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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Si el acreedor cree que tiene preferencia tras la quiebra de la subasta es que está en la luna

 

Una cosa que no he contado de cuando estuve hace unas semanas en el programa de Tele5 Sábado Deluxe es que en la hora previa a que comenzase el programa estuve en una de las salas vip charlando con el séquito que acompaña a Belén Esteban. Allí me encontré con la sorpresa de que la gente de su equipo estaban muy convencidos de que si al final el adjudicatario quebraba la subasta, la adjudicación recaería en ellos sin ninguna duda. 

 

Eso no es así, amigos -les dije- estáis en la luna. Solo sería así en el caso de que el procurador que os llevó las pujas hubiera manifestado en el Portal de Subastas del B.O.E. su intención de dejar vuestra última postura reservada para el caso de que el adjudicatario quebrara la subasta. Y ya os advierto que no todos los letrados y procuradores están al tanto de ese detalle.

 

Y es que un gran error de muchos letrados es creer que por ser ellos los demandantes y solo por eso, la adjudicación de una subasta quebrada va a recaer en ellos. Por su cara bonita.

Y no es así.

Veamos qué dice la L.E.C. respecto a las reservas de postura.

 

Artículo 648.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
"(...) El postor deberá también indicar si consiente o no la reserva a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 652 y si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Serán admisibles posturas por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada, entendiéndose en los dos últimos supuestos que consienten desde ese momento la reserva de consignación y serán tenidas en cuenta para el supuesto de que el licitador que haya realizado la puja igual o más alta no consigne finalmente el resto del precio de adquisición(...)".

 

Artículo 652.1 Destino de los depósitos constituidos para pujar
1. Finalizada la subasta, se liberarán o devolverán las cantidades consignadas por los postores excepto lo que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

Sin embargo, si los demás postores lo solicitan, también se mantendrá la reserva de las cantidades consignadas por ellos, para que, si el rematante no entregare en plazo el resto del precio, pueda aprobarse el remate en favor de los que le sigan, por el orden de sus respectivas posturas y, si fueran iguales, por el orden cronológico en el que hubieran sido realizadas.

 

Artículo 653 Quiebra de la subasta

1. Si ninguno de los rematantes a que se refiere el artículo anterior consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, perderán el depósito que hubieran efectuado y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pueda satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas.

2. Los depósitos de los rematantes que provocaron la quiebra de la subasta se aplicarán por el Secretario judicial a los fines de la ejecución, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 654 y 672, pero el sobrante, si lo hubiere, se entregará a los depositantes. Cuando los depósitos no alcancen a satisfacer el derecho del ejecutante y las costas, se destinarán, en primer lugar, a satisfacer los gastos que origine la nueva subasta y el resto se unirá a las sumas obtenidas en aquélla y se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 654 y 672. En este último caso, si hubiere sobrante, se entregará al ejecutado hasta completar el precio ofrecido en la subasta y, en su caso, se le compensará de la disminución del precio que se haya producido en el nuevo remate; sólo después de efectuada esta compensación, se devolverá lo que quedare a los depositantes.

 

¿Y por qué, si el adjudicatario quiebra la subasta sin que hubiera posturas reservadas se procede a convocar una nueva subasta en lugar de considerarla simplemente "subasta desierta" y aplicar el artículo 671 de la L.E.C.?

Pues por varios motivos:

1) Porque en la subasta podría haber habido otros postores que, aunque no tuvieron la precaución de dejar reservadas su posturas, eso no quiere decir que sus pujas no fueran legítimas. En una nueva subasta podrían volver a formularlas y en esa nueva ocasión ganar legítimamente la adjudicación

2) Porque si se aplica el artículo 671 de la L.E.C. para subastas desiertas resulta que a partir de ese momento el único que puede optar a obtener la adjudicación es la parte actora (el acreedor) y esa sería una situación injusta para los postores mencionados en el punto anterior

y 3) Porque tras la quiebra, como ordena el artículo 653.2 de la L.E.C., el adjudicatario felón que ha quebrado la subasta pierde el depósito que ingresó como fianza para participar en la misma. Y ese dinero se dedica a satisfacer parte de la deuda hasta donde alcance. Una vez hecho esto la deuda que puede reclamar el acreedor ha disminuido y por este motivo las condiciones de la subasta cambian, por lo que se debe convocar nueva subasta.

 

CONCLUSIÓN, que los acreedores tienen muchas ventajas en una subasta, pero no tienen derecho a que sus posturas se consideren en reserva si no lo han hecho expresamente. Harían bien los letrados en no dar nada por sentado y en prestar más atención a estos pequeños detalles que pueden estropear una buena estrategia de subasta.

