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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Resultado del pim pam pum contra la banca: las hipotecas españolas son más caras que las de la zona Euro

 

Hace unas semanas nos desayunábamos con el resultado del último asalto contra la autonomía contractual: El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un indicador que se utilizó en las hipotecas a tipo variable que se popularizó en torno a 2008. Del mismo modo que algunos préstamos usan el Euribor, otros apostaron por usar el IRPH. Sirve de referencia para calcular el interés de 1,3 millones de hipotecas.

El caso es que se comenzó a utilizar porque se pensó que sería menos volátil que el Euribor, aunque la experiencia ha demostrado que al final ha salido más caro. El caso es que, como todos los experimentos cuyos resultados no han sido beneficiosos para el cliente del banco, ahora está en entredicho y pronto habrá una sentencia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que seguramente lo tumbe y los bancos se vean obligados a devolver a sus clientes la diferencia.

Durante años nadie protestó porque la diferencia entre ambos índices no era muy grande, pero cuando el Euribor colapsó y se metió en terreno negativo, distanciándose del IRPH,  los deudores con hipotecas vinculadas a este índice de referencia se lanzaron en tromba a los tribunales para enmendar retrospectivamente el contrato que firmaron de manera voluntaria.

¿Habrían hecho lo mismo de haberse visto beneficiados por la evolución del IRPH? Obviamente no.

En cualquier caso no es nada nuevo que el cliente de banca recurra a los tribunales buscando la protección del populismo judicial imperante hoy en España. Especialmente populistas son ese grupito de "jueces para la mierdocracia" que son firmes partidarios de la aplicación "creativa" del Derecho, un subterfugio para no aplicar la Ley.

La demolición del sistema hipotecario comenzó cuando se pusieron en duda las hipotecas en divisa extranjera. Quien más quien menos todos hemos tenido que aguantar al cuñado o amigo listillos que nos explicaban con aires de suficiencia lo listos que eran endeudándose en Yenes o en Francos Suizos. 

Hasta que esas divisas dejaron de devaluarse frente al euro y comenzaron la remontada. Entonces "qué malos eran los bancos que les habían engañado".

Luego se atacó a las Cláusulas Suelo, anuladas por el Tribunal Supremo por no ser suficientemente legibles para los ciudadanos. Como si fuéramos gilipollas. Luego se atacó a la Cláusula de Vencimiento Anticipado, cuya existencia ha paralizado la ejecución de docenas de miles de hipotecas.

El argumento aceptado por los jueces, el de siempre, que las cláusulas contractuales de las escrituras de hipoteca no hay Dios que las entienda.

Y yo me pregunto, ¿alguien de los que se quejan por no entender las cláusulas de una hipoteca me puede asegurar que lee y entiende las condiciones contractuales que todos firmamos antes de utilizar los servicios de Facebook, Amazon, Google, Android, y otras apps que nos descargamos en el smartphone?

Aquí las condiciones de servicio de Facebook

Aquí las normas comunitarias que aceptamos al utilizar Facebook

Así que menos demagogia, chavales.

Posteriormente se puso en duda que fuera el cliente del banco quien tuviera que pagar los gastos de constitución de la hipoteca, es decir, el notario y el impuesto de transmisiones. En este caso, como el Tribunal Supremo estuvo titubeante, al final fue el actual gobierno quien publicó un Decreto Ley cambiando de un plumazo la tradición de los últimos 25 años.

En el fondo se trata de cambiar a mitad del partido las reglas del juego libremente pactadas por ambas partes para beneficiar a una de ellas a costa de la otra.

¿Os imagináis que dentro de una o dos décadas, si el Euribor continúa por los suelos, todos aquellos que han suscrito hoy una hipoteca a tipo fijo se cabrearan por los malos resultados de esa elección errónea y exigieran judicialmente la reconversión retrospectiva de su crédito hipotecario en uno a tipo variable? 

Cada vez hay más clientes que optan libremente por una hipoteca a tipo fijo para blindarse frente al riesgo de aumentos futuros en los tipos de interés. Pues bien, estoy convencido de que si esa elección les sale rana no tendrán reparos en argumentar que no fueron del todo conocedores de las implicaciones financieras de aquello que suscribieron y que, por lo tanto, el banco ha de resarcirles por los intereses que habrán pagado de más respecto al caso de que hubiesen contratado una hipoteca a tipo variable.

