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En este artículo voy a tratar un tema que, sin arrogancia, conozco de primera mano por llevar alguna década dedicándome a él: el alquiler de viviendas.

 

Voy a abordar este asunto desde la perspectiva del inversor, es decir si como inversores nos interesa o no invertir en la compra de viviendas para alquilar. No se explica, por tanto, en este post, cómo alquilar una vivienda desde el punto de vista del interés del inquilino.

¿Es una buena opción el alquiler de viviendas, casas, apartamentos…?

Mi opinión es sí, sí, sí y radicalmente sí.

Motivos por los que digo esto:

Las viviendas son bienes de primera necesidad

Eso significa que siempre van a hacer falta viviendas, con independencia de las tendencias del mercado o de los gustos de los consumidores. Podrán variar respecto a si prefieren en el centro o en la periferia, en los pueblos o en las ciudades, la vida urbana o la rural, pero siempre hará falta un techo para dormir. Internet, de momento, no suple esta necesidad.

No te equivocas en cuanto modelo de negocio

Hay negocios en los que te puedes equivocar. Si creas una línea de ropa, por ejemplo, y a la gente no le gusta, pues no se vende y punto. Si compras una vivienda para alquilar y no lo consigues, siempre la puedes vender.

Posibilidad de ganancias de varios tipos

Al hilo de lo anterior. Cuando alquilas una vivienda cobras una renta mensual, pero además el día que decidas venderla podrás beneficiarte de la plusvalía generada. Es posible, como alguno pensará, que también puedan producirse minusvalías, pero eso suele ocurrir (si ocurre), por regla general, en el corto plazo. A medio y largo plazo, la vivienda, como la vida, tiende a subir, y si no se da el caso y no lo hace pues no vendes y ya está: sigues cobrando el alquiler.

Rentabilidades muy decentes

Los importes suelen ser bastante decentillos. Me explico: lo de poner el dinero a trabajar, como ya decía Robert T. Kiyosaki, está muy bien, yo también lo digo, pero:

→ Si inviertes en un producto financiero puede que no te lleves ni para cubrir la inflación (¿Un 1, un 2%...?).

→ Si inviertes en vivienda las rentabilidades suelen oscilar entre un 5 y un 10% anual. Eso en cuanto al alquiler; si vendes posteriormente el inmueble puedes sumarle perfectamente (con tendencias favorables y con carácter general) otro 5-10% anual. Multiplica por los años que tardes en vender (si vendes), súmale las rentas mensuales y puedes obtener bonitas cifras.

Ingreso pasivo y automatizado

Quizá el alquiler de viviendas sea el ingreso pasivo por excelencia. Algunos, los más optimistas, dirán que no, que hay que hacer muuuuuuuchas cosas: que si reparaciones, que si llamadas de inquilinos, que si juicios por desahucio, etc. Al respecto diré que ni son tantas las cosas que hay que hacer (alguna sí, pero de forma aislada y ocasional), ni es obligatorio que te ocurran todas esas desgracias si llevas una estrategia correcta y sistematizada.

Futuro asegurado para tu descendencia

Todo ingreso pasivo puede ser percibido teóricamente sin límite de tiempo, es decir toda la vida y más allá.

Pero hay ingresos pasivos de mucho tipo. Con un ebook, sinceramente, es bastante difícil que tus descendientes sigan cobrando las regalías después de 50 años 😊. Con una vivienda sí. A menos que haya un terremoto o un incendio, pase lo que pase el inmueble seguirá ahí y los inquilinos seguirán llamando.

Ya has solucionado el problema de las pensiones

Ahora la gente anda loca (con todos mis respetos) con que si las pensiones se van a revalorizar con arreglo al IPC o no, o con un tanto por ciento o no… Es decir, andan locas por si les van a dar cada mes 8 ó 9 euros más de pensión (ahora; en el futuro está claro que no les van a dar nada). Pues bien, con un alquiler de vivienda ya tienes tu pensión asegurada.

Negocio con tendencia al alza

Si entras en internet verás cientos de miles de búsquedas (muchas) sobre (copio): alquiler de casa, casas para alquilar, alquilar casa, pisos en alquiler particulares, casas en arriendo, pisos de alquiler, busco piso de alquiler, busco piso en alquiler, alquiler particulares, casas en alquiler, departamentos en alquiler, apartamentos en alquiler… Eso te da idea del interés y la demanda.

Y la realidad lo corrobora. Actualmente vivimos, el menos en España, una muy buena época para alquilar ya que hay mucha demanda y los precios están altos.

