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Blog Con los pies en la tierra
Comentarios sobre la industria inmobiliaria en USA

Hablemos sobre inversiones II

En su primer alocución pública, la que posteriormente sería Primera Dama de la República, Sra. Eleonor Roosevelt, dijo lo que podríamos traducir así: ...“Si tratáramos de  ver un elefante de cerca podríamos ver solamente parte  del elefante. Necesitaríamos dar la vuelta al elefante y  observarlo desde diferentes ángulos, para poder decir que hemos visto al elefante en su totalidad.”  

 

Lo mismo que sucede con el elefante sucede con las inversiones. Imaginémonos a continuación, y desde ángulos diferentes, el resultado de una inversión inmobiliaria realizada, en la cual se invirtieron $100.000.00, para obtener resultados luego de un año.

 

Se pagó $360.000 por un  fourplex, en una barriada de trabajadores de una ciudad emergente. $90.000 fungieron como depósito y se emplearon $10.000 para gastos de cierre y demás. Se tomó una  hipoteca  de $270.000 al 6.5% de interés, con amortización a 30 años, que pagará $1.706.58 mensuales para un total de $20,479 anuales y tendrá una amortización sobre el principal de $3.018 (libre de impuestos) anuales.   

 

Cada unidad del fourplex  cuenta con dos cuartos dormitorios, un baño, aire acondicionado/calefacción central y están rentadas en $725, que es una renta muy razonable para lo que  dicta el mercado en unidades de esa dimensión. O sea: $725 X 4= $2.900 X 12= 34.800 anuales. Restémosle a esta cifra un 3% de desocupación y tendremos: $34.800 – $1.044= $33.756 

 

Gastos fijos y operacionales, en propiedades pequeñas, pueden calcularse en un 25% de la renta anual bruta: $34.800 X 25%= $8.700

 

RESULTADOS:

Renta anual - 3% de desocupación: $34.800- $1.044= $33.756

          Renta anual ajustada – Gastos anuales: $33.756  -  $8.700= $25.056 

         Ganancia neta - hipoteca: $25.056 - $20.479= $4.577

Ganancia líquida + amortización: $4.577 + $3.018= $7.595

Retorno total de inversión / capital inicial: $7.595/$100.000= 7.95%   

Valorización anual de acuerdo al ICV: $360.000 x 5%= $18.000 

Nuevo valor ajustado para venta: $360.000 + $18.000= $378.000

Impuestos sobre ganancia en venta: $18.000 x 15%= $2.700

Impuestos sobre retorno: $4.577 x 15%= $687 

Impuestos combinados: $2.700 + $687= $3.387  

 

 

 

        VENTA: 

Precio venta – hipoteca ajustada: $378.000 - $266.982= $111.018  

         Venta neta + retorno – impuestos: $111.018+$4,577 - $3.387= $112.208

Venta ajustada – Inversión inicial: $112.208 - $100.000= $12.208.00 

         Ganancia depreciada X IOL $12.208 X 3%= $366.24

         Saldo final de inversión: $12.208 - $366.24= $11.841.76= 11.8%

         

Desde luego, invertir en bienes raíces implica dedicación, conocimiento y esfuerzo, lo que no exigen otras inversiones. Sólo de usted es la decisión; pero recuerde, antes de embarcarse en cualquier gestión económica consulte a un  especialista en el ramo. Contar con un buen asesoramiento profesional, desde el comienzo, es ganancia anticipada.

 

J. A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces.

Manual práctico de compra, venta y administración.”

[email protected] 

 

 

 

 

Autor del blog

  • Tony Ruano

    Economista, periodista, escritor. Agente inmobiliario especializado, por más de 25 años, en propiedades para inversión.

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