blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La caducidad de las anotaciones de embargo

Las prórrogas de embargo antiguas son indefinidas
 

Hace unos días, en el post en que recomendaba prudencia en las subastas, había un pequeño detalle, una especie de gazapo en el que no cayó nadie. Lógicamente los subasteros y los aficionados al Derecho no cayeron porque estaban al tanto del detalle y los ajenos a este mundo, por lo contrario.

Se trata de la caducidad de las anotaciones de embargo que afectan a una vivienda que va a ser subastada. La Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la disposición final novena, apartado 2, da una nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria:
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o del derecho real afectado.

Es decir, dicho en román paladino, las anotaciones de embargo tienen una vigencia máxima de cuatro años (puede ser inferior si así lo decide el órgano competente), transcurridos los cuales caducan a menos que antes se haya ordenado la prórroga por hasta un máximo de cuatro años más, y así sucesivamente.

El listado de cargas del ejemplo real de la finca subastada que compró David era el siguiente (ver fotos):
  • Embargo C: Seg Social 136.095 €, fecha: feb-94, prorrogada por la anotación L en ene-98
  • Embargo E: BSCH 118.847 € + 24.040, fecha: abr-95, prorrogada por la anotación LL en abr-98
  • Embargo O: Seg. Social 9.558 + 1.919 + 344 €, fecha: jul-01, prorrogada por 4 años el 2-jun-05
  • Embargo Q, el de la subasta: AEAT 821.682€, fecha: jun-02, prorrogada por 4 años el 19-jun-06

A la luz de la redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria parecería evidente que los dos primeros embargos, el C y el E, estarían caducados, sin embargo nadie los dimos por tales en los comentarios que siguieron al post. Todos dimos por vigentes ambos embargos e incluso David, el que se adjudicó aquella subasta comentó que había tenido que pagarlos.

¿Qué había pasado? Muy sencillo, antes de la citada Ley 1/2.000 los embargos eran prorrogados indefinidamente, para siempre. No era necesario prorrogar sucesivamente las anotaciones preventivas.

En la transición a la nueva ley, siguiendo el carácter no retroactivo de las normas, se decidió en la Instrucción de 12 de diciembre del 2.000 que las anotaciones preventivas prorrogadas antes del 8 de enero de 2.001 (entrada en vigor de la nueva ley), debían regirse por la legislación anterior, o sea, la prórroga debía ser indefinida.

Hay que tener, por tanto, mucho cuidado con esto, pues aún son muchos los embargos antiguos, prorrogados antes de enero del 2001 que no debemos dar, bajo ningún concepto, como caducados, pues están vivitos y coleando.

Lo dicho, tengan cuidado ahí fuera.

Postdata (abril-2015): Por cierto que este asunto también lo trato en el siguiente post de mi nuevo blog en Subastanomics.

 

                                                      

 

Además, todo lo que tiene que ver con las cargas que hay que pagar tras la adjudicación en una subasta judicial lo explico con detalle en mi nueva web Subastanomics en este detallado artículo:
 
 
                                                     
 

 

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Comentarios
52
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  1. #41

    Exiliado

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Crees bien, pero por mucho que me tires de la lengua me consta que este blog privado es un foro muy publico. Dependeria de tantos factores: valor de mercado del inmueble, deuda pendiente, liquido disponible, precio actual de un pasaporte de la republica de keoszurcilandia...
    Con los datos que nos da Lunanueva no se puede colegir cual es la razon de la caducidad pero, como en todo, "cosas veredes...".

  2. #42

    Jotaerre

    Como bien decís, entraríamos en el pantanoso terreno del alzamiento de bienes, pero es un concepto que ha quedado tan diluído, que perseguirlo con éxito puede ser muy difícil:

    En primer lugar, porque, como ya puede leerse en vuestros mensajes, el tipo penal exige que sea "en fraude de acreedores". Es decir, si puedes demostrar que con el precio (de mercado) de la venta has atendido otras deudas, los demás acreedores se quedan en paños menores.

    Y, en segundo, porque desde que se amplió el tipo penal incluso a los supuestos de "reclamaciones extrajudiciales de previsible iniciación", en teoría cabría, y, por tanto, también "saldría" (por la indefensión e indefinición que supone) todo: no podrías vender nada si tienes la más mínima factura por pagar, por ejemplo.

  3. #43

    Exiliado

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Estoy seguro de que me va a caer la del pulpo, y jurote oh Jotaerre, que ni se me pasa por la cabeza poner en duda tus nunca bien ponderados conocimientos en materia juridica, pero es que no veo donde dice el articulo 257 que lo que alzas deba ser usado para pagar a otros, para que sea considerado alzamiento. Se podria dar el caso absurdo de que aunque debas tropocientos mil millones de sextercios, si los debes solo a un acreedor, este no pueda cobrar por ser solo uno, y por tanto no exista alzamiento posible; o que puedas alzarte con todo tu patrimonio y hacerlo liquido, y que mientras te lo gastes en binguear y copeo no haya problema, pero como pagues algo de lo que debes te enchironen.
    A todos nos consta que los legisladores en España no son de los que hilan mas fino, pero es que esto suena a que iban de morapio hasta arriba cuando aprobaron tal cosa.

