blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La condición resolutoria

La Condición resolutoria como garantía del pago aplazado en las compraventas de bienes inmuebles es un instrumento de obvia utilidad para que nos apoyemos en él a la hora de facilitar la venta de nuestros activos, pero a los subasteros nos interesa mucho más cuando nos encontramos la condición resolutoria como carga registral en las subastas judiciales.
 
La condición resolutoria expresa es una garantía del cumplimiento de la obligación del comprador en contratos de compraventa con parte del precio aplazado. En virtud de dicha cláusula, las partes acuerdan que la falta de pago del precio aplazado o de alguno de sus plazos (suelen ser letras de cambio) dará lugar a la resolución de pleno derecho de la compraventa.

Una vez que ha sido inscrita, la condición resolutoria tiene eficacia "erga omnes" (frente a todos), incluso frente a posteriores adquirientes. Es decir, crea un derecho expectante de readquisición del inmueble que se vende, en favor del vendedor. La resolución del contrato de venta extingue no sólo el derecho del comprador, sino también el de los adquirientes posteriores que traigan causa de él. Se rige por el art. 1504 del Código Civil.

Una vez resuelto el contrato, el comprador ha de devolver el inmueble vendido sin cargas ni hipotecas, a menos que el vendedor haya prestado consentimiento a las posposiciones de rango registral de la condición resolutoria respecto de la hipoteca.

La cláusula resolutoria se puede posponer a la hipoteca futura (con ciertos requisitos, entre otros el consentimiento expreso del vendedor), posposición que puede resultar perjudicial para el vendedor mismo:
  • Si se ejercita primero la cláusula resolutoria, la hipoteca subsiste y el vendedor recupera, por tanto, una propiedad gravada con una hipoteca.
  • Si se ejecuta primero la hipoteca, la cláusula resolutoria se extingue como carga de rango inferior.
Aún así, a veces las promotoras no tienen inconveniente en que las condiciones resolutorias se pospongan a los créditos hipotecarios pues, de lo contrario, les resultaría imposible vender sus promociones inmobiliarias al negarse los bancos a conceder hipotecas con semejante espada de Damocles sobre las mismas.

¿De todo lo anterior qué es lo que nos importa saber a los subasteros? En la Certificación de Cargas es muy sencillo averiguar si existe o no condición resolutoria, pues el Registrador enumera las cargas que afectan a la finca y tan sólo hay que comprobar si dicha condición resolutoria ha sido pospuesta o no a la hipoteca.

Si ha sido pospuesta no hay problema, pues se trata de una carga posterior y será cancelada.

Pero si la hipoteca ejecutada no ha sido antepuesta a la condición resolutoria, o no se trata de la primera hipoteca sino de una posterior, o se trata de un embargo, entonces es una carga anterior y además de las que dan la lata pues si la venta se realizó hace muchos años puede ser complicado localizar al vendedor para zanjar el asunto.

Echevarri trató este tema de refilón el 11 de junio del año pasado en "Avales o condiciones resolutorias"
 
POSTDATA ABRIL DE 2015:
Han transcurrido casi cinco años y medio desde que escribi este post en los albores del blog y observo con gran placer que su contenido está plenamente vigente. Ha habido algunos cambios legislativos en el negocio de las subastas judiciales, pero ninguno ha afectado a las condiciones resolutorias, que a pesar de lo mucho que ha cambiado el negocio inmobiliario, aún se continuan usando para vender viviendas, aunque evidentemente con mucha menos frecuencia que hace quince o veinte años.
Han transcurrido seis años desde que publiqué este post y ahora puedo decir lo muy satisfecho que me siento del mismo. Es uno de los más leídos de este blog. 
 
No os lo perdáis:
                                                        
 
Y también con mucha relación con las condiciones resolutorias, he publicado en el mismo blog de Subastanomics el siguiente post respecto a las compraventas de bienes inmuebles con precio aplazado:
 
                                                     
 
De verdad que ambos artículos merecen la pena.
 
 
 
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Comentarios
56
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  1. #41

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Mfmelo, quieres decir que al ser ésta hipoteca a favor de Hacienda una hipoteca por reconversion me podrían plantear una terceria de dominio? De ser así, no lo hubieran hecho antes? Lo digo porque yo me lo he adjudicado en la última convocatoria de Adjudicación directa.

