.000€ también produce cierto desasosiego si no se es muy fan del riesgo. 

5. Gastos corrientes : una vivienda en ese rango, pagará IBI (estima un 0,5% del valor catastral o un 0,3% del de compra si no conoces el catastral), seguro (estima un 0,2% del valor de compra, que sea bueno y con amplia cobertura) y comunidad (estima un 0,4% del valor de la vivienda anual) o si es vivienda aislada, chalet, pareado o similar, estima el doble en mantenimiento.
Valores que mensualizados dan unos 340 eur/mes, gastos fijos.
Aquí deberías "provisionar" al menos un 50% del pago de comunidad para las derramas (vendrán), si te sirve de experiencia, en mi caso en una vivienda de este nivel un problema con la cubierta nos tuvo pagado 220eur/mes de derrama durante 2 años, adicional a los 180eur/mes que pagabamos de cuota. Es decir la diferencia de 170€ puede parecer un chiste en comparación con una de esas derramas de algo serio. 

6. Gastos Vs. ingresos: viendo los diferencialdes que os han aprobado, es de suponer que los ingresos totales sean al menos de unos 4400 eur/mes y que al menos uno de los ingresos sea de empleo público (funcionario). Vamos a suponer dos personas ingresando y un reparto de ingreso del 50%. 

Con este nivel de ingreso, en el caso de hipoteca fija estaréis en unos gastos totales de un 37% sobre ingresos en caso de tipo fijo y de un 33% en caso de variable. 
Si bien los bancos utilizan el ratio del 30% de cuota máxima sobre ingresos, no es recomendable pasar de este ratio en el totald de gastos fijos (ellos suponen que puedes dejar de pagar, seguro, comunidad e ibi) y como límite no es recomendable estar por encima del 35%. 

Esto tiene un porqué ...

7. Shit-happens : una expresión inglesa muy útil. Aun y  cuando ambos sean funcionarios, una de las personas puede tener una baja y puede ver su ingreso mermado al 60% durante el periodo de la baja, lo que haría que los gastos que antes eran del 33 o 37% ahora pasen a ser del 41 o el 45% sobre ingresos, 15% por encima de lo recomendable. Eso empieza a no dejar dormir bien.
Pero si se diese el caso de que se pierde el ingreso de una de las personas, este ratio pasa a ser del 66% o el 74% (variable o fijo respectivamente) y esto ya si quita el sueño directamente. 

La práctica totalidad de ejecuciones hipotecarias en la zona donde yo vivo, con viviendas en ese rango de precios, se produjeron por esta circusntancia, había dos buenos sueldos en casa, se podía pagar la hipoteca, la super-comunidad y el prestamo del coche sin problema, moviendose en horquillas del 40-45% sobre ingresos, quedaba dinero para vacaciones, salir y demás, pero llegó la crisis y empezaron a perder su empleo uno de los miembros de la pareja, con el recorte de la prestación por desempleo, el ratio subió al 70% y ahí las cosas empiezan a ponerse complicadas, te quedas sin oxígeno para cualquier imprevisto. 

8. Del excelente articulo suyo que te ha recomendado  W. Petersen , hay una opinión que, por lo sencillo y evidente, me parece absolutamente reveladora y viene a decir algo como que, si es tan "evidente" que los tipos van a a subir, porque algo o alguien está prestando tanto dinero a tan largo periodo a tan bajo tipo de interés. 

9. Euribor : en esta tabla tienes la evolución mensual del euribor desde el "estallido de la burbuja" año 2007, con los promedios anuales y lo que supondría sobre la hipoteca a tipo variable en el caso que indicas.

Como verás el máximo de la serie es 5,39% que implicaría una cuota en variable de 2204€ y el mínimo es de -0,19% que supone una cuota de 1092€. 
Como en el caso de los fondos, "rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras" en el caso del euribor, nadie sabe con el 100% lo que va a pasar de aquí a 30 años, pero si es posible intuir que la corrección a la baja no es estacionaria, sino que parece tendencia, que el promedio de la serie está a día de hoy en 1,24%, con lo que si sería factible considerar una reversión a la media.