  4. #44

    Exiliado

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Perdona Jotaerre, que he leido mal tu comentario y he entendido todo al reves, olvida todo lo que he dicho en el 43. Esto me pasa por querer volar a alturas donde solo planean las autenticas aguilas juridicas.
    Parece que el que va de morapio hasta arriba soy yo.Mea culpa, mea culpa...

  5. #45

    Jotaerre

    en respuesta a Exiliado
    Ver mensaje de Exiliado

    ;)
    Es que no es fácil de entender que pueda considerarse delito vender cualquier cosa si no es para pagar a un acreedor anterior (deuda 1ª o A), sino para comer ése día (deuda C), cuando debes la factura del teléfono (deuda B), por ejemplo, y es por tanto previsible que te la van a reclamar extrajudicialmente...

  6. #46

    Cleo77

    Buenas tardes,creo que esta información debería actualizarse con la Resolución DGRN de 21 de julio de 2005. Según esta resolución, esos embargos de los años 90 estarían caducados, ya que la DGRN entiende que la prórroga era indefinida en el sentido de que continuaban siendo válidas aunque no se hubiesen prorrogado a los cuatro años, pero estarían caducados sí no se prorrogaban a los cuatro años de entrada en vigor de la LEC.
    Enhorabuena por el blog.

    Un saludo.

  7. #47

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cleo77
    Ver mensaje de Cleo77

    Eso me interesa mucho, Cleo, pero no encuentro esa resolución en Internet. ¿Me podrías poner el enlace?

  8. #48

    Jotaerre

    La tienes aquí, Tristán (fuertemente criticada por oponerse a la Instrucción expresa de 12.12.00, por cierto):

    http://www.notariosyregistradores.com/resoluciones/2005-OCTUBRE.htm

  9. #49

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Gracias Jotaerre. Interesantísimo. Copio y pego:

