Rankia Chile
Acceder
¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El censo como carga registral

 

Hacen falta muchos años de experiencia inmobiliaria para aprender que las cargas registrales no se reducen a hipotecas y anotaciones de embargo, sino que existen otras figuras que no por infrecuentes dejan de ser igual de amenazantes.

Me estoy refiriendo a los censos.

¿Censos, eso que es?

El censo es una figura antigua y en desuso, de origen romano pero que se desarrolló mucho en la Edad Media. Se constituye cuando una persona contrae la obligación de pagar a otra una cierta cantidad de dinero anual, reconociendo como deuda el capital correspondiente y gravando una propiedad suya con la responsabilidad del dinero y del capital. 

El ejemplo más común es que por la entrega de un capital o de unas tierras a cambio nos comprometemos a pagar de por vida un canon anual.

Los censos son derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles, pero que ha de realizar el propietario del mismo para que el titular del derecho real de censo reciba la correspondiente contraprestación o pensión. En el supuesto de que por el propietario o el poseedor incumpla el gravamen, el inmueble responderá por su valor de venta. Aunque ello no significa que exista una obligación personal.

En los artículos 1605 a 1607 el Código Civil establece las tres distintas instituciones del censo: censo consignativo, censo reservativo y, finalmente, la enfiteusis. Aunque la doctrina entiende que ésta última no es realmente un derecho real de censo sino que tiene una naturaleza independiente.

A continuación un ejemplo de censo consignativo que me ha enviado un alumno del curso de subastas.

 

 

El censo consignativo

Así que, cuando estéis investigando una subasta y os encontréis una carga registral llamada censo consignativo, debéis saber que se trata de un gravamen que ha impuesto el propietario del inmueble (censatario) sobre el mismo en virtud del cual se obliga a quien disfruta del inmueble a pagar una pensión anual al censualista (titular del derecho real de censo) en concepto de intereses de un capital que éste último le prestó al primero.

Esta figura del censo consignativo se define en el artículo 1606 del Código Civil.

 

El censo reservativo

Por contra, el censo reservativo se define en el artículo 1607 Código Civil como aquél por el que una persona (propietario) cede a otra (censatario) el pleno dominio del inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario.

 

Distinto origen del censo consignativo y el censo reservativo

Censo consignativo y censo reservativo no son dos figuras de distinta naturaleza. Se trata de una distinción artificial según el modo de su constitución.

El censo consignativo tiene su origen en el capital que el censualista le prestó al censatario (titular del inmueble), estableciéndose el derecho real de censo a cambio del capital prestado. Es decir, el propietario de la finca constituye un gravamen sobre la misma a cambio de una suma de dinero que se le entrega.

Sin embargo, el censo reservativo tiene su origen en que el propietario de un bien inmueble transmite la propiedad de dicho bien al adquirente (censatario), reservándose para sí el derecho real de censo, para percibir, como censualista, un canon o pensión anual. Es decir, se entrega el inmueble con reserva del derecho de censo.

En consecuencia, en ambos tipos de censo la causa de la constitución es diferente, pero el resultado que se obtiene es el mismo.

 

La enfiteusis

La enfiteusis es otra cosa diferente. Se trata de un derecho real que permite la cesión temporal del dominio útil de un inmueble (generalmente tierras), a cambio del pago anual del canon y, también el de un pellizco (laudemio) por cada enajenación de dicho dominio. En resúmen, es un régimen compartido de tenencia de tierra que tiene como consecuencia la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, que es el de la persona que usa y aprovecha el bien a cambio de pagar el canon anual.

 

Características de los censos

Las características de los censos, incluida la enfiteusis, son las siguientes:

1) Son derechos reales inmobiliarios. Es decir, cargas registrales. El inmueble afectado responde del pago del canon.

2) Son a perpetuidad (o por tiempo indefinido), si bien son redimibles a voluntad del censatario.

3) Se trata de derechos prescriptibles, tanto en relación al capital como al canon.

4) Son derechos transmisibles. Así el Código Civil establece que podrán transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir el canon.

5) El bien inmobiliario afectado es indivisible, a menos que el censualista permita la división, en cuyo caso, se constituirán tantos censos distintos como sean las partes en que se ha dividido el bien.

 

Me despido con una pregunta, ¿os habéis fijado que en la imagen aportada por el alumno del curso de subastas también se menciona otro palabro raro? el FIDEICOMISO DE RESIDUO... toma ya.