En el caso de la subasta de la que Belén Esteban es la acreedora, ignoro si estaban tan seguros porque su letrado había tenido en cuenta este detalle o si simplemente lo daban por sentado. Pero de no haber sido así, su estrategia podría venirse abajo por esta pequeña tontería.

A ver, estoy deseando leer vuestra opinión al respecto...

¿Tras la quiebra de una subasta, recae la adjudicación en la parte actora?

 

AGRADECIMIENTOS: Este post no hubiera sido posible sin la estrecha colaboración de Jotaerre, que siempre está ahí para recordarnos el artículo concreto que se refiere a cada cosa. No dudéis en contratarle para resolver vuestras cuitas. Y no me refiero solo a sus servicios como letrado sino también a su inmensa labor como consultor. Hace varias semanas a mi me sirvió de gran ayuda (aunque he de confesar, amigo, que a pesar de estar seguro de tus vaticinios, al final los obvié y decidí recorrer el resto del camino, aunque no tenga el final feliz que me gustaría).

 

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Comentarios
39
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  1. #21

    mfmelo

    en respuesta a tomasillo88
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    Eso ya no cuela, has de confirma muchas veces los números que ofertas y en esa había aún mucho tiempo para terminar, ha sido a propósito y alguien hará reserva pensando en ganar descontando el depósito del compinche, pero es muy posible que no le salga bien.

    Saludos.

  2. #22

    Oscarintete

    en respuesta a mfmelo
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    Así lo creo yo también mfmelo,es una quiebra completamente maniobrada y compinchada. Ojala les salga mal y no vuelvan a usar esta artimaña.Saludos

  3. #23

    mfmelo

    en respuesta a Oscarintete
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    No me gusta decir en cuales participo y lo que hago, pero diré que en ésta he dejado reserva y bien estudiada, cuando vea alguna parecida: reserva al canto y a esperar, me gusta hacer experimentos.

    Saludos.

  4. #24

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
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    Eres un valiente, macho, a la larga seguro que esta estrategia da buenos frutos, pero yo me siento incapaz de mantener tantos frentes abiertos, docenas de reservas de postura, mi dinero repartido en 30 juzgados distintos, tener que lidiar con 30 LAJ hijoputas... me dan mareos solo de pensarlo.

  5. #25

    tomasillo88

    en respuesta a mfmelo
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    Otro que hizo una reserva como un piano, yo estuve viendolo insitu.

    Yo apuesto que no ha sido intencionada, aunque se confirma varias veces la puja y hay que ser tonto para equivocarse, puede pasar, y para mi ha sido error, como digo la estuve siguiendo de cerca y estaban tonteando en 15.000€ al céntimo.

    Si vas con la idea de quebrarlo para que el compinche reserve, lo inteligente es hacerlo sutilmente, vas subiendo como un poseso de 3.000€ en 3.000€ hasta que te lo quedes, y tú compinche reserva en la mitad. Se harían muchas menos reservas que si te lanzas a 150.000€, no creéis?

  6. #26

    Tristán el subastero

    en respuesta a tomasillo88
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    No es así, Tomasillo. Las quiebras fraudulentas requieren avasallar a todos, causarles desaliento y provocarles que tiren la toalla.

  7. #27

    tomasillo88

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Pues para mí eso es ser un suicida. Porque en esa subasta, que la quiebra está garantizada, han reservado hasta los de Andorra...

    Se harían muchísimas menos reservas, si vas subiendo de 3.000€ en 3.000€, el avasallamiento, desaliento y retirada llegará igualmente en algún momento...

  8. #28

    mfmelo

    en respuesta a tomasillo88
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    Yo llevaba varias.
    En una de ellas, me ha pasado muy pocas veces, faltaban unos pocos minutos para subir mi puja y me hicieron una consulta y dije: me da tiempo y .....una mierda, el tiempo se me fue volando. Me estoy fustigando aún, toma gilipollas, toma.....¡¡qué dolor!!, ¡¡ qué viernes de Dolores me estoy dando!!.

    Saludos, ay...

  9. #29

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Después de 4 años caminando por el desierto, ahora estoy empezando a ver los oasis con sus datileras, aguas cristalinas, doncellas por doquier, etc . No sé que me habré tomado, pero estoy raro.