Sería alucinante y difícil de creer, ¿verdad?

Pues lo doy por hecho. Y que los jueces se pondrán de su parte también lo doy por hecho.

Y si de lo que se trata es de odiar a los bancos por tratarse de empresas que supuestamente se forran por algo tan "sencillo" como gestionar el dinero de terceros, ¿cuánto se tendría que odiar a otro tipo de empresas que sí que se están forrando de verdad, vendiendo software o intermediando, sin apenas estructuras y sin apenas crear puestos de trabajo en España, y además, lo peor, sin pagar impuestos?

Pues que yo sepa, mientras que a los bancos -que dan trabajo y pagan impuestos en España- se les odia, a Apple, Amazon, Google o Facebook se les considera súper guays, nadie las odia y todo el mundo babea con sus inmensos beneficios.

Y como resultado de este pim pam pum contra la banca, ahora nos encontramos -¿quién lo iba a decir?- con que las entidades de crédito españolas comercializan sus hipotecas un 43% más caras que las de la zona Euro.

 

 

El mercado hipotecario español parece muy regulado y estable, sobre todo ahora que ya hay un nuevo Reglamento Hipotecario que parece que fija unos nuevos criterios con vocación de permanentes. Pero que nadie se engañe, el anterior reglamento duró un montón de años durante los que se firmaron cientos de miles de hipotecas reguladas por él y al final eso no le ha dado ninguna garantía a las entidades de crédito. Cuando ha hecho falta los jueces han fallado que las cláusulas eran abusivas (a pesar de estar amparadas por la Ley vidente en su tiempo) y los bancos han sufrido que les cambiaran las reglas de juego sobre la marcha.

De modo que, en un mercado tan poco confiable, ¿a alguien le extraña que los bancos hayan aumentado el precio de sus productos?

A mi no me extraña nada, ¿y a vosotros?

 

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Comentarios
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  1. #21

    Cheminator

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias por contestar Tristán.
    Cuando dices que el banco solo puja hasta donde la deuda le lleve quiere decir que pujara hasta el importe de la deuda que tiene el demandado con ellos? o hasta la deuda más costas e intereses? O hasta donde?
    En esta subasta en concreto, pujando por el 70% se sobrepasaria dicha deuda, pero no sé llegaria por poco a la deuda más las costas y los intereses.
    Es que no sé muy bien hasta donde pujar...todavía no hay ninguna puja.

  2. #22

    Cheminator

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    Gracias Miguel. Veo que te decantas 100% por la variable...tanto en el caso que te comenté cómo en el caso de comenzar con una hipoteca, digamos a 30 años.
    Siempre hay tiempo de cambiar...jejeje.
    Un saludo

  3. #23

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cheminator
    Ver mensaje de Cheminator

    En general, cundo yo menciono la deuda me refiero siempre a todo lo que se le debe al banco por todos los conceptos. Muy pocos bancos se conforman con el principal. No lo hacían ni las cajas más arruinadas en lo más profundo de la crisis.

  4. #24

    Robertblog

    Estimado Tristán,

    No en todo se puede estar de acuerdo en esta vida.

    Tema suelo, totalmente de acuerdo contigo
    Tema gastos, idem.
    Pero ay amigo el IRPH!. El IRPH es un indice hecho a gusto, medida y encargo de las entidades financieras participantes. Esto no lo digo yo, cualquier financiero te confirmará lo mismo.
    A mi me ha pillado el suelo y no me he quejado, he tenido más de 7 hipótecas, y nunca puse queja en pagar los gastos, pero el IRPH... el IRPH lo tengo en una hipóteca, donde por mucho que patelee panza arriba desde el primer día, eran lentejas al mayor estilo usurero del mundo, si Usted no tiene como, aquí le hacemos el favor de darle una hipóteca con IRPH, nuestro interés mafioso.
    Se que eres una persona muy preparada, y aún más importante, con interés por las cosas.