    Sé lo que es una tercería de dominio, lo que no tengo claro es porque a las ejecuciones hipotecarias no les afecta.

    Saludos

  2. #42

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Las hipotecas se hacen para que no se les cuele cargas de ningún tipo, como por ejemplo derechos de los trabajadores, que se ponen delante de cualquier reclamción dineraria y se les conoce como cargas preferentes, pero a las hipotecas no les afecta.
    No te van a plantear nada, es una forma de expresarme, una hipoteca tiene más garantías para el comprador en subastas que una ETJ o ETNJ.
    Las hipotecas son garantia de cobro para el acreedor, ya que se pignora el bien, es decir si no le pagan esa carga estará ahí durante muchos, muchos años.

    He puesto el ejemplo y te he puesto a tí como partícipe como una broma, tu compra no tiene nada de eso, sólo unos moradores a los que tendrás que echar en su día.
    No te tortures más, si yo hiciera lo mismo que tú, no podría vivir.

    Por otro lado y por último, tu no perderías el dinero, te lo devolvería quien te lo vendió y si tienes inscrita la finca a tu nombre, ya puede venir quien quiera con su tercería, es tuya.

    Saludos.

  3. #43

    Jotaerre

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Buenos días, Nuva12, siento corregirte, porque entonces aún no sabes bien lo que es una tercería.
    Lo ha explicado mfmelo (transmisión anterior al embargo, pero no inscrita), y no afecta a los hipotecarios porque la finca responde de la deuda con independencia del titular actual (que el 662 LEC ya prevé como "tercer poseedor", con derecho a ser parte, pagar, etc...).
    La tercería sirve para levantar el embargo (justo hasta la adjudicación), pero no es cosa juzgada, puede derivarse un pleito posterior.
    Y, con o sin tercería, aún pueden birlarte la adjudicación en un proceso ordinario, si se demuestra tu mala fe, por ejemplo.
    Saludos, y suerte.

  4. #44

    Nuva12

    Mfmelo gracias por contestar anoche, me ahorráste una noche en vela.
    Jotaerre, por fin me entero el porqué a los hipotecarios no les afecta las tercerías de dominio. Dices: "la finca responde de la deuda con independencia del titular actual". Me quedo con la idea. La hipoteca de la que yo hablaba (a favor de Hacienda), hipoteca reconvertida como dice Mfmelo, entiendo que es un hipotecario también.

    Saludos

  5. #45

    Jotaerre

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Es un "hipotecario" en el sentido de que se ejecuta una hipoteca, no una deuda ordinaria (previo embargo), pero no en el sentido de la LEC, pues se aplican las normas de subasta de la AEAT.
    Saludos,

  6. #46

    z0rskrab

    Buenas noches, estaba estudiando una subasta en la que aparece una condición resolutoria al parecer ya cancelada (no registralmente).
    En caso de adjudicarse la subasta, entiendo que la AEAT podría subministrarme el documento conforme ya se ha satisfecho dicha condición, para poder cancelarla del registro (o igual peco de inocente).
    Por otra parte, ¿ cómo se liquidaría dicha cancelación ? ITP (1%) + AJD + luego registro ?

    PD: La prescripción de 15 años aún anda muy lejana (12 aprox)

    Gracias!

  7. #47

    mfmelo

    en respuesta a z0rskrab
    Ver mensaje de z0rskrab

    ¿Quién es el dueño de la resolución?
    Pues ese es quien tiene que darte la escirtura de cancelación.
    Al organismo subastador le habrán informado, por ellos pedírselo un documento en el que les diga el estado actual de esa carga, para descontar la cuantía pendiente, o no, del valor de tasación.
    Para ello tendrá que ir el adjudicatario ponerse en contacto con ellos y pedirles que se cancele, ir a un notario y hacer escrituras de cancelación.
    Como es una carga anterior tendrá que rellenar un modelo 600 para preentarlo en haciendo autonómica. Es ITP y está exento, por lo que no costará nada, sólo los gastos de notaria y RP, ya que modelo 600 se puede rellenar a través de internet.

    Saludos.

  8. #48

    z0rskrab

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Gracias mfmelo!
    He estado hablando con Notario, Registro de la Propiedad y tal como dices se pagan ambos más AJD (1.5%).

