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Invertir en inmuebles: una de las alternativas de inversión

Invertir en inmuebles: una de las alternativas de inversión

A lo largo del tiempo, el sector inmobiliario ha sido una constante estrategia de inversión consistente y rentable. El realizar una inversión en inmueble no es una decisión de un día para otro, pero tampoco nada complicada, no necesitas ser experto en el mercado inmobiliario ni tampoco en finanzas, cualquier persona puede realizar esta inversión con toda seguridad y confianza.

Inversión en inmuebles
Inversión en inmuebles


Todos pensamos tener en un futuro con cierta independencia y tranquilidad financiera, y el realizar inversiones nos permite lograr este sueño que para cada persona puede variar su propósito: tener para la educación de sus hijos, parar de trabajar, emprender o la jubilación. Hoy en el mercado existen grandes grupos inmobiliarios y asesores inmobiliarios dedicados a prestarte asesoría para ser un inversionista inmobiliario.

Aquí te dejo unos TIPS para considerar a la hora de comprar una propiedad: Características de la propiedad, Plusvalía del inmueble, índice de rentabilidad, tipo de inmueble.

¿En qué me debo fijar a la hora de comprar una propiedad para inversión?

A la hora de elegir la propiedad para inversión debemos tener en cuenta las características de la propiedad, como puede ser su valor, pero también el tipo de vivienda (si hablamos de una vivienda de obra nueva o usada), 

  • El valor de la propiedad es indispensable, dado que ya puedes tener una ganancia inmediata En la inversión realizada solo por el valor de la vivienda, sin la necesidad de esperar factores externos por el aumento de precio del bien por su “plusvalía”. 

La plusvalía se define como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta por causas propias que no requiere de una nueva inversión (reformas, por ejemplo).

  • Puedes considerar comprar una vivienda nueva en pre construcción, una vivienda con entrega inmediata o una vivienda usada: 
    • El beneficio de comprar una vivienda usada o entrega inmediata, es que ya la puedes comenzar a recibir ingresos mensuales por concepto de arriendo, si esta inversión la adquieres con un crédito hipotecario, este valor de arriendo te permitirá para la cuota del crédito, ósea se pagará Solo. ¡Sin moverte de tu escritorio!
    • Beneficio de comprar una vivienda en pre construcción: esta es una inversión de mediado plazo, en la cual consigues un precio más bajo al del lanzamiento del proyecto cuando este está finalizado, además, las inmobiliarias ofrecerán muchas alternativas de pago del pie en el proceso de construcción antes de la entrega de la propiedad. (Existen otros beneficios y detalles que los vamos a destacar en otro capítulo)
  • Otras características: como por ejemplo la región donde se encuentre, su conectividad, el número de dormitorios y baños, los metros cuadrados de la vivienda, la antigüedad del inmueble, si dispone o no de estacionamiento, el valor de los gastos comunes y contribuciones (importante mirar a nivel nacional existen importantes oportunidades de inversión), etc. 

Siempre que nos planteemos comprar una vivienda, ya sea para uso propio o para inversión, debemos revisar los precios de las propiedades comparando las mismas características, para saber si estamos comprando a un buen precio o no. 

Analizando todas estas informaciones podemos confirmar si es una buena oportunidad de inversión. 

Mide la rentabilidad de tu inversión con el CAP Rate

El CAP Rate se debe calcular tomando el precio del arriendo, multiplicado por 12 (que son los meses del año). Este resultado lo divides por el valor de la propiedad (valor que pagaste) y lo multiplicas por 100.

Por ejemplo, hagamos el cálculo de la CAP Rate con los siguientes datos: arriendo $350.000 y valor propiedad $76.800.000. 

  • 350.000*12=4.200.000/76.800.000 =0.055*100 = 5,5%

Este % que te arroje como resultado es el CAP Rate, y te va a indicar cuando vas a recuperar por concepto de arriendo. Mientras más alto es mejor porque significa que el monto que invertiste en adquirir esta propiedad es menor al del arriendo.

En el mercado Chileno, el CAP Rate medio está sobre el 5% y sobre este porcentaje es un buen indicador de rentabilidad. Otro punto a revisar sería el tipo de inmueble a adquirir para invertir.

¿Comprar casa o departamento para invertir?

En el caso de los departamentos de 1 y/o 2 dormitorios son los que tienen una mejor velocidad de arriendo y también existe mucha oferta en esta tipología.  El factor relevante que el arrendatario tendrá en consideración es la conectividad.

En cuanto a los departamentos de 3 o más dormitorios, su disponibilidad es más escasa en el mercado de arriendo. Usualmente, es una familia la que busca este tipo de inmueble, por lo tanto, ellos consideran otros impactos a la hora de cambiarse de propiedad, traslado, la mudanza, los niños, los colegios, la conexión con los puntos de apoyo de la familia. En consecuencia, la permanencia en la propiedad es mucho más alto que un departamento de 1 o 2 dormitorios.

En el caso de comprar una casa en lugar de un departamento, es importante considerar el tamaño, si tiene entrada de vehículo, el condominio, la cantidad de dormitorios, los colegios de alrededor, supermercados, clínicas, servicios de salud, entre otros. Porque para el arrendatario el principal factor de decisión será la comodidad y confort de su familia.

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