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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas

 

En el negocio de las subastas judiciales hay dos formas de aprender a comprar bienes inmuebles a precio de ganga, por las buenas o por las malas.

La inmensa mayoría de los subasteros de toda la vida aprendimos por las malas, a base de rompernos los cuernos con la incompetencia de los juzgados y las zancadillas de la legislación española.

Aprendimos siguiendo la ruta del ensayo y error.

Y también aprendimos mucho con las conversaciones que los habituales de las subastas presenciales teníamos entre nosotros mientras esperábamos a los siempre impuntuales funcionarios judiciales.

Fue una escuela dura.

Hoy no hay subastas presenciales ni conversaciones al pie del juzgado, pero en este blog y en su chat de subastas todavía es posible mantener conversaciones enriquecedoras con los profesionales del sector.

Hoy las subastas siguen siendo la misma selva que eran hace veinte años, pero el acceso a la información y las posibilidades de formarse han mejorado notablemente. Está mal que yo lo diga, pero mi curso online Triunfa Con Las Subastas es la caña y nadie que se lo tome en serio va a salir de él sin la suficiente formación como para afrontar cualquier subasta por enrevesada que sea.

Pero no todos están dispuestos a afrontar el precio de la matrícula y prefieren apostar por el "do it yourself".

Me parece bien.

En este blog y en el de Subastanomics hay material más que suficiente como para comenzar la andadura con muchos más conocimientos de las subastas judiciales que los que yo tenía cuando comencé en este negocio, hace exactamente veintisiete años.

Pero entonces tendrán que aceptar que es posible que puedan meter la pata en alguna de sus primeras inversiones.

Por ejemplo, esta noche he recibido el siguiente correo:

 

Buenas noches, Tristán. Estoy agobiado porque he ganado una subasta de un piso que necesito para vivir yo y necesito hipoteca para pagarlo. El banco necesita tasarlo, pero no puedo entrar porque la vivienda tiene ocupantes. No sé cómo hacer la tasación para conseguir la hipoteca. ¿Qué harías tú?  Ya estoy dentro del plazo de 40 días que tengo para pagar en el juzgado. Muchísimas gracias, Tristán, por tu tiempo y sabiduría.

 

Tela marinera.

Y no creáis que es un caso único.

Muchas de las consultorías que me contratan son para resolver este mismo problema.

Si sirviera para algo yo le diría al consultante que le ofreciera dinero al ex-propietario a cambio de abrirle la puerta al tasador. Aunque en realidad la cosa sería algo más complicada, porque no basta con abrirle la puerta sino que el ocupante no puede decirle que es inquilino ni nada parecido. En fin, un lío. 

Además, ya que le vas a pagar dinero, lo mejor sería llegar con el ex propietario a un acuerdo más amplio que incluyera la entrega de la posesión a la mayor brevedad.

En cualquier caso, para qué perder el tiempo dando consejos o haciendo que el adjudicatario entable negociaciones con el demandado si al final nada de lo que haga va a servir para nada dado que los bancos NO están concediendo los créditos hipotecarios mencionados en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Sí, por mucho que diga la Ley los bancos no están concediendo esos créditos. Punto.

Tendrían que estar locos para prestar dinero en unas circunstancias tan volátiles como las de una adjudicación judicial.

Así es que lo lamento mucho por el consultante, pero me temo que su problema tiene muy mala solución.

Quizás tenga que ir haciéndose a la idea de que va a perder el dinero del depósito.

O quizás esté a tiempo, ojalá, de solucionar la cosa con un crédito personal o un préstamo familiar

Lo mejor, que abandone la vía hipotecaria y que se esfuerce al máximo en las dos vías que acabo de mencionar.

En el curso de subastas le hemos dedicado una unidad temática entera a la financiación en las subastas. No es que allí haya dicho algo distinto de lo que acabo de mencionar, pero al menos hemos explicado un par de estrategias que permiten aliviar mucho la situación y que pueden ayudarnos a evitar quebrar la subasta.

Estrategias que no le quise explicar a cierto gilipollas que me vino hace un par de meses con un problema parecido.

