Merlin Properties (MRL)

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#256

Re: Merlin Properties (MRL)

manulopsan

SECTOR REAL ESTATE - SX86P

1) Gráfico semanal: tras pérdida tendencia alcista y pullback a dicha directriz, se encuentra dentro en rango lateral con SOPORTE 160 y RESISTENCIA en 180.

REAL ESTATE 17-11

2) ESTRATEGIA: Diaria: pasó ayer a BAJISTA fuerte / Semanal: Alcista / Mensual: Bajista

REAL ESTATE 2 17-11

 

#257

Re: Merlin Properties (MRL)

Josemld

¡Buenas! ¿Alguien sabe por qué después de los resultados que ha presentado Merlin que parece que son buenos sigue callendo en bolsa?¿Hay algo raro en sus cuentas que lo explique?¿Cómo lo veis como inversion value? Gracias y un saludo!

#258

Re: Merlin Properties (MRL)

Trasier

Justo hoy he empezado a mirar Merlin, sus informes anuales (el último, 2017). Veo que el "grueso" de sus beneficios vienen de una partida llamada "Variación del valor razonable en inversiones inmobiliarias" y, teniendo en cuenta que es una socimi y su objeto social es el arrendamiento, no la venta, no entiendo que eso pueda contarse como beneficios del ejercicio. 

Entiéndase, no es una entrada real ni presente ni futura de dinero a la empresa y, si lo descuento del resultado, me sale un per cercano a 30. ¿Opiniones?

#259

Así es, pero a ninguna empresa le gusta dar per...

Jujedi

menores beneficios. Estoy totalmente de acuerdo con tu critero, lo que tendría que dar sería perdidas por adquisición de más inmuebles para alquilar. En este caso, yo no me enfadaría ni me sentaría mal, muy al contrario,  puesto que a la larga son mayores ingresos via su propio negocio y por lo tanto mayor dividendo.

En este mundo inmobiliario toda esta valoración es totalmente ficticia y ya hemo comprobado lo que sucede con todo esto viendo las burbujas yankis y muchisimo más cerca sin ir más lejos o salir, aquí en la propia España, donde vemos que las valoraciones finales de la burbuja no llegaban a cubrír tan siquiera el 80% de los creditos hipotecarios.

Distinto es cuando se vende el inmueble y se realizan beneficios, entonces ya sí, pero hasta entonces nada. Además, creo que todos sabemos que por muchisimo que valoremos o deseemos que valga nuestro inmueble como no haya comprador no sirve absolutamente de nada.

 

#260

Todas las inmobiliarias meten el valor actualiz...

Respes

diferentes formas y se hacen cálculos muy complicados.

Eso puede valer para las inmobiliarias que no son SOCIMI, pero las SOCIMI tienen que tener un mínimo, creo que un 70% de arrendamientos y, generalmente, ese negocio no es muy boyante.

Cuando me puse a ver los resultados de estas SOCIMI, vi que todos daban beneficios gracias al VAN, o como se llame, y que con los arrendamientos estaban en pérdidas o muy justos.

O sea, que estoy de acuerdo con lo que dices, el negocio básico no parece que les va demasiado bien.

#262

Re: Merlin Properties (MRL)

Josemld

Hola Trasier! He estado mirando lo mismo. Sin embargo, ese valor lo meten en el EBITDA como depreciación (o apreciación, ya que en este caso ellos hacen esa “estimación razonable” que les suma esos 313millones), pero creo que las rentas siguen siendo bastante buenas, y el nivel de ocupación alto. Osea, que no creo que quieran justificar los buenos resultados con esa revalorización de los inmuebles, sino que más bien tienen que darle un valor para poder calcular el EBIT, evidentemente solo pueden hcer una tasación, no es líquido. ¿Que pensáis, tiene sentido?

#263

Yo soy partidario de contabilizar por precio de...

Jujedi

o en su caso a lo sumo de perdida de valor, ya que las revalorizaciones tienen lo suyo, incluso aunque se haga razonablemente. Hasta que no se vende un bien no se conoce el saldo final de la operación.