    312. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC. R. 21 de julio de 2005, DGRN. BOE del 12 de octubre de 2005. Vinculante
    Se presenta en el Registro instancia solicitando la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo practicada con fecha 30 de octubre de 1990, siendo su prorroga de fecha 24 de marzo de 1994.
    El Registrador no practica la cancelación solicitada, basándose en que “el principio de seguridad jurídica, y su corolario, de irretroactividad de las normas exigen que éstas se apliquen en el tiempo que permanezcan en vigor, sin que puedan extender sus efectos más allá, salvo que se dispusiera por la propia norma otra cosa”. En consecuencia, “se produce la necesaria aplicación del articulo 86 de la Ley Hipotecaria, pero en la redacción anterior que además debe ser puesta en relación con el articulo 199-2 del Reglamento Hipotecario, que configuran un escenario jurídico distinto: las anotaciones preventivas prorrogadas quedaban vigentes, aun transcurridos los plazos señalados hasta que hubiese recaído resolución definitiva firme en el procedimiento que hubiere dado lugar a la misma.”
    DGRN: Admite la cancelación por caducidad de una anotación preventiva prorrogada con anterioridad a la vigencia de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
    Argumenta que, al presentarse la instancia, ya había transcurrido el plazo de cuatro años desde la entrada en vigor de la nueva normativa sobre prorrogas contenida en el articulo 86 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil sin que se haya procurado una nueva prorroga de la anotación preventiva considerada. Interpreta, en consecuencia, que, transcurrido el indicado plazo, la anotación preventiva y su prorroga están caducadas y procede por tanto su cancelación.
    COMENTARIO: gravísimo, por lo perturbador es el criterio sustentado por esta Resolución en la línea de otras que ya anunciaban tal planteamiento (R. 27 de febrero de 2004, R. de 12 de noviembre de 2004, R. 20 de diciembre de 2004 ...), pero en los que la solicitud era anterior al 8 de enero de 2005 (fecha en que se cumple el cuarto aniversario de la entrada en vigor de la nueva LEC).
    Sin embargo, tal criterio resulta frontalmente opuesto a:
    - La Instrucción de 12 de diciembre de 2000 de la propia DGRN que dice expresamente:
    “IV. Ahora bien, el principio general del Derecho del carácter no retroactivo de las normas, salvo que en ellas se disponga lo contrario, recogido en el artículo 2.3 del Código Civil, significa que las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes del 8 de enero de 2001, deben regirse por la legislación anterior. “
    “VI. Con relación a las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no será necesario, por tanto, ordenar nuevas prórrogas, ni procederá practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad caso de que a pesar de todo se libre mandamiento de prórroga.”
    - La línea sustentada en las recientísimas Resoluciones de 3 de junio de 2005, 18 de junio de 2005 y 11 de junio de 2005 en las que se expresa que estas anotaciones prorrogadas no caducan hasta que no se acredite que hayan transcurrido seis meses desde que se dictara el auto de aprobación del remate una vez consignado el precio correspondiente por el adjudicatario, o que se ha sobreseído por cualquier otro motivo el procedimiento en que aquella anotación se acordó. En ellas no se alude a si el criterio tendría que ser diferente en caso de haber pasado más de cuatro años desde la entrada en vigor de la LEC como hacen las resoluciones precursoras de la actual.
    El único elemento potencialmente diferente es que estamos ante un embargo administrativo. Pero el propio Centro Directivo ha equiparado las prórrogas indefinidas judiciales y administrativas en Resoluciones como la R. 27 de febrero de 2004 a la que el Registrador también aludió, puesto que la Legislación tributaria establece idéntico valor a los mandamientos de embargo dictados por la autoridad tributaria y a los mandamientos judiciales, por lo que ha de aplicarse a aquéllos las normas referentes a éstos.
    ¿Y ahora qué hacer? Al haber perdido el Registrador la resolución, ésta es vinculante según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. ¿Tenemos que aplicar los Registradores este criterio -a mi juicio totalmente equivocado- a casos similares? ¿Y por qué no la doctrina de las demás RR. y de la Instrucción que se da de bruces con la ahora comentada?
    Si los titulares de estas anotaciones y los Registradores han seguido la Instrucción, entendiendo, en consecuencia, que no era precisa la prórroga, por lo que ésta no se llegó a solicitar en su día, o bien, solicitada, se denegó, ¿cómo se les va a cancelar ahora a los actores su asiento sin su intervención? Ello podría producir su indefensión ante cargas o enajenaciones posteriores, conculcando, a mi juicio, el art. 24 de la Constitución que proscribe la indefensión. (JFME)
    REVOCADA por la sentencia de 31-1-2007 del Juzgado de Primera instancia nº 3 de Pontevedra, que considera que la nueva redacción dada por la LEC al artículo 86 de la Ley Hipotecaria no tiene carácter retroactivo, ya que la DT 7 LEC, referida a medidas cautelares, no afecta al reformado art. 86 LH, pues aunque el embargo es una medida cautelar, la citada disposición transitoria se refiere exclusivamente a los aspectos del embargo regulados en la ley procesal, no a la prórroga o prórrogas de las anotaciones de embargo en el Registro de la Propiedad, que se encuentran su regulación fuera de la ley procesal, por lo que ha de estarse a la regla general de irretroactividad del art. 3-2 CC. Por esa razón tampoco es argumento en contra la DT 3ª LH que sólo regulaba el grado de retroactividad de la propia ley hipotecaria sin más, no de las reformas posteriores a su entrada en vigor, que, si, como en este caso el reformado art. 86 LH, nada disponen, sólo rigen para actos posteriores a su entrada en vigor. Y tampoco es obstáculo el que el embargo en este caso no sea judicial sino administrativo, ya que el artículo 199 RH, que resulta en este caso aplicable, pese a referirse a “autoridades judiciales”, debe entenderse aplicable también a las anotaciones y sus prórrogas ordenadas por las autoridades administrativas en los expedientes de apremio. La Sentencia de 16-10-2007 de la Audiencia Provincial de Pontevedra (aun no publicada en el BOE) desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de instancia

  10. #50

    Juanpemn

    Buenas, estoy tratando de aprender cosillas de este mundo que me intriga y veo que necesitaré 20 años para llegar al 50% de lo que sabéis, gracias x compartirlo.
    Una caso sencillo para vosotros:
    Un garaje a nombre de un titular
    A) embargo a banco xx por un principal y costas, según nota regístral, renovado x 4años en 2015, con lo cual vigente.
    B) embargo a financiera renovado x 4 años en 2009, x lo que entiendo que en este momento caducado.
    El procedimiento es de 1999 y no se xq la a) no se lo adjudicó. Me comentan que no se pudo notificar al deudor la subasta.
    El crédito se vendió a un fondo, tampoco está inscrito, normal x otro lado.
    El fondo me vende el crédito, siendo garaje abierto, supongo que no hay cuestiones de entrega de posesiones complicadas... Me puede surgir algún descabellado problema x inexperimentado..? Gracias a todos

  11. #51

    Tristán el subastero

    en respuesta a Juanpemn
    Ver mensaje de Juanpemn

    Si el procedimiento es de 1999 y el embargo recién renovado es del 2011, te garantizo que ese procedimiento no es ninguna balsa de aceite.

  12. #52

    Juanpemn

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán, supongo que que pasó en su momento es que se subastó la vivienda y al subastar el garaje después ya no había domicilio para notificar.... Por qué no se hizo la notificación por otra vía (publicación) pues ni idea, se vendió, económicamente no es demasiado interesante... Esperaré a ver la documentación y no especuló. Gracias.

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  • Tristán el subastero

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