Mi opinión es que la tendencia seguirá en el futuro, y la razón es que el estilo de vida actual lleva a ello: la gente cada vez se mueve más, quiere menos ataduras, existe una gran movilidad en el empleo, las relaciones cada vez se internacionalizan más… Todo ello significa que el comprar una casa para vivir toda la vida en el mismo sitio, con la misma persona, trabajando en lo mismo (en la fábrica del pueblo), pues como que ya no es lo más…

Es posible que me equivoque, por supuesto, pero en ese caso ¿qué ocurriría? Pues nada, que en vez de subir los precios del alquiler se mantendrían o incluso bajarían algo, pero no le veo más problema.

Inconvenientes si te dedicas al alquiler

¿Y todo esto es tan maravilloso? Hay alguna pega? Sí, puede, como en todo.

Posibles inconvenientes:

♦ Para comprar una vivienda hace falta un mínimo de dinero, que en ocasiones no es poco. Es más económico, por ejemplo, comprar acciones en bolsa o invertir en crowdlending. Pero siempre tienes la opción, por ejemplo, de las plazas de aparcamiento o, desde hace ya algún tiempo, el crowdfunding inmobiliario.

♦ Los gastos inherentes a estas operaciones no son excesivamente bajos. Principalmente debido a la voracidad depredatoria de los gobiernos, que en cuanto ven que ganas algo corren a por su parte. Los impuestos en este sector no son bajos, y además hay gastos fijos, como por ejemplo los de comunidad de propietarios.

♦ Por otro lado, sí, se puede romper algo y debes arreglarlo. Como no creo que vayas tú, con que tengas a mano el teléfono de un profesional para llamar no hace falta ni que salgas de casa.

♦ ¿Puedes sufrir falta de pago, destrozos en la vivienda…? Sí, por supuesto, puedes sufrirlos, ahora bien: los destrozos (vandalismo) son un supuesto muy minoritario que como poder puede darse (al igual que cualquier otro delito), pero las posibilidades son escasas. El impago, por otro lado, también puede darse. En ambos casos con tener concertado un buen seguro o adoptar las garantías necesarias a la hora de alquilar es suficiente.

Otras opciones de arriendo

Finalmente decir que, aparte del alquiler de viviendas, existen otras opciones en el ramo:

El alquiler de locales comerciales. Tradicionalmente la joya de la corona, pero cada vez más en entredicho por las nuevas tendencias que se observan en los procesos de compra de los particulares – centros comerciales en las afueras, comercio electrónico, etc. -).

El alquiler de plazas de garaje, como ya hemos dicho antes. Percibes una menor renta pero también es menor el precio de compra del bien (excelente opción para quien no disponga de mucho dinero).

El alquiler de terrenos rústicos. La renta es muy baja, pero constituye una buena opción a la hora de darle salida a terrenos abandonados, improductivos, que cada día se encuentran en peor estado debido a malas hierbas, etc..

Y bien, esto es lo que quería contar. Soy consciente de que muchas personas hablan pestes de esta modalidad de inversión y prefieren, por ejemplo, el dividendo de las acciones. Está genial y todo es muy respetable, de hecho también es una buena forma de inversión, por supuesto. Pero yo hablo de lo que conozco y me va bien. Saludos.

  1. en respuesta a Josh113
    #45
    Josean1000

    Y conste que aparentemente es una muy buena compra.
    Avísame cuando te salga algún chollo así y tu solo no puedas aportar el capital

  2. en respuesta a Josh113
    #44
    Josean1000

    Hola Josh113. Te respondo.
    La rentabilidad bruta si es verdad lo que cuentas sale un 27,6%, conforme.
    Pero ese dato no es de interés. A los ingresos debes restar los gastos IBI Comunidad seguros, reparaciones , mantenmto.
    Y además a los 45000 que te costó le debes sumar el ITP, gastos de Notaría y de Registro Prop.
    Vuelve a recalcular y me cuentas cuál es tu rentabilidad neta.

  3. en respuesta a Josean1000
    #43
    Josh113

    te voy a dar unos datos de mi ultima adquisición ,edificio de herencia que llevaba mas de 10 años cerrado con 3 apartamentos y 1 local ,precio de compra 45000,reforma 15000,escriturado como casa sin división horizontal,alquiler cada apartamento 380e y el local por 200e son 1380e al mes,tu diras ...y no es un cuento.

  4. en respuesta a Josh113
    #42
    Josean1000

    Sin ánimo de ofender, una de dos.
    O cuentas cuentos o no sabes calcular la rentabilidad.

  5. en respuesta a Sergionama93
    #41
    Josh113

    por si no lo sabes se especula con todo en esta vida,con los cereales,trigo,etc que es de primera necesidad tambien

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