 

¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

  1. #1

    Jotaerre

    Buenas, y para lo que más puede interesar a los inversores, desde finales del 2015 (Ley 13/2015), los censos indefinidos también son cancelables, art. 210.1.Octava LH:

    "Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos."

    Saludos,

  2. #2

    Xlkltln

    Al leer el titulo del blog pensaba que ibas a hablar del censo municipal, el padrón. Ya veo que no tiene nada q ver, entiendo que es como un usufructo....

  3. #4

    Bsorviz

    Preguntas de examen del ejercicio 1 y/o 3 de las oposiciones a los cuerpos de Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros...al servicio de la Hacienda Pública.
    AyyyyyAyyy la enfiteusis....

  4. #5

    Alejandrorevuelta

    offtopic: por vuestra zona estan saliendo subastas a precios desorbitados?¿ garajes y plazas de garaje que en mercado valen 10.000 en subasta por 25000 , estaran quebrando subastas constantemente?

  5. #6

    W. Petersen

    Creo que ya lo te lo conté, un tema familiar (familía política), un censo para derecho de paso, o mejor dicho a cambio de la servitud de paso, cuyo pago anual eran 2 gallinas. Por cosas de la vida (y de los años) aquella finca rústica acabo formando parte del núcleo urbano, luego el camino paso a ser calle, etc., sin embargo hubo un momento en que los hijos quisieron reformar la casa, convertirla en dos viviendas (cosas de las herencias) mediante la oportuna división horizontal, a lo que el consistorio municipal dió su aprobación, pero para la hipoteca necesaria para la reforma de una de las viviendas resultantes, la primera carga sobre la fincas, sobres las dos resultantes de la división, eran "las dos aves de corral", ya os podéis imaginar que bien "se sacan las aves" o la reforma te la financias con tu dinero, el del banco ni en broma ......

    Entonces el vecino, que no había visto las "dos gallinas" en su vida, seguramente sus padres si las vieron, se enrocó para eliminar la carga, son 3.000 € ..... sin la pasta no voy a notario a redimirla ..... estos familiares políticos míos se subían por las paredes, 3.000 € son un montón de pollos, no los 2 del censo ... pero no hubo nada que hacer, o 3.000 o seguimos con los pollos y sin hipoteca de banco alguno .... !!!!

    Parece de risa, pero es la realidad .... al final supongo que una demanda judicial hubiera conseguido que se pagasen las gallinas a su precio, que no son 3.000 €, el problema es el tiempo, los gastos, etc., porque nadie garantiza el resultado de un juicio.

  6. #7

    W. Petersen

    Un tema técnico, que no sé si tendrás a bien comentar en algún post de blog .... en una ocasión vi una finca que había sido donada a un hijo o hija, ahora no recuerdo, pero que al mismo tiempo el primer propietario, había inscrito un derecho de habitación a su favor. Esta finca tenía la hipoteca de un banco, pero como carga (mejor dicho, inscripción) posterior a dicho derecho de habitación y donación.

    No me sorprendió la hipoteca, porque digamos que sabiendo quien era el hipotecado, me parece que con ello cubrió deudas empresariales frente a una entidad financiera, y ésta debió aceptar porque no tenía mas opciones de garantizar tales deudas.

    Casi me imagino que esto es un marrón de narices para quien lo comprase, pero si tienes a bien, en algún momento comentar sobre ello, pues nada, es información que además de curiosidad, tal vez sirva a alguien más.

  7. #8

    W. Petersen

    Has escrito alguna vez sobre los Alodios ??? Si fuere así ¿me das la referencia?

    Por cierto sobre el fideicomiso de residuo, que parece que preparas algo sobre ello, recuerda que en muchas ocasiones tiene un componente fiscal, concretamente en un futuro impuesto de transmisiones, porque si la previsión de herencia es para colaterales, cobra cierta relevancia. No olvidemos que cuando la herencia es por línea directa, son muchas las CC.AA., que tienen bonificado el 99% de la cuota, o en Catalunya que es lo que conozco, y dentro de unos límites, la vivienda habitual está exenta, la empresa familiar también, aunque solo por los activos realmente afectos a negocio, pero en herederos colaterales esto del fideicomiso tiene mucha relevancia tributaria, y si es de residuo, el primer benefiario goza de toda la libertad de disposición, y solo asume el compromiso de legar lo que queda, el residio, a quien el testador inicial decidió.

