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Los bancos tienen que pagar el AJD... así que te lo cobrarán a ti

Ayer saltó la noticia de que, al constituir una hipoteca, los bancos tendrán que pagar el AJD. La base jurídica es inapelable: la hipoteca beneficia al banco (ver detalles al final del post), así que es el banco quien tiene que pagar los gastos. 

Mucha gente se alegrará de esta sentencia, pensando que ahora costará menos dinero comprarse un piso... sin embargo, lamento traeros malas noticias: la hipoteca costará exactamente lo mismo que antes. Desde ayer, los bancos han suspendido la concesión de hipotecas, y se han puesto a hacer cálculos; y cuando vuelvan a conceder hipotecas, lo harán con unas comisiones y tipos de interés que les permitan pagar el AJD y ganar lo mismo que antes... o probablemente un poco más para cubrirse la incertidumbre. Lo que significa que el AJD lo seguirá pagando el que pide el préstamo... solo que en vez de pagarlo directamente, ahora le pagarás el dinero al banco para que el banco pague el AJD. ¿O es que pensamos que alguien va a prestar dinero a un desconocido si no es a cambio de un beneficio? ¿Tú lo harías?

No soy sospechoso de ser amigo de los bancos; pocos les han dado más palos que yo, véase Asesoramiento financiero: el banco NO ES tu amigo, Hipotecas: Lo que el banco no dice, Respuesta abierta a un trabajador de NovaGalicia Banco y muchos otros. Pero es legítimo que un banco gane dinero al prestar a sus clientes (siempre que lo hagan sin engaños, ojo), y cualquier gasto que tengan es normal que se lo tendrán que repercutir a sus clientes, igual que ocurre en cualquier otra industria; las interpretaciones a lo Robin Hood, pensando que esta sentencia le va a quitar el dinero a los bancos para dárselo al pueblo, son en el mejor de los casos una simpleza hija de la ignorancia, y en el peor, pura demagogia manipuladora.

Exceptuando, claro, la posible retroactividad de la sentencia... todo lo dicho aplicará a futuras hipotecas, pero si esto se traslada a hipotecas ya concedidas, con unas condiciones que el banco no podrá cambiar, ahí si que va a haber un dinero que se le quitará a los bancos para dárselo a los hipotecados más o menos recientes. Este punto no está aún claro, digan lo que digan; algunos están dando como hecho que será aplicable a hipotecas constituidas desde 2014, otros que sólo a las nuevas, otros dicen que a todas las que sigan vivas... pero la sentencia no aclara este punto, y tardaremos en saber el alcance real de la retroactividad.. es por esto por lo que las cotizaciones de los bancos cayeron con fuerza ayer, y no por el impacto que vaya a tener a futuro.

¿Cómo que la hipoteca beneficia al banco?

Para explicar esto hay que entrar en definiciones:

Definición de hipoteca en la wikipedia

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble)

Mi traducción: La hipoteca es un derecho que le das al banco de quitarte la casa si no le pagas el préstamo.

Normalmente hablamos de "pedir una hipoteca" para referirnos a "pedir un préstamo con garantía hipotecaria". Obviamente, lo que a nosotros nos interesa es el préstamo, no el tener que hipotecar a cambio nuestra casa, pero aceptamos hipotecarla porque si no el banco no nos dejaría el dinero... pero lo que a nosotros nos beneficia es el dinero, y lo que beneficia al banco es la hipoteca, el derecho a quitarte la casa si no pagas. Por eso el tribunal entiende, acertadamente, que el beneficiario de una hipoteca es el banco, y por tanto el impuesto asociado (AJD, Actos Jurídicos Documentados) debe pagarlo el beneficiario: el banco.

Para mas detalles jurídicos, os recomiendo el artículo de Consumerista: Reclamaciones de gastos de constitución de la hipoteca, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados

Y en cuanto a la expresión "pedir una hipoteca"... es un coloquialismo que seguiremos usando, pero interpretada literalmente, es como "pedir que te puedan quitar la casa", obviamente nadie pide eso; y si tú lo quieres pedir, aquí me tienes para hipotecarte tu casa pagando yo el AJD! eso sí, no te voy a hacer ningún préstamo a cambio... sólo pedías la hipoteca, ¿recuerdas?  ;-)

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  1. #2

    Siames

    Gran comentario! y no entiendo como no hay mas gente contando esto asi tal y como es pero en los medios.

    Todo impuesto sobre un bien o una actividad independientemente de quien sea el sujeto pasivo (el obligado a hacer efectivo el impuesto) lo soporta el cliente final. En este caso el cliente que va pedir el credito hipotecario. Igual que cuando las petoleras pagan un impuestos sobre hidrocaburo al final te lo repercuten en el precio, cualquier coste sobre el mercado hipotecario se repercute en los que consumen esos productos financieros.

    Esto es ABC fiscal, pero en España el populismo lo inunda todo, medios, política, judicatura, todo, es un despelote.Que ahora los clientes que ya pidieron la hipoteca pidan que les devuelvan estas tasas sin posibilidad de que les repecturan estos costes es un absurdo. Eso si a los que se lo van a repercitur y con efecto doble son a los clientes de la banca hipotecados y no hipotecados...no se si ustedes se han dado cuenta de las comisiones que ahora se cobra por todo.

  2. #3

    Solrac

    Estrictamente hablando no va repercutir en el que pidió la hipoteca, sino en el que pedirá una hipoteca a partir del mes que viene. Es decir, a los clientes futuros.

