Cambio titular de hipoteca

10 respuestas
Cambio titular de hipoteca
Cambio titular de hipoteca
#1

Cambio titular de hipoteca

Buenos dias


Soy autónomo y realizo una actividad económica en un inmueble de mi propiedad que tiene una hipoteca. Estoy pensando en crear una S.L. para dicha actividad y aportar el inmueble, por lo que la hipoteca debería cambiarse a nombre de la sociedad. La pregunta es el modo de hacerlo y los gastos que conlleva, ¿hay que hacer una subrrogación? ¿pueden cambiar las condiciones? ........

Gracias anticipadas por vuestra ayuda

#2

Re: Cambio titular de hipoteca

Te las van a subir ... es lo más probable .... hay una forma de hacerlo "a la brava" ... y es ir a notario, aportar la finca a la nueva sociedad y no comunicar nada al banco, esto tiene dos problemas uno de fàcil solución, y el segundo tedràs que preguntar al gestor que te lleva los temas.

Si haces eso, para el banco el deudor seguirás siendo tu de manera personal, de manera que si no se paga irá igual contra la finca, porque tiene el derecho de hipoteca sobre la misma, y si no alcanza contra ti, porque eres el deudor y no te han liberado de ello para pasar a una sociedad. Pero tu "no sales" porque si es una empresa nueva, aunque el banco diese su conformidad, te pediría tu aval, con lo cual vas a seguir garantizando la deuda.

El otro asunto es que si con lo recibos a tu nombre, te podrás deducir los intereses en la sociedad, y no lo tengo nada claro, si fuera un tema de IVA, que es un impuesto extraordinariamente formalista, ya te diría que no, si a una factura le falta una coma (o casi) el IVA ya no es deducible, pero en impuesto de sociedades, que esto de la hipoteca no lleva IVA,  no se es tan formalista. 

Que haría yo? Primer preguntaría al gestor esto de los recibos, si los puedes deducir igual, porque queda demostrado que corresponden al pago de la finca propiedad de la sociedad, me iba al banco y les pediría para subrogar a favor de la nueva sociedad, que repito, dudo que acepten sin tu aval, si te quieren incrmentar las condiciones, pues nada, pasas de ellos y al notario par aportación de la finca sin consentimiento del banco.

Obviamente tendrás que hacer cada mes un traspaso de la cuenta de la sociedad a la tuya, de importe exacto, para el pago del recibo. 

 

#3

Re: Cambio titular de hipoteca

Gracias W.Petersen. Lo del aval personal no me preocupa, son los gastos derivados del cambio de nombre de la hipoteca y si el banco pretendiera cambiar las condiciones. Mañana iré al banco y veremos que me dicen. Un saludo y gracias de nuevo.

#4

Re: Cambio titular de hipoteca

Por si acaso alguien está en mi misma situación y le sirve de algo, consultado el banco me dice que si hiciera una subrogación a nombre de la sociedad, además debería avalar personalmente y las condiciones cambiarían (a peor, claro) con un diferencial 2,5% mayor al que tengo actualmte, por lo que el mismo banco me aconsejan que al hacer la aportación del inmueble a la sociedad se especifique claramente que la hipoteca es asumida por la sociedad y que cuando yo pague las cuotas se las cobre a la sociedad.

#5

Re: Cambio titular de hipoteca

Lo que te decía yo !!!!

El único problema que tendrás que consultar en el foro de fiscalidad y no sé si te podrán ayudar, porque ahí es mucho de fiscalidad particular y de temas tributarios de empresas hay menos foreros conocedores del asunto, depende de quien te responda, si al tener el recibo de hipoteca a nombre particular te podrás deducir los intereses como gasto, por más que hagas una transferencia de la empresa  para pagar los recibos.

 

No sé tampoco si en lugar de crear simplemente una nueva sociedad, a efectos fiscales sería más conveniente crear pero no nueva, me explico, como una transformación de un negocio de empresario individual a una sociedad, tendrías un nif nuevo, etc., pero a efectos legales de alguna manera es la misma empresa que estaba jurídicamente como empresario individual ... un simple cambio fiscal, y de esta forma el tema del nombre de los recibos se podría salvar, y fueran deducibles fiscalmente.

¿Diferencias entre una cosa y otra? el nombre y el cif da lo mismo, pero en lugar de crear una sociedad con 3.000 €, deberías hacerlo con los activos y pasivos de tu negocio actual, estableciendo un balance de traspaso y seguir con la nueva empresa a partir de ahí. 

 

#6

Re: Cambio titular de hipoteca

Gracias W Petersen, en realidad es eso lo que quisiera hacer, el problema es que creo l que hay que estar un período llevando una contabilidad más estricta que la exigible a los autónomos que no es la que yo llevo ya que básicamente llevo un libro de compras, otro de ventas y otro de amortizaciónes. Está el gestor indagando a ver como se puede solucionar, porque tampoco he llevado una cuentas de caja y bancos separadas para el negocio.

#7

Re: Cambio titular de hipoteca

Pero entiendo que es perfectamente posible y nada complejo establecer un balance de los activos y pasivos afectos al negocio ..... y la diferencia entre activos y pasivos va a determinar el patrimonio neto ...
De hecho es lo que hicieron hace un par de años las sociedades civiles ...que al tener que liquidar a partir de 2016 creo , a través del impuesto de sociedades.. tuvieron que construir el balance.

Lo veo laborioso pero no complicado... al final un balance es una foto fija de un momento de una empresa ... nada más.

#8

Re: Cambio titular de hipoteca

Se pone en una columna ... los bienes y derechos del negocio.. la nave, vehículos, maquinaría, cuentas a cobrar, etc... y en la otra las deudas y obligaciones ... luego asignas una cifra cómoda de efectivo para operar en la empresa, y ya tienes el balance ... lo más laborioso es determinar el valor neto de la nave, maquinaria y vehículos .. que se establece con su valor de coste restando las amortizaciones que has practicado en estos años, de lo que seguro el gestor tiene datos , porque habrá deducido estas de los impuestos de cada año..

La diferencia entre las dos columnas supone el capital de tu negocio.

Yo solo lo veo laborioso, no complejo ni técnicamente difícil.

#9

Re: Cambio titular de hipoteca

Gracias otra vez, si es así no le veo problema ni a las amortizaciones, pues las llevamos estrictamente y al dia. Faltaria aplicar las de este año y en un par de horas todo a punto.

Y en cuanto al efectivo inicial, podria ir calculando los saldos segun cuentas anuales e ir acumulando hasta llegar al cierre de este año, pero de ahí entiendo que habria que deducir lo que vendría a ser mi "salario", que no tengo ni idea de cuanto sería.

#10

Re: Cambio titular de hipoteca

No es necesario....o eso entiendo ... calcula una cifra se liquidez que sea suficiente para funcionar .. solo eso.. porque en la posición de autónomo podias retirar lo que fuera necesario de tu negocio ... por tanto con asignar una cifra .. problema resuelto...

El tema que debes vigilar es la maquinaria, si te olvidas de algo.. no es operativo ampliar capital, aportándola. es ir a notario y toda la pesca.... o bien vender la maquina a la sociedad, un lio, un gasto en tiempo y seguramente dinero.

#12

Re: Cambio titular de hipoteca

Ok. Gracias de nuevo. Lo tengo todo claro pues.