El tipo se llamaba Raúl y me había estado mareando antes del verano sobre si matricularse o no en el curso de subastas. Cada dos o tres días me enviaba un correo en el que además de darme la paliza sobre si sí o si no, siempre aprovechaba para lanzarme alguna pregunta. Vamos, que quería conseguir la formación gratis. 

Luego intentó regatear el precio y, cuando vio mi nulo interés hizo mutis.

Y cada vez aprovechaba para preguntarme detalles sobre las subastas. Se notaba a la legua que estaba detrás de alguna subasta concreta y que simplemente quería marearme con sus dudas. Yo le toreaba como los buenos toreros y siempre terminaba mis correos diciendo que si fuera alumno del curso todas esas dudas que yo no le estaba respondiendo lo haría encantado en la plataforma del curso cuando se matriculase.

Finalmente, como digo, desistió.

Y cuatro o cinco semanas después contrató la consultoría de Subastanomics que yo llamo Hello Tristán y que consiste en una videoconferencia sin límite de tiempo. Además lo hizo metiéndome muchas prisas porque decía que el asunto era muy urgente.

Pero en cuanto vi que se trataba de él y me contó por correo cuál era su problema le respondí tajantemente que como no era alumno del curso no disponía de tiempo para resolver sus problemas y le devolví el dinero. 

A ver, yo admito a todo el mundo en mis consultorías, pero no a una mosca cojonera que me ha estado mareando sobre si matricularse o no en el curso y que finalmente debe asumir las consecuencias de no haberlo hecho. 

Por cierto, que hace dos semanas recibí un último correo acusándome de ser el responsable de que ese gilipollas hubiera perdido el dinero de la fianza. Lástima que solo fueran tres mil y pico pavos. Me habría encantado que fueran diez o quince mil.

Resumiendo, que no, que los bancos no están concediendo hipotecas para que los adjudicatarios puedan pagar el precio de sus remates.

¿Alguna opinión que me contradiga?

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
72
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  1. #61

    mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Lo que me gustaría es que el otro quebrara y me aprobaran mi oferta, ofrecí bastante, pero bastante menos que el tonto del adjudicatario.

    De todas formas me han devolver ese pedazao de capital, sino tendrán un problema de balance y descuadre en las finanzas públicas. El candado está todavía puesto, no se ha oxidado.

    Saludos.

  2. #62

    Suso

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Por ahora son 2 años y medio desde la conclusión, ¡y todavía no está resuelta!

  3. #63

    mfmelo

    en respuesta a Suso
    Ver mensaje de Suso

    Enlace para quien pueda necesitarlo para quejas y reclamaciones del CGPD, al que en dos días he enviado 6 quejas, no suelo hacerlo, pero ya me tienen hasta......si, si hasta ahí, sobre todo por la tardanza, a mi no me importa que me echen para atrás las adjudicaciones, lo que no me gusta es que tarden 3 y 4 años en hacerlo y mañana les voy a poner unas pocas, como me llamen de algunos de esos "entes obscuros" con los que además tengo cierta amistad (por las veces y años que llevo llamándolos)diciéndome que eso no se hace, me voy a c....en sus....m..., si, si en esos.
    Enlace: http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Servicios/Atencion-Ciudadana/Quejas-y-reclamaciones/

    Por último, esa cantidad también me duele y es que yo soy muy tacaño.

    Saludos.

  4. #64

    Suso

    en respuesta a mfmelo
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    Me apunto el enlace, es posible que algún día lo necesite.
    Es increible, o sea que lo que básicamente está en tus manos es poner la queja,... y de vez en cuando supongo que se puede ir a hacer una visitilla a "dar por saco" un poquito. "Señora LAJ, ¿cómo va este asunto? ¿y qué hay lo mío?"

