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Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Embargo del ICIO

Paco es uno más de los ciudadanos a quienes una empresa promotora de viviendas ha dejado empantanados, con la diferencia de que él es de los que no se rinden. Le ha estado buscando las cosquillas a esa empresa por un lado y por otro hasta ahora, que ya está empezando a morder en carne.

La primera consulta fue así:

Sr. Tristan Consulta: He embargado a una promotora, como no tienen pasta, y los inmuebles están bajo hipoteca, he tenido que embargar los derechos de explotación del plano naves. ¿Como puedo cambiar la titularidad de los derechos de explotación y como valorar estos derechos para ejecutar?. Saludos.

Y luego vino otra:

Tengo ya embargado el derecho explotación plano obra poligono industrial, que clase de perito para tasarlo.¿ Está antes que el credito hipotecario o ¿tengo que hacer una terceria de mejor derecho?. ¿ Está el valor de los derechos explotación contenido en el precio que la promotora pago al autor por los planos, descontando lo realizado ó por el contrario tengo que evaluar los beneficios futuros de esa explotación descontando el abandono de obra, ruina o deterioro, así como lo hecho cobrado, para valorar estos derechos?

y otra:

(...) también he embargado el aval bancario que la promotora, tenía depositado en el Ayuntamiento por el concepto de garantía para responder de los posibles daños sobre instalaciones o servicios públicos y correcta ejecución de las obras del Proyecto de Urbanización de terrenos . Este aval bancario es de 134.000 euros, inscrito en el Registro especial de Avales y emitido por el Banco Central Hispano Santander.

Y tras varios emails y con el transcurrir del tiempo la cosa empezó a cuajar:

(...) la ejecución va viento en popa, he ganado el caso en la Audiencia , y de provisional pasa a ser definitiva la ejecución (...)

  • Tengo hecho el procedimiento administrativo del embargo de los derechos de explotación y su valoración, la primera vez en España, a falta del mandamiento.
  • Se ha comunicado el embargo de las licencias de obras de urbanización y construcción a favor de la promotora, que el Ayuntamiento no ha inscrito, no sabiendo lo que hace.
  • Se ha pedido el embargo del Impuesto de Construcciones, ya que la promotora deposito el 100% de lo proyectado y la devolución es del 85%, osea devuelven 200.000€, muy superior a lo que me deben.
  • Aparte tenemos embargados 10 naves (...)

Con alguna otra dudilla:

La pregunta es cómo notificamos a una empresa que está sin representantes legales por haber dimitido el administrador único y la Junta general de Accionistas aún no ha nombrado a otro representante legal, o tenemos que esperar a que el juzgado notifique por edictos?? La única ventaja es que la empresa estaba personada con procurador, aunque parece que éste también ha dimitido.

Y su solución:

Sr Tristan, al haberse personado con Procurador el Ex-Amdnistrador, POR MANDATO DE ESTE ULTIMO y  luego más tarde aportar escritura de dimisión de cargo, inscrita en el Registro Mercantil, al haber una aceptación y personación en el juicio, donde un procurador por mandato le representa, todas las prescripciones quedan anuladas, pues dentro de la acefalía , éste ha actuado como administrador de hecho A POSTERIORI DE LA DIMISIÓN, negando las acciones ahora, para evitarse responsabilidades con terceros. Con lo cual la no aceptación de relación de bienes, debida a la dimisión de cargo, puede ser anulada y visto como debidamente notificado.

Joder lo que hay que estudiar para simplemente notificar una relación de bienes, y como se cubren las empresas o sociedades anomimas, cuando la dejan sin representación social.

Art 166.2 de la LEC: Sin embargo, cuando la persona notificada, citada, emplazada o requerida se hubiera dado por enterada en el asunto, y no denunciase la nulidad de la diligencia en su primer acto de comparecencia ante el tribunal, surtirá ésta desde entonces todos sus efectos, como si se hubiere hecho con arreglo a las disposiciones de la ley.

