Negociar condiciones actuales hipoteca (Dudas entre subrogación, novación y cancelación)

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Negociar condiciones actuales hipoteca (Dudas entre subrogación, novación y cancelación)

Buenas tardes,

En septiembre hará cinco años que firmé una hipoteca para comprar una casa con La Caixa por un importe de 180.500€. Como garantía, tuve que hipotecar también  una vivienda que ya tenía libre de cargas (y que por aquel entonces no estaba arrendada)--- [En la nota simple de la hipoteca no veo el porcentaje de hipoteca correspondiente a cada inmueble ¿Se entiende que está al 50% o algo falla?] 

La hipoteca creo que es mixta: Los cinco primeros años he estado pagando a tipo fijo, al 6.45%; a partir del quinto año pasa a tipo variable: 4.7+ E .  

He advertido varias cosas al revisar las escrituras: No existen vinculaciones en esta hipoteca, las tasaciones de ambos inmuebles fueron bastante bajas (el mercado inmobiliario también se ha recuperado desde entonces) y el hecho de que por aquel entonces no estuviera alquilada la otra vivienda.

Las posibilidades que tengo son: Una novación, una subrogación o una cancelación. A ver si no me equivoco en el siguiente planteamiento:

- Novación. Puedo alegar que han cambiado las circunstancias desde que se firmó la hipoteca ya que el arrendamiento del segundo inmueble (por un importe de unos 900€) supone una garantía extra para rebajar el diferencial. Además, podría recurrir a que somos clientes antiguos y que nunca hemos tenido problemas con los pagos, aduciendo también a los numerosos seguros que tenemos contratados con la entidad. Tan solo queremos que nos baje el diferencial a unos valores que sean razonables o, si pudiera ser, cambiar la hipoteca a tipo fijo. ¿Qué gastos supondría la novación entonces? Imagino que es lo ideal, si no fuera porque hay que negociar de tú a tú y buscar un punto en el que todos salgan ganando ¿Me podéis dar algún consejo extra para la negociación? ¿Solicito que me hagan una oferta vinculante?

-Subrogación. He leído que los bancos no suelen aceptar subrogaciones desde La Caixa. Ya he visitado una sucursal de Bankia y me han dicho que no están dispuestos a subrogar ya que supondría un esfuerzo doble al tener que trabajar sobre dos inmuebles (dos tasaciones, etc.). Otro aspecto que aquí hay que destacar es que el mayor de los titulares tendrá más de 75 años (menos de 80) al liquidar la hipoteca, mientras que la titular más joven estará entre los 70-75 años. De cara a nuestro interés creo que subrogar es lo más fácil para nosotros, pero es dificil que haya un banco que esté dispuesto. He visto que el Santander (aunque con muchas vinculaciones) también podría subrogar ¿Me recomendáis intentarlo o me olvido de subrogar?

-Cancelar. Supongo que es la más costosa y a su vez puede suponer una baza en la negociación de la novación.  Aquí os pongo las comisiones de mi hipoteca para que veáis que puede ser la mejor alternativa:

--- Comisión por amortización anticipada de 1% durante la segunda fase del préstamo (la segunda es a partir del quinto año, que pasa a tipo variable).

---Compensación por desistimiento: 0,25% a partir del quinto año.

---Compensación por riesgo del tipo de interés: 2,50%    Esto creo que puede ser un auténtico palo; he leído mucho pero no me termino de aclarar. Creo que solo se aplica a las hipotecas fijas para beneficiar a los bancos en un marco de posibles pérdidas. Si lo hago a partir del quinto año, ¿seguiría existiendo esta compensación?

--- Comisión por subrogación: 1% con mínimo de 450€

Y eso es todo. ¿Qué creéis que es lo que más me beneficiaría? ¿A partir de qué diferencial debería considerar una supuesta oferta de novación que me ofrezca La Caixa? 

¡Gracias de antemano!

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