    Sé que te harían ver cómo al resto, que el IRPH era un tipo de interés similar al Euribor, pero no señor, con el IRPH como en los casinos, la banca siempre gana, y por una diferencia abismal. Y no porque suba un tipo y baje el otro, cómo si de divisas se tratasen, sino porque insisto, forman parte de un artificio engañoso. Y no pagará un poquito más como decían las entidades que lo aplicaban, "oye"! y si tienes suerte hasta menos que el Euribor!" te decían los empleados de banca, con el mismo soniquete, con que te dan en la feria la escopeta, para conseguir la chochona..
    Eso nunca se ha dado, y es matemáticamente imposible que suceda, el tipo siempre lo marcan ellos...

    Tienes buenos amigos, preguntales cómo se genera y se edita el IRPH, con el consentimiento tácito del Banco de España, que debiese ser el verdadero culpable, por ser el regulador que consiente tal treta.
    Te aseguro que te vas a llevar una gran sorpresa

    Un abrazo,

  5. #25

    Tristán el subastero

    en respuesta a Robertblog
    Ver mensaje de Robertblog

    También habría podido suceder al revés. Por ejemplo, en un entorno de Euribor altísimo pero de muchísima competencia entre bancos que provocara un IRPH inferior al Euribor.

  6. #26

    Robertblog

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristan es lo que te intento explicar. Eso es imposible que sucediese, por el propio sistema de creación del IRPH.
    EJEMPLO:
    Para que este índice se actualice hace falta que la propia banca envíe datos económicos al Banco de España. Esto hace que esos datos se entreguen sin auditorías externas y con opacidad.
    Cuantos más datos envíen los bancos (cuidado que los envían ellos mismos!), más sube el interés.....

    La banca participada creo el IRPH con una intención velada, no para salvarnos del Euribor

    No son dos tipos compitiendo, el IRPH se diseño, para ir siempre por encima del Euribor

  7. #27

    Cheminator

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Entonces ellos llegarán hasta el máximo que se le debe, no? Si yo pujo menos ellos solo cobran lo que yo pujo y se quedan sin el inmueble...estoy en lo cierto?
    Lo bueno que tienen ellos que no hacen falta que pujen hasta ese máximo. Con birlarte la subasta una vez finalizada y además en esta yo tengo la certeza que los demandados no van a intentar quedarse el bien.
    Tristán. Cuando aconsejas tu pujar el 50%? cuando subir al 70%? Y cuando superarlo?
    Muchas gracias por tus respuestas y tu tiempo...

  8. #28

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cheminator
    Ver mensaje de Cheminator

    Jejeje, sí, Cheminator, matricúlate en el curso de subastas y todas esas cuestiones te serán reveladas.

  9. #29

    Cheminator

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Jejeje! Me has pillado.
    Esta subasta es mi primera y es para un piso donde quiero vivir.
    Si más adelante puedo dedicar mis ahorros a las subastas descuida que me apuntaré a tus cursos...
    De todos modos muchas gracias por tu blog.

  10. #30

    Mijegroj

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    muy buenas a todos!
    totalmente de acuerdo con Tristán. Da gusto leer alguien que escribe "sin pelos en la lengua", y además es que está claro. Todas estas decisiones populistas, de jueces o políticos, las acabamos pagando entre todos, yo creo que de eso no hay duda. Y yo que culpa tengo que uno se haya hipotecado, otro le quiten la casa o el de más allá porque ha comprado acciones de Bankia...etc.

    Respecto a lo que pregunta Cheminator, desde un punto de vista estadístico, lo más rentable sería a tipo fijo.
    Esto no es una opinión, esa algo matemático, pues si la media histórica del euribor está en torno al 2,1%, ( haciendo una media de aquí por ej. https://www.bbva.es/general/finanzas-vistazo/hipotecas/evolucion-euribor/index.jsp) nadie conoce el futuro, pero lo más probable es que durante otros tantos de años la media del euribor esté sobre el 2%.

    Y a ese euribor, hay que sumarle el diferencial del banco.
    por tanto, si hay hipotecas fijas a menos interés que el 2%+diferencial, lo que probablemente sea más beneficios es a a tipo fijo.