Conozco de un caso concreto que en plena burbuja inmobiliaria la tasación y venta de un inmueble fué bastante inferior a su precio de compra 5 años antes, y todo porque los operadores vendedores eran particulares que no conocen este mundo y sus tejemanejes, y ya se sabe, las cosas valen lo que estemos dispuestos a pagar por ellas. Que sí que lo razonable es que suba de precio y se revalorice, y sino que le pregunten al fisco, que sigue con impuestos burbuja y no tiene encuenta el precio real y razonable de los precios del mercado. Por lo tanto por este último tema, el fiscal, yo si fuera un operador de los bienes inmuebles o raices no levantaría con tanta algarabía las valoraciones del mercado, pues ya se sabe y como piensa h acienda,  a la hora de catastros y valoraciones que si son tan altas las operaciones porque no van a subir el catastrazo, y como siempre el ciudadano engaña en los datos que presenta ante la duda, que puede ser razonable o no.

#264

Re: Yo soy partidario de contabilizar por preci...

Josemld

Si si, totalmente de acuerdo, que ese valor no es real hasta que se materializa una compra y tienes el dinero en tus manos está claro. Pero al final es una estimación que tienen que incluir en sus informes de cuentas. Lo bueno del EBITDA es eso, que puedes ver la generación de caja y evolución de la empresa sin ese “ruido” de las revalorizaciones o depreciaciones. Entonces, yo pensando así tampoco entiendo que con los resultados que ha presentado no esté obteniendo mejores resultados en bolsa. Por eso pregunto por aquí si alguien sabe más del tema. De todas formas, es muy interesante lo de la “variación del valor razonable de las inversiones inmobiliarias”, y hay que tenerlo en cuenta porque es verdad que tiene mucho peso en sus cuentas, y no deja de ser una estimación.

#265

De todos modos según he visto....

Jujedi

En alguna web la rentabilidad por dividendo es del 4%, lo cual tal como está todo no está nada mal. Lo importante es que todos los años reparta dividendo igual o superior al año anterior.

Desconozco la rentabilidad real en estos momentos, me refiero a la dividendos, veo que de vez en cuando los reparte y es cuestión de hacer numero personales, pues todo dependerá del precio de la adquisición de las acciones. Es lo que tiene ser renta variable.

#266

E-Comerce y SOCIMI

Dado el incremento de las ventas por internet y el relativo "atraso" de estas respecto del total en España, cerca del 5% en comparación con un 17% en UK.

¿Cómo veis la influencia del aumento del e-comerce en los ingresos por alquiler de locales comerciales de las SOCIMI? ¿Es posible que veamos un castigo mayor a las empresas con mayor exposición a centros y locales comerciales y menor a las empresas centradas en oficinas y centros de logística a la vez que el comercio por internet gane presencia?

 

#267

¿Quien lo sabe?, en teoría sí afecta.

Jujedi

Por lógica si, ahora bien, todo dependerá de muchos factores, entre ellos donde estén situados los locales comerciales. Si están en buenos sitios estos siempre se podrán alquilar pues no olvidemos que el tema de las compras puede llegar a ser una cosa que afecte personalmente. Me explico, aunque se compre por internet, no todo se compra por internet, especialmente las cosas de valor por la desconfianza y la web tiene que tener muchisima fama para fiarse. Por otro lado hay otro factor a tener muy en cuenta, ¿os imaginais que harían las personas aficionadas a las compras y que les sirve de excusa para salir de casa? y de esta clase de personas hay muchisiimas, aparte del placer de ver las cosas antes de comprarlas o bien de poderlas tocar y comprobar antes. Me explicaré con un ejemplo muy personal. Yo soy persona que amo el material de oficina y papelería, si buscas en internet puedes encontrar chollos y adquirirlos, sin embargo, uno de mis mayores placeres es ir a buenas papelerías y mirar todos los productos y  siempre al final termino comprando algo que aunque de momento no me hace falta suelo utilizar tarde o temprano aprovechando que estoy ahí.

#268

Re: Merlin Properties (MRL)

Trasier

Yo me pierdo un poco. Si, el resultado "real" no es el que es (porque se ha valorado como resultado la variación del precio, no las rentas ni lo recibido por ventas) y, luego, tenemos que ese resultado se suma al patrimonio neto, para cuadrar el balance, entiendo, seguramente habrán "hinchado" el activo.

Entonces, realmente ya ni sé cómo valorar bien la empresa...

manulopsan
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