  5. #65

    mfmelo

    en respuesta a Suso
    Ver mensaje de Suso

    Por desgracia si.
    A veces me encuentro tan impotente que me fustigo yo mismo, pero no soluciona nada y después me tienen que curar las heridas y cuando me echan el alcohol por ellas me estoy c....en toooo lo que se menea, así que prefiero poner la queja, siempre te contestan y a veces hasta agilizan el tema.
    Te digo de verdad: es deprimente, te sientes impotente, te dan ganas de llorar (otra cosa no puedes hacer), para desahogarte un poco escribes en este blog, etc, etc.
    Tengo retenciones desde el comienzo de las electrónicas: enero-febrero de 2.016 con importes grandes y si la retención es pequeña, lo ofrecido es una cantidad que no puedes usar, ya que esperas te aprueben de un momento a otro. Si fuera una sola retención, pues te aguantas, pero son muchas y en toda España.
    A verlos no puedo, me cogen demasiado lejos, voy a verlos, al igual que a ciertos familiares una vez al año.
    Con uno de ellos, al que ayer puse una queja ante el CGPD, le pregunte hace tres años por su esposa e hijo que había tenido, cada año le pregunto como va el chaval, espero no tener que ir a su primera comunión.
    Con otros, cuando los llamo por teléfono, no les tengo que decir quien soy, ya nos tuteamos y lo peor de todo, lo voy a decir en público: LES ESTOY COGIENDO CARIÑO, pero ellos/as no me corresponden como deberían.
    A finales del año 2.017, después de 2,5 años de una adjudicación, me dicen (Canarias) que ingrese el dinero que está aprobado el decreto de remate, remato, declaro como firme a la AEAT en modelo 347 dicha compra y en el mes de abril me dicen que se lo han aprobado a la parte actora. Los locales tendrán un valor actual de mercado de unos 130.000 € a mi me costaron unos +-25.000 €, así que no es agradable la decisión de la LAJ. Como esta tengo infinidad, por eso digo que lo que me gusta es que me digan pronto el resultado.

    Lo que estoy contando es real, real y yo tengo mucho pulmón económico, pero si esta situación le sucede a la mayoría de los que están empezando, los mandan a la ruina y la gente lo que quiere es invertir, comprar, arreglar, pagar impuestos y vender y que les deje algo además, no buscarse problemas con y por los juzgados.

    Así que a poner quejas y reclamaciones.

    Para el próximo año salud y fuerza en el.....bolsillo.

  6. #66

    Suso

    en respuesta a mfmelo
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    ¡Vaya tela! cierto es que para llegar a tener parado el capital, cada uno tiene que ver el "coste de oportunidad" que ello supone. Y lógicamente, como bien dices que cuanto más iniciado sea uno, menos k hay, por tanto es más importante acortar tiempos...

    ¡Feliz y próspero 2019!

  7. #67

    brunomalone

    Me alegro de haber encontrado este post. No sé nada de subastas, pero hace unos días llamé a una inmobiliaria preguntando por un piso que llevaba mucho tiempo a muy buen precio y que me conviene (estoy buscando para mí, para vivir). Se trata de una herencia, con un hermano dentro, que ha acabado -perdonadme si no me expreso con propiedad- en una sentencia y una subasta. Según parece el hermano que está fuera ha contratado a la inmobiliaria para que busque un pujador. En fin, el caso es que llamé y, además de lo comentado, la agente me dijo que no había problema de nada, que el banco daba hipotecas igualmente... se me ocurrió lo del tasador, y me dijo que tasaban sin visitar... Le pregunté qué pasaba con el que estaba dentro y me dijo que en un par de meses máximo estaba fuera... En fin, mintiendo descaradamente como he podido comprobar a nada que he empezado a informarme. Encima el piso, está por debajo del mercado un 30%, no más.
    En fin, que agradezco el post y os cuento mi caso por si otro como yo lo lee que sepa que las inmobiliarias están haciendo esto.

    Edito para aclarar que yo hubiera podido pagar en efectivo, pero vivo en Vizcaya, donde aún existe la posibilidad de desgravar, y me interesa tener una hipoteca.

  8. #68

    mfmelo

    en respuesta a brunomalone
    Ver mensaje de brunomalone

    Las inmobiliarias, los bancos, los fondos, etc, todos intentan sacar algo del pastel que se cocina, otra cosa es que haya gente que paguen sus servicios.

    Si el piso sale a subasta en principio no tengo porqué contratar, ni comprometerme con la inmobiliaria, ni con nadie. Al que allí esta viviendo sólo lo puede echar el juzgado, una vez sea firme la adjudicación y se haya pagado lo ofrecido como mínimo, algunos juzgados piden además que lo adjudicado esté inscrito en RP.