    Saludos y muchas gracias Tristán por tu ayuda y tus post!!

    p.d. perdón , he respondido a M.Ángel y no ha Cheminator, todas las opiniones son respetables y no quiero contradecir a nadie.

  11. #31

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán a tu comentario del 19 a las 20:40H. ; claro que podria haber sucedido al revés, que el IRPH fuera mejor que el euribor. Para ello no haria falta una "fuerte competencia entre la banca" El IRPH iba a ser una media, habria bastado que pasasen 3 años desde el punto mas bajo del euribor, y desde ese momento (que quizá aún no se ha dado) el IRPH seria inferior al euribor durante los siguientes 3 años. Por como se hizo, este indice habria sido bueno para gente en peores condiciones para negociar un crédito que "la media" O para gente que no se querría molestar en buscar (yo para mi hipoteca he visitado más de 10 bancos). Pero en los años que tuvo de recorrido era más que sospechosa su evolución. Y es que la banca si no se la regula hasta los cimientos hacen negocio hasta de lo más inverosimil.
    Volviendo al tema de fondo, tenemos unas hipotecas un 50% más caras que la media europea. Tu aduces que es por la falta de seguridad jurídica, el populismo y el querer quedar bien con la gente que sencillamente cometió un grave error. No será por que tenemos una morosidad mayor (y la que hemos tenido!) por que aqui accede a crédito un perfil de ciudadano que en Europa no (y eso hay que cobrarlo), y por que la banca de aqui ha tenido que hacer frente a errores, abusos y faltas que en otras no o no tanto?. Me pregunto como será la hipoteca de un Europeo de clase acomodada y como la de un Español. Apostaria que no se llevan ni decimas.

  12. #32

    Tristán el subastero

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    Es cierto, todo suma para que los bancos españoles hayan decidido vender sus productos más caros que en Europa. No solo la morosidad, sino la morosidad sin castigo. Hay que recordar que por la Ley 1/2013, cuando es el banco quien se adjudica el bien subastado no puede desalojar a las familias que soliciten ser consideradas en riesgo de exclusión social. Por otro lado, los bancos han cometido muchos errores, pero los han pagado con creces. Primero porque no han podido cobrar más que una mínima parte del valor en libros de los créditos en mora. Segundo porque se han visto obligados a adjudicarse docenas de miles de viviendas valoradas en mucho menos que las deudas que las mismas tenían con ellos. Tercero porque han gastado todo lo que recaudaron para el FROB en ayudar a las cajas de ahorro de titularidad pública. Cuarto porque además de eso, cuando las cajas (de titularidad pública) quebraron y sus activos pasaron a la SAREB, los bancos fueron obligados a formar parte de ese desastre. Todos excepto el BBVA, que pagó entonces por su independencia y que lo sigue pagando todavía. En fin, que los bancos no solo están pagando sus muchos errores sino también los errores de los demás, entendiendo por "los demás" a los morosos, a las cajas y a los políticos.

  13. #33

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Para mi ya nos hemos encontrado admirado Tristán en este debate que te agradezco hayas mantenido. Ha sido un gran placer.
    Solo decir y ya en un nivel muy inferior, que el que la banca se haya tenido que adjudicar bienes raizes con un valor de mercado a posteriori inferior que una deuda mucho mayor... Tinene mucha más responsabilidad que el ciudadano (que también la tiene, pero menos) que la suscribió (y de la que ni una ley populista le exonera del pago, como pasa en USA?) y menos también que los gobiernos de turno o instituciones que lo permitieron.
    Ese mar revuelto ha sido jauja para otros dignos oficios como el de subastero (dicho sin ningún matiz).
    Es el banco el que tiene infinitos más recursos para tasar un bien inmueble. Cuando además la tasación la paga el cliente... Pues que apechuguen con lo gordo.
    He leido hace poco al CEO de un banco de estos de inversión (lo recomiendo), blakstone o alguno de estos, una entrevista (creo que en "El Pais") que España construyó viviendas para toda Alemania... Si eso es de sentido común, que me digan el qué no lo es. Yo soy un ciudadano medio, sin casi medios ni con quien hablar de finanzas. En 2007 decidí disolver una cuenta vivienda porque veia absurdo el precio al que habian llegado. Un error fundamental es no haber inculcado en la gente lo relativo a las finanzas con el mismo o más ahinco que otras areas, como los idiomas, la gimnasia, las artes o los idiomas.
    Repito que gracias por el debate. Y por tu inmensa contribución al mundillo del que eres maestro y genial divulgador.

