Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Así se investiga una subasta

Pongo la mano en el fuego a que ninguno de los incautos que ahora mismo están ofreciendo el oro y el moro en la subasta SUB-JA-2018-100887 es alumno de mi curso Triunfa Con Las Subastas.

¿Por qué estás tan seguro, Tristán?

Porque en el curso les he mostrado, con pelos y señales -y con un buen montón de vídeos de ejemplo-, cómo se investigan las subastas. Y es absolutamente imposible que no se hayan fijado en lo que ésta encierra en su edicto de subasta, que una de las condiciones generales de la misma es advertir a los postores que la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) ha manifestado su intención de ejercer su derecho de tanteo y que el juzgado ha manifestado que tras la subasta se le concederé el plazo legal para llevarlo a cabo.

 

 

Y no solo eso, sino que, además, examinando la cabecera del edicto de subasta se puede comprobar que la Empresa Municipal de la Vivienda ya ha tomado posiciones en el juzgado personándose con abogado y procurador para defender sus derechos.

 

 

O sea, que tienen muy claro que van a por ello.

¿Y esto que significa?

Pues muy sencillo, que cuando Fulanito de Tal haya ganado la subasta y el juzgado haya dictado el decreto de aprobación de remate y el adjudicatario haya ingresado el precio ofrecido en la subasta, el juzgado, antes de dictar el decreto de adjudicación, le dará plazo a la EMV para ejercer el derecho de tanteo. 

Y si ejerce el tanteo, como han manifestado que van a hacer, entonces la EMV sustituirá al adjudicatario y el decreto de adjudicación se dictará directamente a su favor.

O puede que el juzgado decida tramitar la cosa de diferente manera.

Por ejemplo, que decida darle el plazo a la EMV antes de dictar la aprobación de remate. Esto sería mejor para el frustrado adjudicatario, porque así al menos evitaría tener que ingresar el precio del remate.

En cualquier caso una putada. Porque el adjudicatario tendría el dinero ofrecido retenido varios meses tanto si lo ha tenido que ingresar en la cuenta del juzgado como si no. No puede gastarse un dinero que quizás tenga que acabar ingresando en el juzgado.

¿Y es seguro que la Empresa Municipal de la Vivienda ejercerá el derecho de retracto?

Eso han dicho.

Pero llevan años sin hacerlo porque hasta ahora no han tenido partidas económicas destinadas a ese fin.

Pero como en Madrid gobiernan los perroflautas de Podemos y son más vagos que la chaqueta de un guardia, resulta que no finalizan casi ninguno de los proyectos que se proponen en sus presupuestos y resulta que a final de año siempre les sobra un montón de dinero. Gracias a su incompetencia está produciéndose el milagro de que un gobierno comunista esté generando superávit en las cuentas municipales.

Se cuelgan la medalla de la buena gestión, pero la realidad es que es muy difícil ser un porrero y estar en el tajo todos los días a las 8 AM sacando adelante los proyectos municipales.

Resumiendo, que ahora les sobra la pasta y que tienen de sobra para comprar todos los pisos que vayan saliendo a subasta sobre los que tengan derecho de tanteo y luego acoger en ellos a alguno de los 17.000 africanos que se han colado en España en lo que llevamos de año.

O sea, esta es la oportunidad de llevar a cabo las políticas que realmente les gustan, comprar casas y alojar en ellas a gorrones.

Y la pregunta es...

¿Tiene realmente la EMV derecho de tanteo y retracto sobre esta vivienda?

Pues el juzgado dice que sí.

Y la EMV opina lo mismo.

Pero ese derecho solo dura 10 años y este edificio fue entregado en 2005 o 2006.

O sea, que parece que no.

Y lo cierto es que el Sr. Registrador de la Propiedad dice que ya no les asiste ese derecho (ver siguiente imagen).

 

 

Pero claro, quizás los listitos de la EMV y del juzgado no se han tomado la molestia de leer la extensa de la Certificación de Cargas.

Pero los alumnos de mi curso de subastas seguro que sí la han leído.

Y eso que esta nota marginal está casi escondida entre otras notas marginales.

Pero en la siguiente página hay otra nota marginal mucho más explícita (ver la siguiente imagen).

 

 

 

Jolín, las cosas que aprende uno si se toma la molestia de hacer buenas investigaciones de las subastas que le interesan.

Entonces, ¿tiene o no tiene la EMV derecho de retracto?

Yo diría que no, pero ellos y el juzgado creen que sí.

Y lo peor, que donde hay patrón no manda marinero. Y en este caso, si el marinero quiere llegar a mandar tendrá que amotinarse contra el almirantazgo, echar al capitán por la borda y defender sus derechos.

Siempre acompañado de su letrado y su procurador.

O sea un lío.