En formato gráfico es mas visual el tema de la evolución : 

y en el mensual a un año, se aprecia que la tendencia a corto ha girado : 

Todo esto es para recomendarte que de esa tabla consideres que lo mas probable es que en el caso de variable, la tendencia es bajista a largo, que tú cuota se acerque a los 1335€, que es factible que pueda llegar a los 2204€ a lo largo de la vida del prestamo. 

10. Si ver esto te genera intranquilidad, puedes optar por tipo fijo, sabiendo que cada mes estarás pagando 170euros mas de lo que pagarías por la de tipo variable, si nada cambiase durante los 30 años, habrías pagado 61.000€ (17%) mas por una que por la otra. 30 años parecen mucho, pero viendolo anualizado, significa que cada año pagas 2040€ mas por la fija que por la variable, es decir 1,84 cuotas de hipoteca, vamos que cada año desde la vuelta del puente de todos los santos hasta nochevieja la hipoteca la paga la diferencia entre fijo y variable. 

Es revelador mirar la cotización de los swaps sobre Euribor, viendo que lo que nos venden a 1,75% en el mercado se comercializa muy por debajo, ya se sabe que la banca siempre gana ;) 

Fuente :  https://rates.chathamfinancial.com/european-market/rates

En resumen: la decisión última es tuya, si optas por fijo pagarás una sobre prima en el corto plazo, pero tendrás mas tranquilidad a futuro, como bien dice W. Petersen, lo que es mejor sólo puedes decirtelo tú y como bien te ha dicho Pvila314 puede que lo que estés comprando salga de tú rango, ambos son referentes absolutos de estos temas, conviene tener sus consejos en cuenta. 

Un último apunte si optas por tipo variable, siempre tendrás opción de hacer una cobertura con un futuro o con un ETF inverso sobre Euribor, de tal forma que mantengas lo que te supone el prestamo constante, pagaras algo de prima por la cobertura, pero debería ser menor que la diferencia entre fijo y variable. 

 

#6

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Muchas gracias por tu respuesta tan elaborada Iaowei1500. Aciertas en prácticamente todas tus deducciones. También por partes:

- Entiendo que con lo que he planteado consideréis que puede estar fuera de nuestro alcance. El problema es que la alternativa es seguir pagando un piso de alquiler, mucho peor que el que compramos, por 200 euros menos al mes, y que se encarece año tras año (de hecho el nuevo alquiler para los próximos inquilinos va a ser exactamente por la misma cantidad que pagaremos de hipoteca). Mientras que la hipoteca, si es fija, va a ser siempre la misma cantidad. Compramos en la ciudad de Barcelona y lamentablemente está todo muy caro, podríamos ir a algo más económico pero por poca diferencia un piso mucho peor, lo cual también es importante en el caso de una posible venta o alquiler en el futuro.

- Factor sueño: con la cuota fija, incluidos gastos, y nuestras circunstancias actuales no nos quita el sueño. Lo que nos lo quita  es el precedente del euribor en caso de escoger una hipoteca variable, porque una cuota de 1000 euros, como bien comentas podría llegar a ser de 2200 con euribor en máximos históricos. Efectivamente uno de los sueldos, el mayor de ellos, es de funcionario, lo cual nos aporta bastante seguridad.

- 80% de financiación. Aciertas en todo, incluido el colchón, aunque seguirá quedando un colchoncito. "Perderemos" ese gran colchón, pero es un dinero que nosotros no gastamos y que va a acabar perdiendo gran valor si no se utiliza. De todos modos, si los alquileres fueran razonables, quizás hubiéramos preferido conservarlo.

- En resumen, tras leer vuestros análisis y puntos de vista, me quedo con la misma sensación que tenía. Que los intereses no van a subir en mucho tiempo y que voy a estar pagando mucho más por la tranquilidad de tener una hipoteca fija, pero que a pesar de saber o creer eso, prefiero optar por la hipoteca fija. Si los intereses se mantienen negativos hasta el final del préstamo habré pagado 60000 euros de más, pero tampoco creo que vaya a ser así, con lo cual creo que la diferencia pagada de más será inferior. Es evidente que no me darían una hipoteca a 1.75 fijo, si no tuvieran previsión de que los tipos van a ser bajos durante mucho tiempo. Pero es un préstamo largo y tampoco podemos saber qué pasará de aquí en 10 años...

Gracias de nuevo por tu tiempo y ayuda!