  8. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Hola Petersen. En realidad poco puedo decir sobre el derecho de habitación, salvo que es una carga registral como un castillo de grande. Casi tan grande como un usufructo, porque en realidad no hay mucha diferencia entre que Fulano de tal sea el usufructuario vitalicio de tal propiedad o que simplemente tenga inscrito un derecho de habitación, porque... ¿quién querría vivir en una casa en la que tienes que aceptar la presencia permanente de tal fulano?

  9. #10

    W. Petersen

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Con lo cual una hipotética compra de esto o de nudas propiedades, como algunos ciudadanos o sociedades, consideran una opción de negocio, solo se sostiene, entiendo yo, por "medias", es decir que hay que adquirir diversas unidades, para unas salgan mejor con el objetivo de cubrir las que se asuman pérdidas ... si uno se mete en una sola unidad puede covertirse en una loteria, porque el usufructo se extingue con el fallecimiento, de igual forma supongo que el derecho de habitación, con lo cual estimo que el negocio se basa en la esperanza de vida, queda mal decirlo, pero las cosas son como son.

  10. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Desde luego. Yo huyo de negocios que me puedan arrastrar a desear el fallecimiento de otra persona, convirtiéndome en peor persona.

  11. #12

    Xlkltln

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Bueno, si compras un piso con derecho de habitación de alguien siempre puedes alquilar el resto de habitaciones.
    Rizando el rizo, se supone que el derecho de habitación también tendrá un derecho de uso compartido a baño cocina y comedor, porque sino siempre se puede reformar la vivienda de modo que tras entrar en la vivienda tenga un distribuidor con dos puertas, la de la habitación del susodicho y otra puerta q de acceso a comedor, baño, cocina y resto de habitaciones, de modo que le impido el acceso al resto de la vivienda.

    Vaya cosas mas raras, y que ideas maquiavélicas se me ocurren...

  12. #13

    Joanpetit

    en respuesta a Xlkltln
    Ver mensaje de Xlkltln

    Derecho de habitación no es "derecho a una habitación", sino ocupar las piezas necesarias para sí y familia.
    Yo conozco un caso. Piso zona alta de gran ciudad, propiedad de señora con 3 hijos. Concede un derecho de habitación a su hija. Fallece la señora, el piso queda a partes iguales entre los hijos PERO con el Derecho de habitación de la hija. Ya se sabe como son las madres, los dos hijos habían estudiado y la hija se había dedicado a ser "señora de...". El propósito parece claro: "si no tienes donde quedarte muerta, a este piso siempre podrás venir".
    Pero claro, lo de "señora de..." acaba en divorcio. La hija se apodera de la vivienda con toda la trope y... ya han pasado 25 años en esa situación. La prole de la hija ya hace tiempo que se independizó y ella vive sola en el pisazo.
    Está como una rosa, su principal actividad es ir al gimnasio.
    O sea, que la voluntad de la madre de "que tengas algún sitio donde cobijarte" se ha convertido en una ocupación perpetua de la propiedad, a costa de la herencia de los hermanos.
    Evidentemente una disolución de cosa común sería muy negativa para ellos, ya que el derecho de habitación subsiste.
    Para una propiedad es una carga como la copa de un pino.

  13. #14

    Tristán el subastero

    en respuesta a Joanpetit
    Ver mensaje de Joanpetit

    Sí, como he mencionado más arriba, como carga registral no hay mucha diferencia entre el derecho de habitación y el usufructo.

  14. #15

    mfmelo

    Hay dos zonas muy grandes en la provincia de Sevilla afectadas por censos y derechos muy antiguos y no prescritos: los montequintos y el Aljarafe sevillano. Éstas zonas, desde los años 80 y por falta de viviendas para la Expo 92, se colonizaron a lo bestia, pero los censos a la familia "Fitz-James Stuart" más conocidos como Casa de los Duques de Alba, siguen apareciendo en muchas propiedades y legalmente han de pagar unos derechos de transmisión y quitar dichos censos cuesta caro (10% del valor de transmisión), aunque en la práctica no los están ejecutando. Son de principios de siglo XX. El día que los herederos decidan que se han de aplicar en esos mega-barrios habrá revueltas.

    Todo esto lo conozco por la cantidad de veces que he tenido que tragarme las certificaciones registrales en las que venían dichas cargas.

    Saludos.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

Envía tu consulta