Breve explicación de la añagaza del administrador:

El  cuento es el siguiente: Después de mandarme en apelación a la Audiencia y de obligarme a entrar en un procedimiento ejecutivo "provisional" (que ahora ya es firme), el listo del administrador dimite legalmente de su cargo, inscribiendo su dimisión en el Registro Mercantil. Pero se persona en la demanda, dando poder a un procurador y haciendo representación de la sociedad como administrador de hecho (...)

Y finalmente parece que las cosas van saliendo:

Tristán, gracias por sus consejos. Próximamente tendré que preguntarle algunas cosas.

Le mando posiblemente el primer embargo que se le ha trabado a una Administración sin un procedimiento administrativo, sino que lo hemos hecho desde una ejecución civil. Hemos embargado la DEVOLUCIÓN DEL ICIO a una promotora. Aunque los abogados de la Diputación Provincial alegaban que el icio estaba en su patrimonio y que el patrimonio de la Administración es inembargable.

Yo tenía para mi que cuando uno tenía deudas con una promotora sin actividad, solo había que ir al Registro de la Propiedad, hacer una búsqueda de activos y embargar los que hubiera, con lo que te quedabas a dos velas pues todo suele estar hipotecado o ya ha sido embargado. Pero he aprendido que lo que hay que embargar es lo QUE NO HA SIDO EMBARGADO, es decir, el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras). Cuando un promotor va a edificar paga el 100% de lo proyectado y si luego deja de construir el ayuntamiento se queda con todo el impuesto porque los promotores olvidan que tendrían derecho a que se les devolviese la parte proporcional del impuesto que correspondiese a lo no edificado. Olvidan o desconocen que al finalizar la duración de la Licencia de Urbanización se puede solicitar esa devolución. Eso es precisamente lo que yo he embargado.

Impresionante el tesón de este ciudadano ejemplar, que además de su lucha aún tiene tiempo para filosofar:

(...) Es triste ver lo que veo en los juzgados, en los registros y en las Administraciones Públicas, mucha mano negra y dilaciones sin fin, ocultación de la verdad para favorecer a unos o a otros, falta de información de tus derechos. Los ciudadanos sufrimos y perdemos porque no sabemos hasta dónde podemos llegar.

(...) pero a veces se puede ganar al grande, al banco, a la injusticia, a la desidia administrativa, con trabajo, esfuerzo y constancia, Y si no se gana, al menos e queda uno con la satisfación de haber hecho todo lo posible en la medida de sus fuerzas.

Y eso es todo. Las palabras son de él, pero las hago mías.

El penoso estado de nuestra in-Justicia no invita a recurrir a ella cuando nos atropellan y de eso se aprovechan los malos.

Pero aún así hay que intentarlo.

                                     

 

 

 

  1. #1

    Narcis010

    Felicidades valiente ciudadano. Tomo nota para el futuro... Saludos

  2. #2

    rasago

    Enhorabuena y felicidades a los agraciados.

    La pena es que el 99% de las veces ganan los malos.

  3. #3

    Kyrie lomthe

    Mis felicitaciones y reconocimiento a esa persona, lo que tiene se lo ha ganado a pulso.

  4. #5

    Jotaerre

    Mis felicitaciones también para el consultante (y su abogado). Es tan instructivo que daría para un buen artículo.

  5. #6

    Chortas

    Impresionante¡¡¡¡ Bravo por él¡¡

  6. #7

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Desde luego a mi me ha parecido un gran descubrimiento esto del ICIO su su embargabilidad

  7. #8

    Marco Porcio Catón

    Mi enhorabuena para el que se lo ha currado.

    Lamentablemente eso sólo vale para el que sabe más que ellos o lo aprende rápidamente.

  8. #9

    W. Petersen

    Esto tipo es mi ídolo, este piensa antes de actuar, y se mete por dónde nadie se metió antes, y nos tiene descolocados al ayuntamiento, que claro no va a pagar, pero que ni se preocupen, si consigue que todo esto lo entienda un juez, el consistorio tendrá un problema serio !!!!

  9. #10

    Gromen

    Realmente grandioso.

    y agradecidos por que haya trascendido la información.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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