Y todo para comprar por un precio excesivo un piso desvalorizado por la cercanía de un buen número de familias gitanas que llevan años dando mala fama al llamado sector Pintores de Sanchinarro. No hay más que hacer una simple búsqueda en Google y estar un ratillo leyendo los resultados.

Solo comentar que yo compré alli una vivienda por unos cincuenta y tres mi euros y que tras reformarla completamente la tuve que malvender en no más de ochenta mil. Y otra que compré por unos cincuenta y nueve mil euros no la pude vender por más de noventa y cinco mil. Y eso que le hice una reforma en profundidad. 

Viviendas similares en ese barrio, también de VPO y del mismo tamaño, las podría haber vendido casi por mucho el triple.

Pero a algunos políticos madrileños se les ocurrió realojar en 12 portales del sector pintores a dos familias gitanas por cada portal y el resultado ha sido el que es.

No hay nada peor para el negocio inmobiliario que la presencia de gitanos.

La experiencia que he comentado es de viviendas en dos de esos doce portales, en plena zona comanche, pero también he comprado en el edificio aledaño y también tres o cuatro edificios más allá. Y aunque el precio va aumentando según te alejas de la zona cero, no tanto como para justificar los precios que se están ofreciendo en la subasta protagonista de este artículo.

La subasta ha concluido y se ha adjudicado en 170.000 euros.

Por eso estoy seguro de que los postores no saben nada de la presencia de los gitanos.

Pues menuda investigación penosa que han hecho.

¿O no?

 

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Comentarios
69
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  1. #1

    Aitorbk

    Hombre es que los seres de luz cometen delitos a diario, incluso algún tiroteo.. serán 50.. pero por el número de incidentes mas bien parecen un millar...

  2. #2

    clanderjander

    Yo creo que todos los que hemos pasado por tu curso hemos visto lo mismo que tú y hemos valorado igualmente las mismas posibilidades jejeje, lo cual me alegra y hace que lo valore (el curso) mucho más si cabe.

    Respecto a los gitanos, pues si, zona premium no es precisamente, sino no se entendería porqué en esa calle compras a mercado en 200k un piso igual que este, piso que en cualquier otra zona de ese barrio te sale por entre 350k y 400k.

    Yo creo que si la puja de 170k es de un comprador final, alguien para vivir, no es mal precio, el precio máximo de venta de ese piso según el IVIMA está en 175k y así se ahorra lo que le hubiera tenido que soltar en B a otro. Sino que me diga alguien donde puedo comprar en S.Chinarro o En la Tablas a precio de módulo a día de hoy. Si es para especualar pues no da.

    Lo anterior, teniendo en cuenta como dices que te tendrás que personar y luchar lo del tanteo, asumiendo de antemano recurrir la decisión del LAJ y por lo tanto considerando a su vez la demora y costes que ello te produzca. Yo la estudié partiendo del supuesto de llegar hasta la AP si ello fuese posible.

    Y a mi me parece que lo que pasa aquí es que cuando estos se personaron (2015) sí que estaba vigente su derecho de tanteo, momento en el cual expresaron su intención de tantear, pero ese derecho ha cadudcado durante el procedimiento. Si el edicto siendo de 2018 se expresa en esos términos ya podemos creo ir pensando en que el LAJ tiene la opinión de que se pidió el tanteo en tiempo y forma, en contra de la mía y del letrado consultado claro.

  3. #3

    botero00

    No sé yo eso de llamar "investigar" a simplemente leer.

  4. #4

    Fernan2

    Y menudas ventas penosas que hiciste tú... podías haber sacado tus pisos a subasta y te habrían pagado el doble, jajaja!!

    s2

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a clanderjander
    Ver mensaje de clanderjander

    Un análisis perfecto, Clanderjander.

    ¡¡Y pensar que hace 15 meses eras un analfabeto inmobiliario!!

    Contra ese argumento que mencionas va a tener que luchar el adjudicatario. Si se tratara del retracto no habría tanto problema porque o se ejerce en el plazo que hay para ello o se pierde. Pero para ejercer el Derecho de Tanteo basta con manifestar el deseo de hacerlo. Sin que la demora por parte del vendedor pueda hacerle caducar. O si.

    Lo decidirá la Audiencia Provincial.

    No obstante, algo me dice que el adjudicatario ni siquiera ha pensado seriamente en ello. Quizás ni siquiera lo ha leído en el edicto o lo ha leído y como no lo ha entendido no le ha dado importancia.

    Respecto a la presencia de gitanos. Los dos pisos que yo vendí que estaban en dos de esos doce portales de la zona cero tenían respectivamente precios oficiales de protección de 165.000 y 215.000 euros y los tuve que vender a 80.000 y 95.000 euros.