    El pedir la hipoteca es posterior a la adjudicación y al pago de lo ofrecido, yo he comprado muchas veces para otros, se han adjudicado la finca y después han pedido una hipoteca sobre lo adjudicado, lo que no es conveniente es pensar en hipotecar algo que aún no es tuyo y que el banco te va a dar el crédito, como viene contemplado en el artículo: 670.3 de la LEC, eso es un gran error.

    La tasación que se pone en los bienes "división de la cosa común", así como las normas que regulan dichas subastas, son puestas e impuestas por las partes en litigio y el que participa en la subasta, las ha de aceptar o no participar en ellas.
    A veces ponen el precio de tasación en el triplo de lo que valen en mercado y ponen la condición que no se adjudicará en precio menor del tipo de subasta, pues que se la queden ellos.

    Saludos.

  9. #69

    brunomalone

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Gracias por las aclaraciones. Yo entiendo que todo el mundo quiera su trozo del pastel, pero me parece inadmisible que una profesional mienta descaradamente. Que oculte información pase, pero ¿mentir?.

    Según me explicó -aunque también puede ser mentira- el piso no saldrá a subasta hasta que no hayan encontrado ellos un comprador, parece que el vendedor -por sentencia (firme según recalcó)- tiene la opción de decidir cuándo sale a subasta. Una cosa que le planteé es qué pasaba si había otro interesado que pujase más y me dijo que era muy improbable porque tendría que conocer los detalles del piso y no sé qué. Ahora estoy viendo que eso tampoco es verdad porque hacéis vuestras investigaciones y tal.
    En cuanto a la tasación (edito, quiero decir el precio de salida, no estoy ducho en estos temas), me dijo que estaba fijada por el juez (ahora veo por lo que dices que está fijada por los hermanos propietarios). El precio no es malo, ya digo que es un 30% por debajo de un piso equivalente, pero no justifica los posibles problemas con desahucio, hipotecas, etc. Otro problema que tengo es que he desgravado por cuenta ahorro vivienda pero, para mantener sus ventajas, tengo que habitar el piso antes de un año después de la compra (que en este caso no sé si sería la fecha de la subasta, del desahucio o qué), vamos, que en mi caso claramente no merece la pena.

    Saludos.

  10. #70

    mfmelo

    en respuesta a brunomalone
    Ver mensaje de brunomalone

    Todo lo que te ha dicho la inmobiliaria es falso.

    En la división de la cosa común los comuneros ponen sus condiciones particulares y el que participa las acepta o no.
    Si no ponen precio mínimo de adjudicación, puedes ofrecer lo que te venga en gana. Si ponen, por ejemplo, que el que allí vive, tendrá derecho de permanencia por 5 años, una vez adjudicado, el adjudicatario no podrá entrar hasta pasados esos 5 años y después si no se quiere marchar hay que hacerlo a través de un lanzamiento judicial, por lo que hay que instar un juicio por precario, lo que se puede ir a otros 2-3 años.

    En los proindivisos hay que estudiar muy detenidamente las condiciones de los comuneros, ya que se puede dar el caso de que no se admitan extraños en la subasta, etc.

    Interesar, interesa igual que cualquier otra subasta, de las cuales quedan desiertas el 90% y son los acreedores los beneficiados/perjudicados, no se sabe.

    Saludos comunes.

  11. #71

    brunomalone

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Gracias otra vez, muy útiles tus respuestas...Me están dando ganas de llamar a la de la inmobiliaria y cantarle las 40, a ver si le da un poco de vergüenza y no intenta colársela así al siguiente.

    Ha sido muy interesante esta mini-incursión en el mundo de las subastas. Menos mal que existe Rankia y gente como tú y Tristán para advertir de los peligros a los profanos antes de que se metan en líos.

    Saludos!

  12. #72

    J. Alejandro

    en respuesta a Metallian
    Ver mensaje de Metallian

    Misma situación. Después de negociar con una docena de bancos, uno accedió a hipotecar el derecho de remate. Tras la subasta, llegado el momento de pagar, nos indican que la tasación es requisito sine qua non (algo inviable en nuestro caso).

    Finalmente acudimos al Plan B: préstamo personal e hipoteca una vez inscribimos el inmueble en el Registro.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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