    Control en todas las adjudicaciones, reservas y retenciones.
    Tengo reservas de hace al menos 3 años.
    Adjudicaciones me las están aprobando ahora en tropel y devolviendome retenciones de 3-4 años.
    En algunas han servido las quejas ante el CGPD, aún dándoles las razón (no puede ser de otra forma) al juzgado de turno: POR EXCESO DE TRABJO Y FALTA DE MEDIOS, unos 10 folios A4 a doble cara, lectura para Jotaerre, no para mí.

    Saludos.

  10. #30

    Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
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    Jaja, no, gracias, yo también me acojo a la enmienda de exceso de trabajo.

  11. #31

    Angelcaceres

    en respuesta a mfmelo
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    A veces ocurre que el dinero se queda en tierra de nadie, colgado, a pesar que el letrado haya pedido la devolución, lo mejor es contactar con la Agencia Tributaria o con los del portal BOE para desatascar

  12. #32

    tomasillo88

    Pues al final creo que tenía razón, está mañana he estado en el juzgado y por la contestación de la oficial, el de los 150.000€ tiene que haber solicitado que se deje sin efecto la subasta, por los motivos que sean, y se le devuelva la pasta a reservistas y mejor postura.

    Me dice que el secretario, que es interino, lo mismo viene hoy o no, tiene que resolver si dejarla sin efecto o aprobar el remate..."

    A todo esto le he insistido en que lo correcto sería aprobar el remate a favor del mejor postor y sino paga, pues siguiente.

    Esto es un cachondeo. No tendrían ni que planteárselo.

    Por cierto, me encantan esos valientes que se atreven a pujar haciendo un estudio del bien desde el despacho, espero que el mejor postor de la SUB-JA-2019-121564 sepa que tiene allí un inquilino de renta antigua, y no de una edad muy avanzada...

  13. #33

    Rastaman

    Me parece correcto como lo planteas Tristan.
    Voy a plantearos un caso curioso. Se trata de un ejecutante que puja una cantidad elevada porque piensa que no tendrá que ingresar nada. Justo tras celebrarse la subasta la parte deudora impugna la tasación de costas e intereses, ganándola. El Secretario hace cuentas y le exige al actor consignar la diferencia para aprobarle el remate. El actor no ha movido ficha desde hace 10 años. Las preguntas son: puede el deudor solicitar:
    a) La quiebra de la subasta y celebración de una nueva.
    b) El ingreso de la cantidad por el ejecutante y en caso de no hacerlo, que se archive el procedimiento hipotecario.

  14. #34

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rastaman
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    Ostras, esto sí que es fuerte.

  15. #35

    Jotaerre

    en respuesta a Rastaman
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    Hola, Rastaman, es una quiebra, pero el deudor, si no hubo reservistas, no puede solicitar nueva subasta.
    Y el proceso se puede archivar, pero no cancelarse la hipoteca hasta que prescriba la acción hipotecaria.

  16. #36

    Rastaman

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Pues tengo otro caso, también curioso: se celebra la subasta, se queda desierta, se le da traslado al actor para que elija entre lo previsto en el 671 y..... han pasado 5 años. Está perjudicada la ejecución? puede el deudor solicitar el archivo y cancelar cargas una vez prescrita la acción hipotecaria?

  17. #37

    Rastaman

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Yo estoy de acuerdo con el archivo, sino sería un cachondeo que el actor quebrará la subasta tantas veces como le viniese en ganas en función de si el resultado de la subasta le favorece. Pero no encuentro nada de jurisprudencia al respecto.

  18. #38

    Pecks

    en respuesta a Rastaman
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    Para cancelar una hipoteca por prescripción no es tan fácil. Deben transcurrir 21 años después del plazo de amortización.

    Ejemplo: hipoteca a 25 años, se pidió en agosto de 2005 y finaliza en agosto de 2030. La prescripción se puede solicitar en agosto de 2051........Y además no debe constar como que está en ejecución la hipoteca.

    Hablando claro, no es que fácil o difícil, sino que es necesario mucho tiempo de espera.

  19. #39

    Jotaerre

    en respuesta a Rastaman
    Ver mensaje de Rastaman

    Buenos días, Rastaman, sí encontrarás la que confirma que en fase de ejecución no es aplicable la "caducidad de la instancia" (= archivo por falta de impulso de la actora), sino que sigue viva, o latente, hasta la completa satisfacción del acreedor.
    Es así, y muchos dolores de cabeza da a los LAJs, claro, que lo único que pueden hacer es archivar provisionalmente, pero nunca levantar el embargo o la carga hipotecaria.
    Siempre existe la posibilidad, aparte de esperar, de requerir o demandar al ejecutante para activar el caso y acelerar su final, claro, pero siempre con resultado incierto.
    Saludos,

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  • Tristán el subastero

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