    Les dije a los compradores que tendrían que pagar el ITP sobre el valor fiscal, que coincidía con el precio oficial, pero no me hiceron ni puto caso, por lo que a ambos les llegó la temida paralela. Ahora me los imagino recurriendo con el argumento de que la presencia de gitanos a malbaratado las viviendas. Nunca (o casi nunca) hay que tributar el ITP por debajo del valor fiscal.

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    jejeje, desde luego. Me hubiera ido mejor si los pisos hubieran estado en el perfecto estado que me hicieron suponer sus apenas cinco años de existencia. Pero minusvaloré el desgaste al que los gitanos someten a los pisos donde viven. Lamento generalizar, pero al menos en el negocio de las subastas, los pisos que han sido habitados por familias de etnia gitana están reventados. No porque los destrocen al irse sino por su estilo de vida, por el uso que les dan.

    Bueno, en realidad uno de ellos no solo no estaba destrozado sino que estaba recién reformado. Era el piso del camello de la zona y como tenía pasta lo acababa de reformar justo antes de que lo trincaran por un delito contra la salud pública llamado tráfico de drogas.

    Pero los seguidores de los Gipsy King del canal Cuatro TV sabrán a qué me refiero cuando digo que la reforma era del tipo "gitano va de boda", con cerámica palaciega, los techos pintados de azul celeste con estrellitas y otras delicatesen no aptas para paladares payos. Así que tuve que reformar el piso. Pero se lo vendí a una gitana que se quejó de mi poco gusto decorativo y que no se abstuvo de comentar a todos las reformas que tenía pensadas para mejorarlo.

    Con el segundo piso, que por ser más grande pude vender en 95k, me fue mejor, pero con el primero casi la cago. Aunque también hay que decir que los vendí en 2016, en un momento mucho peor que el actual.

    Y unos meses después de venderlos salió a subasta un piso exactamente igual (y en el portal vecino) del que había vendido por 80.000 euros. En plena zona comanche. Aluciné cuando vi que un pobre primo se lo adjudicaba por 76.000 euros.

    Es lo que tiene que ahora se pueda participar en subastas muy alejadas de nuestra ubicación. La gente entra en Idealista y ve que los pisos de Sanchinarro están por las nubes y no se para a pensar que el piso subastado está en una esquinita de Sanchinarro llamada sector Pintores en la que las cosas no funcionan de la misma forma que en el resto del barrio.

  7. #7

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Como letrado consultado, confirmo la conclusión de Clanderjander de que eso se arrastra porque el EMV compareció vigente su derecho, y el Edicto lo único que hace es advertir.
    Vamos, como si dijera que hay inquilino que ha anunciado el retracto, porque luego veremos si lo ejerce y procede o no.
    Y el plazo para tanteo solo puede empezar cuando se conozcan las condiciones de la transmisión.
    Saludos,

  8. #8

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ejem, ejem, es cierto, el tanteo comienza cuando se conoce el precio al que se va a transmitir una propiedad.

    Por eso el juzgado nº31 de Madrid espera a que haya un adjudicatario y éste haya rematado para notificar a los titulares de ese derecho.

    Pero el juzgado nº32 de Madrid (el que ejecuta esta subasta) y otros muchos no esperan a la subasta sino que notifican previamente. Al fin y al cabo ya hay un precio oficial respecto al inmueble que se va a subastar. Si la EMV no responde o responde negativamente, entonces se entiende que ha renunciado al tanteo y que ya no tendrá derecho de retracto. En tales casos se dicta decreto de adjudicación y el adjudicatario inscribe sin peligros de retractos.

    Y si el titular de ese derecho responde afirmativamente, como ha sido en este caso, entonces se le dará traslado después de la subasta para que lo ejerza. Este es el caso que nos ocupa hoy.

    Y otra cosa. No es seguro, pero sí es muy posible que el precio al que la EMV lo vaya a ejercer no coincida con el de adjudicación sino que sea el precio oficial del inmueble subastado. Se han producido muchos casos de adjudicaciones a 200.000 euros (por ejemplo) y retractos a precios muy inferiores. En tales casos el adjudicatario ha palmado la diferencia. En este blog se han tratado algunos tristes ejemplos.

  9. #9

    clanderjander

    en respuesta a Jotaerre
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    Si. El Decreto al cual se acoje esta vivienda para su protección, que creo recordar es el de 2001 aunque no lo aseguro (y me da pereza buscarlo) pero dice claramente que el tanteo se podrá ejercer una vez se conozca quién es el comprador y el importe de la operación. Eso en un procedimiento de subasta restringe el momento a después de aprovación de decreto de remate como poco, así que ellos pueden haber expresado el deseo de tantear que les diera la gana en 2015...luego ya vendrán las distintas apreciaciones o interpretaciones.

  10. #10

    Tristán el subastero

    La situación que se plantea en esta subasta es similar a la siguiente.