  14. #34

    davor9

    Desde el más absoluto desconocimiento , se podría pedir una hipoteca a un banco extranjero para comprar vivienda en España , sabiendo que ofrecen mejores condiciones? Conocéis algún banco que la conceda?

  15. #35

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a davor9
    Ver mensaje de davor9

    Davor, sin estar seguro, supongo y apuesto que no. Ya solo falta que feisbur cree un banco con sede en cualquier paraiso fiscal y concedan créditos aqui. Sin pagar impuestos ni nada. Ahí ya defenderia a la banca hasta yo.

  16. #36

    Pecks

    en respuesta a davor9
    Ver mensaje de davor9

    Parece ser que legalmente no hay ningún problema. Otra cosa es que las condiciones de esa supuesta hipoteca sean las mismas para ti como extranjero que para un nacional de ese país.

    https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2014/11/25/732955-se-puede-pedir-una-hipoteca-en-el-extranjero

    http://www.hipotecasyeuribor.com/blog/noticias/se-puede-pedir-una-hipoteca-en-el-extranjero/

  17. #37

    Aitorbk

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Buenas Tristan.
    No te creas que todas las hipotecas tienen suelo y techo.. yo tengo una con suelo y sin techo. Bien cierto es que el suelo es 0.5, y no me lo aplican tras una amable carta certificada en contenido indicando tal hecho.
    Estaba informado? pues sí, lo sabía perfectamente.. pero el acuerdo de hipoteca no es acuerdo entre iguales, una parte ofrece un contrato de adhesión del que no puedes cambiar ni una coma y la otra acepta o no... y la otra entidad que contacté (Santander) me ofrecía bastante peores condiciones.

    Sí que no estoy de acuerdo con muchas de estas locuras retroactivas.. quitan seguridad jurídica!

    Es curioso ver que un país en el que la deuda nunca caduca, tiene mayores costes de préstamo que otros en los que te puedes declarar en quiebra...

  18. #38

    Aitorbk

    en respuesta a davor9
    Ver mensaje de davor9

    Por poder, puedes, pero es muy complicado que siquiera se planteen la operación, por los elevados riesgos.
    Una hipoteca, por lo general, es un negocio bastante marginal en el sentido beneficios.
    No deja de ser un swap, pues es un préstamo de líquido (para comprar casa e impuestos) con un collateral que cubre lo prestado (de allí que concedan el 80%), con unos costes de rescate y unos riesgos.
    Esto se cualifica, y se mete en bonos, etc...vamos, que el tenedor de la deuda es raro que sea el banco en sí mismo, esa deuda se ha titularizado en la mayor parte de casos.

    Y en que afecta esto a pedir un préstamo fuera? pues que cómo va a poder efectuar el análisis de riesgos y los costes de recuperación el banco sin presencia local.. por tanto o eres un excelente cliente de banca privada, o me parece que difícil..

  19. #39

    Tristán el subastero

    en respuesta a Aitorbk
    Ver mensaje de Aitorbk

    Jejeje, Aitorbk, yo también estoy muy triste porque firmé con los hijoputas de BMW un contrato de venta que tampoco era un contrato entre iguales. El de compra del flamante coche que está aparcado a la puerta de mi casa. Si hubiera sido por mi habríamos negociado la cláusula del precio y ahora estaría más contento. Y ahora que lo pienso, el de la carnicería tampoco me deja negociar el precio de los chuletones que me vende. Uff, se me está quedando una cara de gilipollas.

  20. #40

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Contéstale a Cheminator hombre, que va a ser su hogar, qué malo es el interés.

    Saludos y Cheminator quien la sigue la consigue, tú persiste.

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  • Tristán el subastero

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