    Saludos

  9. #49

    mfmelo

    en respuesta a z0rskrab
    Ver mensaje de z0rskrab

    Es que en Cataluña os esprimen por todos lados.
    Por aquí abajo, es una carga anterior y no se paga nada, sólo la escritura de cancelación por lo que habrá que tributar AJD, notario y RP, pero para cancelar carga anterior se presenta modelo 600 y este está exento de impuestos.

    Saludos.

  10. #50

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    El modelo 600 es para cancelar cargas anteriores? Dicho modelo lo presentas en el RP para que te quiten ésa carga?

    Saludos

  11. #51

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Si, cualquier tipo de carga.
    El modelo 600 sirve para notificar a la haciendo foral o autonómica de una transmisión patrimonial, puede estar sujeta a impuestos o exenta dicha transmisión, así que primero se rellena ( personándote en la oficina de la hacienda o a través de internet la puedes rellenar y presentarla) y se presenta en dicha oficina liquidadora.
    Una de las copias es la que has de aportar al RP, sellada por la oficina liquidadora o con justificante del pago o presentación por internet.
    Pero si vamos a aportar documentos junto con el modelo 600 (testimonio de decreto, mandamiento cancelación, etc) hemos de pasarnos por la oficina liquidadora para que nos pongan un sello y una pegatina y así autenticamos nuestro decreto y presentación, ellos se quedan con una copia de todo, abren un expediente, para analizarlo y ver si te pueden hacer una paralela o si todo está en orden.

    Saludos.

  12. #52

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    El modelo 600 sirve para quitar una carga anterior como un embargo que haya caducado?

    Es decir, si pides por ejemplo una certificación de cargas al estar el embargo caducado te lo quitan, pero te lo cobrarán. Con el modelo 600, te lo quitan en el RP sin cobrarte, es así?

  13. #53

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    No, el RP te va a cobrar un porcentaje de la cantidad del embargo, en ese caso no tienes que presentar modelo 600, simplemente pide la certificación de cargas y has de decir para que la pides.
    Son caros, a veces no participaba en subastas porque tenían cargas de 3 millones de €uros y quitarlas (posteriores) me costaba más que la adjudicación.

    Saludos.

  14. #54

    Pingypong

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Buenos días @Jotaerre estoy ante un caso similar. Resulta que hemos ofertado por una vivienda perteneciente a Servihabitat en abril de 2017 y nos han aceptado la oferta, hasta aquí todo el procedimiento bien, pero ya cansados de esperar hemos hecho un escrito para pedir información sobre qué se está retrasando todo ya que nosotros desde el día siguiente a la aceptación de la oferta por parte de Servihabitat teníamos todo preparado para firmar ante notario, hace unos días (octubre 2017) hemos recibido respuesta de Servihabitat a nuestro escrito informándonos que no “pueden vender por causas ajenas a ellos” y nos devuelven el dinero de la reserva.

    En el registro la finca aparece inscrita como propiedad de Servihabitat mediante embargo pero también aparece una condición resolutoria sobre la finca a favor de unos terceros en garantía xxxxx euros del precio de la venta que quedó aplazado de pago mediante pagaré con fecha 6/02/2008. Además aparece que tuvo 3 modificaciones posteriores en estas fechas 1/03/2007, 22/11/2007 y 14/02/2008.

    ¿Crees que se puede levantar estas cargas fácilmente? Nosotros ya le hemos informado tanto a Servihabitat como a la dirección del banco que queremos la vivienda y que podemos esperar, además de que ya hemos gastado dinero entre tasaciones y mucho tiempo.

    Te agradeceríamos mucho tu valoración al respecto

  15. #55

    Jotaerre

    en respuesta a Pingypong
    Ver mensaje de Pingypong

    Buenos días, Pingypong, sinceramente, no creo que esa carga sea la causa de que no te vendan, porque es demasiado antigua y el plazo de 3 años para ejercitar la acción cambiaria está muy sobradamente prescrito.
    Otro tema sería cómo cancelarla, pero solo cuestión de tiempo (máximo, 15 años).
    Saludos,

  16. #56

    Pingypong

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Muchísimas gracias @jotaerre, dispones de despacho en Barcelona? Si es así hablamos en privado?
    Saludos,

  17. #57

    Jotaerre

    en respuesta a Pingypong
    Ver mensaje de Pingypong

    Hola de nuevo, trabajo mucho desde casa, así que suelo atender consultas frente a una cerveza bien fresca, puedes escribirme en privado si te apetece.
    Saludos,

Autor del blog
  • Tristán el subastero

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