    Imaginemos un propietario que le notifica oficialmente a su inquilino que va a vender su inmueble a cien mil euros y le da plazo para manifestar si a ese precio le interesa y si, por lo tanto, desea ejercer el derecho de tanteo.

    El inquilino le manifiesta oficialmente por vía notarial que sí, que a ese precio le interesa el piso.

    Pero luego, por la incompetencia (o la mala fe) del vendedor, pasan los meses y el contrato de alquiler se extingue por fin del plazo de duración.

    ¿Sigue teniendo el inquilino derecho de adquisición preferente?

    Esa es la cosa.

  11. #11

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En cualquier caso, luchable, entre otros motivos, porque el registrador podría/debería no inscribir una adjudicación por tanteo ya caducado.

  12. #12

    clanderjander

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    "Pero el juzgado nº32 de Madrid (el que ejecuta esta subasta) y otros muchos no esperan a la subasta sino que notifican previamente. Al fin y al cabo ya hay un precio oficial respecto al inmueble que se va a subastar. Si la EMV no responde o responde negativamente, entonces se entiende que ha renunciado al tanteo y que ya no tendrá derecho de retracto. En tales casos se dicta decreto de adjudicación y el adjudicatario inscribe sin peligros de retractos."

    Pues esta interpretación es muy libre creo yo....porque eso de que ya hay precio oficial es un decir, porque lo que se tantea no es el precio oficial sino la puja realizada y esa no se puede conocer de antemano. Lo dicho, pelea y a la Audiencia.

  13. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a clanderjander
    Ver mensaje de clanderjander

    El nombre del comprador no importa para el derecho de tanteo. Puede ser cualquiera. Solo es necesario conocer el precio. Y el precio en algunos casos es el oficial, sea cual sea el resultado de la subasta. Parece raro pero hay ejemplos de que es así.

    Desde luego, estoy convencido de que si el precio de adjudicación hubiera sido de 200.000 euros y si la EMV conservara el derecho de tanteo (que está por ver), estoy convencido, digo, que el precio que la EMV abonaría no superaría el precio oficial actual del inmueble.

  14. #14

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Por supuesto, porque ningún contrato se extingue sin requerimiento previo del propietario (por la tácita reconducción tras las prórrogas legales), el mismo que ofreció el tanteo, así que la mala fe sería evidente.

  15. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    En este caso de hoy no sería propiamente mala fe, sino la simple incompetencia judicial, de la que no es responsable la EMV.

  16. #17

    Tristán el subastero

    Ejemplo de lo que estoy diciendo respecto a lo de que las administraciones pueden ejercer el retracto al precio oficial incluso aunque éste sea inferior al precio de adjudicación:
    https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/723795-puede-perder-dinero-subastas-judiciales

    Y también vale para el caso contrario. Conozco subasteros a quienes los ayuntamientos les han ejercido el retracto por el precio oficial siendo éste superior al de adjudicación, dándoles a ganar bastante dinero.

  17. #18

    Hotwu

    en respuesta a botero00
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    Sí y además hacer lectura compresiva. Pq si le das el discurso del método a un crío para que lo lea...

  18. #19

    Hotwu

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Entiendo que si en el contrato del alquiler NO indica claramente la renuncia al tanteo y retracto en caso de venta, la LPH ¿ O es la LAU ? estipula que el arrendatario tiene esta potestad, y si la tiene, pq no ha renunciado ¿ Es obligado avisarle por (no lo recuerdo) el artículo XXX de la LEC , como interesado legítimo ?

  19. #20

    Hotwu

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    A mi me pondría palote, que habiendo pujado 170.000 , después viniesen unos porreros, comunistas, incompetentes, vagos, perroflautas y suma y sigue (ver post)... y me hicieran ganar unos buenos dineros por pujar por encima del precio de adjudicación.

    El que se lo adjudique, EMV , reventadores, reservas de postura y juzgado mediante, si es para comprador final, va a dar el pelotazo, pq te quedas a vivir hasta el 2025 en un piso que en esa zona no compras por menos de 400.000 ( en venta libre claro ) y alquiler 1500€ ( también en vivienda libre - para protección a precio límitado ), y en 2025, ya fuera de protección lo vendes y la plusvalía puede ser de mareo.

    Por cierto ¿ Sabe alguien quien vendió a cascoporro la vivienda de protección oficial ya pagada por los madrileños a fondos de inversión (estos comunistas...) ? Por favor, menos demagogia y que cada palo aguante su vela, que en este país la memoria es frágil de cojones y la coherencia brilla por su ausencia ( VPP con exenciones en la compra de suelo a 450.000 la unidad.... de vergüenza ajena )

    Respecto a la zona, tengo informes muy fiables de primera mano, sobre la tipología de inquilinos de esos bloques, y comparados con los que están a unos 500 m , son hermanitas de la caridad.

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  • Tristán el subastero

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