#7

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Sira76, 

preguntas con moraleja:

1. ¿os habéis dado cuenta que con lo que empleáis para tener las llaves de vuestra nueva casa (150.000 eur aprox) pagáis 136 meses de alquiler, es decir 11,3 años de alquiler? El alquiler subirá el IPC, es decir que asegurando que ese capital genera intereses por encima de IPC tenéis 11 años de alquiler pagado. 

2. ¿habéis considerado que precisamente el estar de alquiler, que os supone un ahorro de entre 300 a 400 eur/mes de gastos fijos (ibi, comunidad, seguro) es posible que haya sido, junto con vuestra excelente capacidad de ahorro una de las razones para tener una excelente posición financiera? ¿tiene sentido cambiar esto o tiene mas sentido mejorar vuestra gestión?

3. ¿habéis considerado que ese capital invertido convenientemente, con una rentabilidad del 8%, re-invirtiendo los intereses, se duplicaría en unos 7-8años? 

4. ¿tenéis claro que estáis comprando una vivienda que tiene un ratio de unas 400 veces el alquiler? el ratio recomendado son 100 veces, el máximo serían 150 veces, es decir la casa que váis a comprar es unas 2,5 veces "mala" compra desde el punto de vista de inversión, frente al alquiler que pagáis, incluso con ligera subida. 

5. ¿habéis planteado negociar un descuento importante con el casero ofreciendo pagar los 60meses de alquiler por adelantado? teniendo liquidez para poder negociar a este nivel descuentos del 15-20 % serían planteables, dejando la renta por debajo de 900-1000 euros

En cualquier caso, si lo tenéis claro, adelante, mucha suerte y que disfrutéis de vuestra nueva casa.

 

#8

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

Iaowei1500 gracias de nuevo! Yo no tengo tus conocimientos de economía y ni tan siquiera se aproximan! Quiero decirte que sinceramente no me he planteado muchas de las cosas que comentas en tu mensaje, aunque te agradezco una vez más tus reflexiones.

Sólo te contesto algunas cosas porque no tengo tu capacidad de análisis. Respecto la posibilidad de rebajar el precio del alquiler no hay ninguna posibilidad, de hecho era un precio "amigo" por debajo del precio de mercado. En el caso de perder este alquiler "amigo", que de todos modos sube cada año, cualquier otro alquiler hubiera resultado más elevado.

Respecto los gastos mensuales fijos (ibi más comunidad) están mirados y suponen 120 mensualmente. Y un seguro de hogar anual. Esperamos de verdad asumirlos sin dificultad y seguir ahorrando algo. Ya sabemos que alguna vez puede haber una sorpresa derrama, pero esperamos que sea algo muy puntual, es un edificio reciente y de buena constructora.

Evidentemente perdemos capacidad de ahorro, pero también entra el factor de la ilusión de disponer de algo propio. Por otro lado, el piso ya está tasado 20000 € por encima del precio de compra, y al ritmo que se revalorizan aquí los inmuebles es muy probable que lo haga más. En cualquier caso, no miramos sólo el tema económico, si no también el proyecto de vida, porque nos vamos a un piso que nos hace mucha ilusión mientras estamos en un piso que no acaba de gustarnos. El piso que compramos se podría alquilar muy por encima del precio de la cuota de hipoteca, aún ciñéndonos al índice de precios de alquiler sale un alquiler 500 euros más elevado que la cuota. Así pues, aún esperando que eso no suceda, en un caso de emergencia siempre cabría esa posibilidad.

De todos modos, las arras ya están hechas así que no hay marcha atras. Decantarse por la hipoteca y esperar acertar. El otro tema es que mi marido es de Gijón, ciudad mucha más económica para vivir, así que el plan es vender el piso en la jubilación y cambiar de ciudad. Aunque queda demasiado para eso jeje... Esperamos que todo salgo bien.

La verdad que claro claro... un poco de vértigo siempre da, pero ya nos hemos lanzado. Confiamos que vaya bien y podamos disfrutar de nuestra casa. 

No esperaba tanta información, gracias de verás. Un saludo!

#9

Re: Hipoteca fija 1.75 es buena opción?

El tema está claro. Enhorabuena por haber encontrado lo que os hace felices.

Quédate con este número PER 23, es el ratio de rentabilidad de esa "inversión"