Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales

 

Una de las cosas en las que más he insistido a los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas es en la necesidad de que el secretario judicial dicte el decreto de aprobación del remate una vez concluye la subasta con un adjudicatario definitivo.

Es decir, que tanto si la puja del adjudicatario ha superado el 70% y, por lo tanto, la adjudicación es definitiva, como si no ha sido así, pero ya se han llevado a cabo los trámites para conseguir un definitivo, la obligación del secretario judicial es formalizar la compraventa en las condiciones aceptadas por el juzgado.

Y ello porque el artículo 670.7 de la L.E.C dice que...

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.

Es decir, que mientras el secretario judicial no haya aprobado "oficialmente" el remate, el deudor puede pagar toda la deuda y suspender la subasta, ¡incluso meses después de celebrada la subasta y pagado el precio!

Y creedme que estas cosas suceden, como veremos a continuación.

Sabiendo esto, el adjudicatario que no quiera tener futuros problemas con su reciente adjudicación debe insistirle al secretario judicial lo que sea necesario para forzarle a aprobar el remate oficialmente. Aunque para ello tenga que leerle palabra a palabra el artículo 671.1 de la L.E.C, que aporto un poco más abajo.

Pero... ¿alguien puede presumir de haber convencido alguna vez a un secretario judicial de algo?

Lo mejor que puede hacer quien se encuentre en esta situación es rematar el precio de la subasta a toda leche.

El caso es que hace unos días recibí el siguiente correo:

 

Hola Tristán, me tomo la libertad de formularte una consulta en la confianza de que me puedas ayudar. 

En una subasta celebrada en Ibiza en la primavera de 2018,  mi representada ofrece una postura superior al 70% del valor de tasación, por lo que es emplazada para realizar la consignación  de la diferencia entre el depósito previo y precio del remate en el correspondiente plazo de 40 días, lo que se lleva a efecto dentro de dicho plazo. Hasta aquí todo normal.

La ejecutada interpone diferentes recursos y presenta escritos sin fundamento alguno que van siendo rechazados uno por uno. Por ejemplo, renuncia y cambia de abogado, renuncia de la procuradora, etc.

Mi representada solicita en el mes de octubre y después de haber acreditado el pago de la totalidad del remate en plazo, el dictado del Decreto de Adjudicación a su favor, pero el letrado de la administración de justicia interpreta que previamente hay que completar la tasación de  Costas. Hasta aquí todo normal.

Así las cosas,  tras diferentes escaramuzas procesales y tras la aprobación de la Tasación de Costas, en el presente mes de marzo de 2019 la ejecutada acredita el ingreso del principal, intereses y costas, solicitando la anulación de la subasta y la adjudicación a su favor de la finca subastada.

Desde mi punto de vista no cabe en modo alguno acceder a lo solicitado toda vez que el art 670.7 de la LEC refiere tal posibilidad  al "momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante", lo que no puede suceder tras haberse pagado el precio por un tercero, en este caso mi representada,  pero el letrado de la administración de justicia parece que dice  que no hubo Decreto de aprobación de Remate, porque la práctica en los juzgados de Ibiza es omitirlo y dictar directamente el decreto de Adjudicación, pero que , en ausencia del decreto de Aprobación del remate, resultaría de aplicación dicho apartado 7 del articulo 670 y procede la anulación de la subasta.

En mi opinión se trata de una interpretación equivocada, porque la ausencia de Decreto de Aprobación de Remate es un defecto formal que no puede resultar invalidante, toda vez que la Aprobación del Remate es imperativa en los supuestos en que se supera el 70% del Valor de Tasación y, en todo caso, dicha aprobación está insita, tácita pero inexcusablemente, en la Diligencia por la que se requirió a mi representada para el ingreso del precio ofertado.

Me gustaría poder conocer tu opinión experimentada y si conoces algún precedente en el que se haya enjuiciado un supuesto semejante. Muchas gracias por anticipado.

 

Lo primero que quiero decir es que el artículo 670.1 de la L.E.C. no puede ser más preciso:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

O sea, que se dejen de chorradas los secretarios judiciales vagos que no se quieren molestar en hacer su trabajo. ¿Qué es eso de que la práctica en Ibiza es omitirlo? ¿La práctica en Ibiza es pasarse por el culo las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Desgraciadamente esta es una práctica que no solo se produce en los juzgados de Ibiza sino que es habitual en muchos otros juzgados del resto de España. Se trata, ni más ni menos, de las pocas ganas de trabajar que tienen muchos secretarios judiciales que creen que porque ahora se les llame LAJ (Letrados para la Administración de Justicia) pueden hacer lo que quieran, aunque, como en este caso y en otros similares, ello suponga un grave perjuicio y deterioro de los derechos de los ciudadanos.

En el curso Triunfa Con Las Subastas hemos tratado de estos asuntos hasta la saciedad y la conclusión es que para evitar que el deudor liquide su deuda y suspenda la subasta hay que hacer dos cosas:

1) Forzar (en lo posible) a los secretarios judiciales para que cumplan con su obligación y dicten el decreto de aprobación del remate.

y 2) Ingresar el precio del remate a la mayor brevedad.

Y tener en cuenta que siempre que les sea posible los secretarios judiciales van a hacer todo lo posible para perjudicar al adjudicatario. Esta es una de las máximas inmutables del negocio de las subastas.

Y por cierto, que estoy completamente de acuerdo con el letrado que me remite el correo cuando opina que en este caso, la aprobación de remate está  incluida tácitamente en la diligencia judicial por la que el juzgado requirió a la adjudicataria para el ingreso del precio ofertado. Porque, ¿a cuento de qué reclamarle el pago del remate si éste no se hubiera aprobado?

Y posiblemente sea este detalle lo que les salve de que la subasta sea suspendida.

Sobre este asunto de la aprobación del remate y del momento límite para que el deudor pague su deuda y suspenda la subasta aún se podrían decir varias cosas que prefiero dejar para otro lugar y mejor ocasión.

Y vosotros, ¿habéis tenido algún problema relacionado con este asunto?

 

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Comentarios
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  1. #61

    Pecks

    en respuesta a Andrés García López
    Ver mensaje de Andrés García López

    ¿Y eso que te dice el funcionario no te hace sospechar?

    Vete, en cuanto puedas, al juzgado en persona y averigua allí como está todo el asunto. Es mucho tiempo el que ha pasado y puede que finalmente no te hayas adjudicado nada (aún siendo el máximo postor).

  2. #62

    Andrés García López

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Muchas gracias por la respuesta.Así lo haré

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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