    A ver, puede parecer lo mismo, pero estamos ya ante una brecha casi generacional: los hipotecados con 50 años se verán beneficiados y los "por hipotecar" con 25, sus hijos, se verán perjudicados.

  3. #4

    Josehga

    Si a raíz de que los bancos tengan que pagar el IAJD se dificulta la concesión de hipotecas, esto favorecerá la contención de las subidas del precio de la vivienda o incluso de su bajada, lo que redundará en beneficio de los compradores.

  4. #5

    Fernan2

    en respuesta a Josehga
    Ver mensaje de Josehga

    Sí, pero... en beneficio de los compradores que puedan pagar en efectivo un piso, claro!

  5. #6

    Josehga

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    Esos se beneficiarán, los que tengan que pedir hipoteca se quedarán igual que antes.

  6. #7

    wikthor

    Durante unos años, alentados para mi por la combinacion de la ley del suelo + mordidas + reventar el mercado las cajas, se saltaron un monton de valoraciones de riesgos / normas de financiacion que tenian que tomar los Bancos (yo la mia la subrogue en una caja por que las condiciones en banco eran muuuuuucho peores, pero analizaban bien los riesgos).

    80 % de la tasacion + 40% maximos en cuotas totales de creditos por el deudor sobre sus ingresos netos.
    Esa seria una hipoteca razonablemente bien dada con tasacion "real" sobre el Mercado actual y valorando bien los ingresos del cliente.

    Voy al simulador de un conocido Banco de color naranja...
    200k de hipoteca ...... Maximo que te deberian dar 160.000
    Ya se estan yendo a los 40 años!!! Variable!!! por que a 30 casi nadie llegue. Lo ponemos a 30 por unificar ya que creo que es lo que la mayor parte de los que andamos aqui lo tenemos y asi comparamos mejor.

    Un sueldo mediano segun el Ine de 1000€, para cumplir la norma de endeudamiento solo deberias tener hipoteca (ningun credito mas) a 30 años y para que te queden los 400€ de cuota te dan
    130.000€
    Asi que deberias tener ahorrados con ese sueldo 70.000€ + Gastos 😔

    Vamos a poner que tenemos dos sueldos "buenos" entran en casa 2.000€ !!
    Ahi si cuadran las cuentas, te dan maximo 160k y te queda una cuota de 500€, ahorrado 40.000€ + Gastos 😁😁😁

    Variable que es lo que mejor sale hoy +1%, Tae 1.79% ojo!seguros obligatorios por otros 565€ anuales (osea 13 cuotas anuales)...
    Y mas ojo! Coger el calculo bueno en simulador y llevarlo al tipo del 4% que estabamos hace nada (mirar tablas euribor), se te multiplicara por 2 y tu bonita cuota hoy de 500 te subira alegremente a los 1.000€ 😡😡😡

    Alentador eh?

    En su defecto lo que se hacia antes, ahorrar mucho...vivir una decada en lo minimo..y quiza con lo ahorrado + venta del cuchitril cubrir una casa decente vacia (por que no la amueblaban entera hasta casi jubilarse).
    Vacaciones en el extranjero nada, obvio...y coche minimo 15años (ahi ese escort mk4 cañero cuanto me molaba).
    No eramos mas ricos que alemanes y useños y lo creiamos.

  7. #8

    Malargo

    Ya pero igual en una escritura puedes firmar una compraventa e hipoteca.
    En caso de ser compraventa sin hipoteca, sujeta a IVA a parecer si paga AJD y entonces si lleva hipoteca hay conflicto, o se divide.
    Ejemplo: http://www.i-hipotecas.es/escrituras/gastos-compra-venta/actos-juridicos-documentados.html

  8. #9

    Fernan2

    en respuesta a Malargo
    Ver mensaje de Malargo

    @Malargo, el AJD de la compraventa lo paga el comprador, esto es obvio y no lo discute nadie, ni siquiera la sentencia de la semana pasada; lo que está en cuestión es el AJD de la hipoteca.

  9. #10

    Malargo

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    Ya pero cuántas escrituras de compraventa con hipoteca se firman? Muchas, ¿se pagan dos AJD? Uno por por la compraventa y otro por la hipoteca?

  10. #11

    W. Petersen

    Mi pronóstico: y eso que lo de adivinar lo llevo francamnente mal. Da lo mismo lo que acuerde a principios de noviembre, hay otras dos sentencias del TS (salvo error por mi parte) ... con lo al margen del berejenal en que dicho Tribunal Supremo, ellos solitos y sin ayuda de nadie, y no se puede culpar a Pedro Sánchez, a Podemos, los venezolanos, la herencia de Mariano Rajoy... ni siquiera es culpa de Puigdemont... aqui hay un problema que volverá a estallar. En mi opinión ya da lo mismo si el TS ratifica o cambia la sentencia, algo inaudito si ocurre. Se recurrirá al TSJUE si o si....incluso por parte de banca, aunque no fuera posible técnicamente, porque solo con presentar dicho recurso, se gana algo que no venden en Mercadona, y mira que venden muchas cosas, se llama tiempo.

    Aunque tal tiempo no sea muy largo, como el no admitir a trámite, si fuere el caso.

    Tiempo para reorganizar balances, para pactar un calendario de dotaciones con el Ministerio de Economía o el Banco de España, para modificar precios de servicios, etc., en definitiva tiempo para hacer caja y que las devoluciones, si deben hacerse, no supongan un boquete en lae cuentas que comprometan el futuro de las entidades financieras.

Autor del blog
  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; director técnico de Rankia

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